Зададохме въпроса: Какво ще стане с цените на имотите у нас през следващите шест месеца (до 20 май 2009 г.)? Участието е най-силното до този момент в наша анкета, като от 5 ноември до сега темата е посетена от 10 000 уникални IP адреса.

От 95 отговорили на въпроса, които представляват около 1% от разгледалите анкетата, 80% считат, че цените на имотите в България ще се понижат в следващите шест месеца. 45% от всички отговорили считат, че понижението ще е съществено. Приехме, че съществено понижение в цените на имотите е с повече от 5 - 8%.

Почти 35% от отговорилите считат, че ще има понижение на цените на имотите, но то няма да е толкова съществено. Според 13% цените ще се запазят без промяна.

В лагера на оптимистите за цените са само 7% от отговорилите, като едва трима очакват съществено повишение на цените.

Сред най-дискутираните теми на изминалата седмица стана изказването на регионалния директор на „Ремакс" за България пред в-к „Стандарт", който информира за разлика от 10 - 15%, а в някои случаи и на 30% спрямо цените, които се обявяват от продавачите, и цените, на които се сключват реалните сделки. „Продавачите все още обявяват цени, които са непроменени спрямо хубавите времена".

В публикуван също тази седмица доклад на банка ОББ се говори за изследване на сайта imot.bg, според което през октомври цените на имотите в седемте най-големи града на България са паднали с 3.8% спрямо септември 2008 г. Във Варна имотите са поскъпнали с 0.7%, но в София цените са паднали с 1.2%.

Най-откроимото движение на пазара е стръмното поевтиняване на не толкова качествените имоти, особено на панелните жилища. Търсенето на панелки е изключително слабо, затова натискът върху цените е неумолим. Дори в центъра на София и престижния Лозенец цените на панелните жилища трудно могат да пробият 80 000 евро, а в крайни квартали като Надежда и Обеля се движат около 600 евро за кв.м. В неуютни райони като Симеоновско шосе нови добри тухлени жилища трудно намират купувач по 800 евро за кв.м.

Пазарът в момента е на купувача - коментира пред Money.bg брокер в София. За апартаменти дори в по-централни райони на столицата, които не отговарят на най-търсените от българина характеристики, цената може да се понижи чувствително. Конкретен пример сочи за отстъпка на продавача от 87 000 евро до 77 000 евро.

Българските банки стават особено предпазливи при отпускане на кредит и вече е рядкост някой клиент да купува жилище само с пари на заем. Нужни са поне 20% свои средства - и сигурен бъдещ паричен поток.

Собственици от Ирландия и Великобритания, закупили апартаменти в София с инвестиционна цел, все по-често прибягват до продажба, тъй като имат да се борят с трудностите на имотния и ипотечния пазар в собствените си страни.

Рязък е спадът в търсенето на апартаменти „на зелено". За това вина имат не само по-негативните нагласи за конюнктурата и опасенията от възможни фалити на строителни предприемачи, но и недобросъвестността на много строителни фирми, които предлагат по-ниско качество на завършения строеж от първоначално обещаното.

Ценообразуването на новото строителство, включващо в крайната сметка огромни „общи части" и нефункционално големи тераси, не е по вкуса на традиционно настроения български купувач. Впрочем пазар има за всеки имот - зависи разбира се как и на каква цена той се предложи.

Държавата побърза допълнително да изнерви и без това обтегнатия имотен пазар, като в новия си Закон за енергийната ефективност предвижда задължителни „енергийни обследвания" на сградите с РЗП над 1000 кв.м. Ако това е в сила и за жилищните блокове, може да се очаква нова бюрократична и корупционна бариера да натовари процедурата в недвижимите имоти.

Дядо Коледа няма да донесе чувал с по-високи комисионни на брокерите за Новата година. Началото на 2009 г. се очаква от продавачите на пазара с притеснение, а от купувачите - с интерес. При положение, че себестойността на новото строителство често пада под 500 евро за квадратен метър, цени от 1200 евро изглеждат подозрителни.

Нагласите на специалистите на пазара са, че цената на качествените имоти няма да се понижи. Тук се включват на първо място по-отдалечените от пренаселения център южни столични квартали, а също и офисите клас А.

Дългосрочният показател, който може да ориентира бъдещия купувач, е съотношението цена на имота / годишен доход. Ако приемем, че 6 годишни дохода са справедлива цена за едно жилище, а добре печелещо домакинство в столицата има 2 000 лева месечен доход, то средният апартамент в София би трябвало да струва 72 000 евро. Това ми дава основания да не си правя апокалиптична прогноза за сривове в цените на жилищата в България.

Освен това няма признаци, че миграционният поток към столицата и големите градове скоро ще секне. В тази връзка, бих пожелал на жителите на столицата един кмет, който приказва по-малко за политика и е по-активен в онези конкретни неща, за които е бил избран: проблемът с транспорта и трафика в София остава нерешен.

Големият дял (над 90%) на собственост на българите върху техните жилища говори, че имотни трансформации ще продължават да се извършват - тук е и шансът на строителните компании, които в следващите две години имат да продадат това, което са построили или сега се опитват да достроят.

Преди повече от година анализирах за Money.bg базата данни с цените предлага на IMOTERRA и установих много интересно догонващо повишение на цените. Брокерите се стремят да запазват определена пропорция в цените на имотите между отделните градове и средно с една седмица закъснение нагаждат офертите си спрямо промените в София.

Преди повече от година в българското медийно пространство практиката бе да се пише само и единствено за поскъпващи имоти и нашият сайт за пореден път бе разумно изключение. Оскъпяването на имоти, което не се дължи на промени в търсене и предлагане и себестойност, се нарича спекулативен имотен балон.

Не говорих много за резултатите от анкетата, те са красноречиви сами по себе си. Опасявам се, че стоим пред една нова спекулация, макар и по-безобидна от брокерската - спекулация от читателите на Money.bg. Логично е да се предположи, че купувачите на имоти са повече от брокерите и продавачите. Също така за читателите на българския икономически сайт може да се очаква вкусът към пазарната игра. Не са ли негативните отговори в анкетата още един начин да се повлияе на продавача, за да се получат по-изгодни цени?

В заключение, мисля, че в тази игра на думи има доста смисъл: каквото си построил, това и ще продадеш.

Сподели: По имейл В Ibox.bg Във Facebook В Svejo