Съществената промяна на пазара на логистични площи започна през лятото на 2020 г. - четири-пет месеца след началото на пандемията. Последва небивал ръст в интернет търговията, което доведе до ръст в търсенето на складови площи. "Краят на пандемията се застъпи с началото на войната в Украйна", коментират анализатори в сектора. И макар и пандемията, и войната да засягат целия свят, те се отразяват по различен начин на пазара на логистични и търговски площи. Около това мнение се обединиха участниците от Третата международна конференция за индустриални имоти в София. Докато коронавирусът накара хората да останат по домовете си и да ползват куриерски услуги, то при ситуацията с Украйна става въпрос за преразпределение на суровини, преместване на производства, което поражда необходимостта от изграждане на нови логистични центрове и индустриални площи.

Пазарът в България през последните две години

"През първата половина на периода при наемите се наблюдаваше търсене и сделки главно в таргета от 200 до 500 кв.м, а през втората половина беше между 400-800 кв.м. Търсенето и сделките на квадратури над 1000 кв.м бяха много малко на брой, както и запитванията се правеха главно в проучвателна цел от наемателите - за да прецезират условията на пазара към момента и с получената информация да влияят за понижаване на цените при преговори с наемодателите", казва Симеон Митев основател и управител на платформата БГСКЛАД.

България отстъпи пред Турция като най-любима дестинация на руснаците за покупка на имот

България отстъпи пред Турция като най-любима дестинация на руснаците за покупка на имот

Според годишната класация на руски портал

На пазара в София има немалко площи клас "А", част от които са свободни. В страната обаче такива почти липсват и това води до поскъпване на по-новите и прилични индустриални площи. Активността на пазара идва предимно от българските фирми и по-малко от чуждестранни. Основни играчи са логистичните компании и фирмите от бързооборотния сектор.

Около 80% от имотите, построени в началото на годината, са по поръчка и точни изисквания на компаниите ползватели.

"Строените със спекулативна цел се реализират на стъпки и забавено. Имаше и готови имоти за Акт 16, които не се актуват, докато очакват наематели, за да спестят данъци за известно време", обясняват анализаторите.

През този период се реализираха сделки основно в имоти клас "Б" за помещения с добра локация и добро състояние.

"Важно е да се отбележи, че имаше няколко сделки с професионално изградени складове клас "А", разположени на добра локация, които нямаха промяна в цените си независимо, че не бяха в София и Пловдив", допълва Митев.

В един от най-рисковите пазари на жилища в света купувачите наддават, за си купят имот

В един от най-рисковите пазари на жилища в света купувачите наддават, за си купят имот

Някои предлагат над 30% от исканата цена

Цените в страната варираха от 2 до 3,5 евро/кв.м, а за София нивата бяха между 3 до 5.5 евро на кв.м.

При покупко-продажбите се наблюдаваше интерес най-вече към обезценените имоти, които започнаха да излизат на пазара.

"Другият полюс, който се наблюдаваше - много високо оферирани имоти от собственици, повлияли се от по-голямото увеличение в жилищния сектор. Тук искам твърдо да подчертая, че кривите при повишаването на цените на жилищата и индустриалните имоти не са успоредни - при индустриалните имоти увеличението е много по-плавно, в сравнение с ускорението при жилищните", уточнява управителят на БГСКЛАД.

Пандемия и война

"За последните 10 месеца сме свидетели на много тежка инфлация, свито потребление от хората и държавите в целия свят, международна и политическа несигурност, повишаване на лихвените проценти. Хубавото е, че страни като Българи е възможно да спечелят от този неприятен, дори отровен микс. Това, което наблюдаваме е много бърза промяна на веригите на доставки, които се случват последните 3 години. Изместване на производствата от Далечния изток - от Китай в посока Европа, което води до скъсяване на веригите на доставки", казва Георги Вълканов - собственик и управител на "Дриймс транс".

Анализатори са на мнение, че сме свидетели на вплитане на двата фактора - пандемията и войната в Украйна, а това ще доведе до нарастване на проблемите. Вече сме свидетели на по-скъпи горива, а оттам и оскъпяване на транспорта.

"Определено пандемията засили търсенето в ритейл сектора и този на куриерски услуги, което се отрази положително на сектора и в Европа, и в България. Доста голяма част от заетите площи са точно от компании от тези два сектора. Заетостта в сегмента е изключително висока. Единственото, което очакваме е малко повишаване на цените, в резултат на голямото търсене", казва Любомир Николов от "Колиърс Интернешънъл".

Цените - високи или ниски са

"Пиерер & Макском Мобилити" ще произвежда 300 000 електрически велосипеди годишно в завода си край Пловдив

Нов завод за 85 милиона край Пловдив ще произвежда 300 000 електрически велосипеди годишно

Българо - австрийско дружество планира на изнася 100% от продукцията на чудестранни пазари

Тук като, че ли ситуацията е още по-сложна. От една страна имаме земя. Собствениците се опитват да я продадат, колкото се може по-скъпо. От друга страна сме свидетели на небивал за последните десетилетия ръст в цените на строителните материали. Големите дивелъпъри са поставени пред дилемата дали да не развиват паркове или да ги развиват на по-високи цени.

