Нищо не символизира цикличността на икономиката толкова добре, колкото цените на недвижимите имоти. Страната на изгряващото слънце бе в икономическа рецесия - цените на недвижимите имоти спаднаха със 70%. Сигналите за възраждане от последните месеци (анализатори посочват като преломна 2005 година) сега се потвърждават от първото от 16 - години насам повишение на цените на земята в главните три пазара - Токио, Осака и Нагоя.

Цените на инвестиционните терени там са се повишили при 12-месечна база с 2.6%. Недвижимите имоти, предназначени за живеене, са поскъпнали с 0.4%. В добавка, в цяло Токио могат да се видят нови строежи, наемите се вдигат и инвеститорите се връщат на пазара, описва ситуацията Knowledge@Wharton. Коефициентът на заетост в офисите в Централно Токио достига 99% от 94% преди, а в най-търсените терени наемите са се повишили с 20%.

Възходът в бизнеса с недвижими имоти в Япония е стимулиран от концептуално преструктуриране на националната финансова система, вливане на свеж чуждестранен капитал и навлизане на пазара на публично търгувани инвестиционни тръстове за недвижими имоти.

Пазарът сега е много привлекателен, защото цените на земята все още се държат до 25 - годишното си дъно, а възвръщаемостта на инвестициите и данъчните преференции са съблазнителни. „Не само недвижимите имоти се възраждат в Япония, но именно те се възраждат най-силно" - казва професорът на Wharton за недвижимите имоти Сюзан Уотчър.

Според Уотчър, тъй като недвижимите имоти се разглеждат като дългосрочни активи, възобновилото се доверие в промишлеността отразява оптимизма за дългосрочните перспективи на японската икономика.

Като добавка към финансовите реформи, ключов елемент на сегашния бум в недвижимото инвестиране е склонността на правителството да изостави популярния политически, но икономически нецелесъобразен обичай на проектите за обществен труд в селските и селскостопанските региони. В резултат заслужаващите проекти в градските райони ще получат по-голяма подкрепа.

Уотчър твърди: „Бизнесът не е по-голям от обичайното. Става дума за дългосрочно преместване в структурата, което ще се отрази положително не само на Токио, но и на градовете от втора и дори от трета ръка. "

Друг двигател за възстановяването пазара на недвижими имоти в Япония е именно онзи фактор, който доведе до срив на американския пазар: инвестиционните тръстове (в Япония наричани J - REIT). Те бяха законодателно регулирани през 2001 г - и вече оперират с активи от $30 милиарда и са 30 на брой, като Номура по време на своето IPO събра през октомври повече пари, отколкото която и да е друга японска корпорация през тази година.

Тъй като REIT могат да се търгуват и продадат във всеки един момент, техните мениджъри са силно чувствителни към пазарните тенденции. „По-добрите реакции на условията на пазара помагат да се преодолеят пропастите между търсене и предлагане, което води до бум и избягване на цикличността в недвижимите имоти" - казва Андрей Павлов, гост професор във Wharton по недвижимите имоти. Затова J - REIT са „мощен източник на капитал, осигуряващ финансиране на честно определяни цени и с голяма дисциплина, благодарение на незабавната и директна връзка с акционерите".

REIT - инвеститорите могат безпрепятствено да се изтеглят, ако се нуждаят от капитала си. Това подтиква REIT мениджърите да се освобождават от дълготрайните си активи в ниските пазарни фази. Няма проблем - REIT ползват парите на инвеститорите за да купуват активи, но самия инвестиционен фонд си остава незасегнат. Няма промяна в паричния поток.

REIT в Япония, както и другаде по света, е по-добрия начин от банковото кредитиране за финансиране на недвижими проекти. Банките използват схеми, насърчаващи отпускането на кредити, което води до транзакции, често не в хармония с пазарното търсене. А REIT събират пари от продажбата на акции и ги използват за инвестиции в недвижими имоти. Акционерите получават дивиденти от продажбата или отдаването под наем на имотите, които печалби не се облагат с данъци.

Схемата на ипотеките в Япония също работи все по-ефективно, осигурявайки такива екзотични схеми като кредитиране срещу ипотека за 100 - годишен период, отговаряща на силните семейни връзки в японското общество. През 2003 г. правителствената агенция за жилищни заеми е отпуснала ипотеки за $8млрд.

Поглед в бъдещето говори, че след като Японската икономика достигна дъното си през 2002 и 2003 г., се задават години на ръст и богатство. Японците са направили впечатляващи промени във финансовата, данъчната и лихвената си системи. Ефектите от възприетите модели тепърва започват да се проявяват. Ръстът в недвижимите имоти е знак.

Етикети: япония 

Сподели: По имейл В Ibox.bg Във Facebook В Svejo