Спрямо други европейски държави в България цените са по-ниски. Неписано правило е, че логистичните компании не могат да си позволят земя над 60-70 евро/кв.м. Това е доста далеч от цените, около София, които са по-високи. Единствено в Румъния цената е по-ниска.

"Разминаването с цените е факт. В България наемите са били исторически по-високи от Чехия например. Същото важи за пазара на земя. Цената на земята в София винаги е била по-висока, но има и много други проблеми", споделя Жоро Ангелов от "Фортън".

Основният е държавата и най-вече общинските структури. Така например, ако инвеститори поиска да придобие 10, 15 или 30 декара земя там, то това ще му отнеме поне 2 години. Следват още 3 години, в които да се внесе ред в регулацията.

"А след тези 5 години, някои може да си купи за 2 месеца земята и на половин цена", допълва Ангелов.

Времевият период е толкова дълъг, че в един момент цената вече няма значение.

"Почти всички компании в района на летище "София" са потенциални купувачи. Например 100 или 150 евро/кв.м. Но никой не продава 10 или 30 декара. Дори да предположим, че има такъв продавач, то пак ще са необходими 2 години на инвеститора за въвеждане на имота в регулация и уреждане на инфраструктурата. На фона на това, фактът, че цената на метала е поскъпнала, някак си се оказва по-лесната част от математиката", заключава Ангелов.

Как Пловдив стана икономическият център на България?

Как Пловдив стана икономическият център на България?

Над 200 компании работят в "Тракия икономическа зона", като половината от тях са чуждестранни

За тези, които обаче вече са придобили земята, цените на строителните материали са основен фактор. Някои анализатори очакват през идните месеци, именно поради поскъпването им, обемът на строителство да спадне.

"Какви ще са в дългосрочен период цените на горивата и желязото не мога да прогнозирам, но едва ли ще се върнат цените на горивата на нивата от последните 3-4 години", казва Никола Зикатанов, заместник-председател на УС на АИКБ.

Пазарът на индустриални паркове

Пандемията, причинена от коронавируса, повлия пряко на този сегмент от пазара на логистични имоти.

"Коронакризата ни принуди първоначално да спрем за момент инвестиционната си програма. След като започнаха да се виждат резултатите от ковид кризата, а именно: развитие на електронната търговия, нарушени вериги на доставки, се генерира по-голям интерес към логистичните площи. Електронната търговия повече има нужда от логистика, която е по-близко до, дори в рамките на града. Тя има нужда от повече малки складове с повече бусови, а не ТИР-ови рампи", казва Спас Шопов от "Парк индустрия София-изток" АД.

Нарушените вериги на доставки и несигурността накара индустриалните предприятия и големите търговци да търсят по-големи складови площи, за да си направят по-голям буфер от продукция. Това, от своя страна, генерира строителство както за собствени нужди на големи компании, така и повиши търсенето на имоти под наем.

"През последните 6 месеца интересът е доста по-голям, отколкото преди 1 година", заключава Шопов.

Потенциал за развитие на логистичния сектор има на запад от София.

"Районът е интересен, тъй като е в близост до голяма част на населението на столицата, което е огромен плюс. Чисто географски е добре разположен район - добри транспортни връзки, особено когато става дума за голям обем товари, които трябва да се приемат или експедират. Транспортната свързаност и възможността да се наемат хора е от съществено значение в тази част на София. От една страна се обслужва града, а друга логистичните потоци, които не са предвидени за България, а за съседни страни", казва Георги Вълканов, "ДТ логистичен парк".

Наемните нива в логистичните центрове, разположени около столицата и големите градове неминуемо ще растат.

"Тепърва ще го усещаме този тренд. Причините за повишаването са много и най-вече по отношение на строителните разходи. Всички бъдещи проекти трябва да рефлектират в по-високи наемни цени. Имахме момент, в който строителните компании изтеглиха офертите от тръжни процедури, тъй като не знаят как ще се отрази това на ситуацията. Съответно трябва да рефлектира и на по-високи наемни нива. Това не трябва да ни плаши, че ще спре търсенето, защото към момента то все още е активно. Не виждам, поне от перспективата на предприемач, сътресение което да се отрази към отлив на това търсене", казва Мирослава Александрова, "Ист ринг София" от "Глориент Инвестмънт БГ".

По какъв начин съседните на България

държави привличат инвеститорите в логистични бази

Пазарът на логистични площи в Европа, и най-вече на Балканите, като своеобразен "вход" от Азия, ще претърпи бурно развитие през идните години, прогнозират анализаторите.

Катализатор за промяната ще бъде войната в Украйна. Пренасочването на търговските потоци, на които сме свидетели в момента, вече карат топ мениджърите на големи европейски и световни компании да преразпределят производствената си дейност. Заговори се за връщане на производството от Азия в Европа. Дори това да се случи в непълния си обем, ще породи силно търсене не само на производствени площи, но и на логистични такива.

Nexo отваря нов офис в Пловдив

Българска криптокомпания със световен размах отваря офис в Пловдив

Компанията цели да предостави пълен набор от финансови услуги с ползите от криптовалутите

Каква е ситуацията около България?

"Поглеждайки на запад, виждаме, че Сърбия през последните две години, именно по време на пандемията успя да "открадне" няколко компании от аутомотив сектора. Те построиха доста големи производствени мощности, а към тях има и не малка логистична база.

Най-близката логистична база от България се намира на 30 км от границата и на 80 км от София. Предимството й е, че е в режим на свободна зона.

"Площта й е 6000 кв.м. Ние сме свободна зона и клиентите ни могат да се възползват от всичките благини, които подобна зона предоставя на своите клиенти. Наред с този режим предлагаме и транспортни услуги. Имаме и административен отдел, който се занимава с административните въпроси и съдействаме на клиентите си, което е допълнителен плюс за тях", казва Владан Стоянович от "Свободна зона Пирот".

Най-силните логистични пазари в Централна и източна Европа са Чехия и Полша. Според анализатори, това което се случва днес там, ще го видим у нас и в съседните държави през идните години. Там наемните нива вече са възстановени от периода преди кризата. Ситуацията обаче не е като преди 2 години, когато цената на горивата, строителните материали и инфлацията не скачаха буквално с часове.

"Днес в Турция имаме много висока инфлация. Статистиката на правителството показва, че тя е 60%, а се очаква да стигне до 100-120%. Всъщност приходите, печалбите от строителството се стопяват още преди да сме стигнали до тях. Смятаме инвестициите в евро или долари, но по закон не можем да получаваме наема или продажната цена в друго освен в турски лири", казва Хакан Исметогулари, собственик на Emlaxell.

Инвеститорите в южната ни съседка започнаха да вдигат наемите на индустриалните имоти.

"При нас се случва почти това, което е в Чехия - 4-5 долара/кв.м по време на пандемията, а сега са 5-6 долара/кв.м. Търсене, запитвания и клиенти обаче има и при тези нива. Мога спокойно да кажа, че пазарът на логистични площи към момента у нас е изключително активен, тъй като предлагаме най-ниската цена на доставките. Много заводи и много нови строежи са в етап на реализация. На практика земята се пълни със заводи, защото такива са обстоятелствата. Почваме да приличаме на Италия и Германия, т.е. като държави членки на ЕС, т.е. ние произвеждаме и добавяме стойност. Имаме много работници от Сирия, Афганистан, дори от Африка, които работят в промишлеността, дори да не е официално разрешено. Това е, защото индустрията ни се разраства мащабно", обяснява Исметогулари.

В Румъния основният фактор за повишаване на цените на логистичните площи е ръстът на разходите в строителството.

Българската "Кимкооп Холдинг" инвестира 7 милиона лева в нов завод за оптика край Пловдив

Българска компания за оптика откри завод за 7 милиона лева в Пловдив

Компанията планира да наема до 120 специалисти

"Това, което виждаме е, че има увеличение от 4.5% до 5.5%. Пазарът вече свиква с новите обстоятелства. Дори за някои по-специални проекти от порядъка на 10 000 кв.м. цената започва от 3.5 евро/кв.м, но очакваме да върви нагоре", казва Мариан Орзу от Dunweell Industrial Brokerage. Той посочи, че преди разходите за самото строителство са варирали между 350 и 400 евро/кв.м. при цена на земята между 20 и 35 евро/кв.м., докато днес почти е невъзможно да се намери земя на цена под 35 евро/кв.м.

Лошите дни за сегмента на логистични площи преминаха

"Смятам, че вече преминахме "тъмната страна на луната" и сме от осветената страна. По отношение на инвестициите станахме свидетели на голяма промяна", казва Никос Маноменидис от eXp Greece. Само за първите два месеца на текущата година в Гърция се отчита ръст от 46% по отношение на изграждането на логистични площи, спрямо същите месеци на предходната година. Последва обаче едно замръзване на пазара, в резултат на ситуацията в Украйна.

"Инвеститорите искат да видят какво ще стане с цените на строителните материали и колко ще им се увеличат разходите. А те скочиха драстично. От една страна имаме ръст на строителните разходи, а от друга - ниски лихвени проценти за ипотеките и мисля, че с подкрепа от ЕС ще получим голям тласък на инвестициите. Не става дума вече за лихвените проценти. Чух че 4% е ниско. Ами да, ако това са 100% твои пари, но ако вземеш заем при фиксирана стойност и купуваш днес, а не утре, то тогава капиталът ти ще расте всеки ден и моментът е подходящ за бизнес стопанска дейност", изчислява Маноменидис

Гърция има голям потенциал за промишлено производство. Липсват обаче налични имоти, заради пандемията и забавените доставки и в бъдеще ще се нуждаем от повече площи.