Пазарът на имоти в България натисна спирачката и обра превишената евроскорост

Първото тримесечие на 2026 г. отбелязва преход към по-умерен и балансиран пазар на недвижими имоти след силния финал на предходната година. След период на ускорен растеж и висока активност през 2025 г., началото на новата година се характеризира със забавяне на темповете и по-предпазливо поведение от страна на участниците на пазара, се казва в нов анализ на компанията Arco Real Estate.

Купувачите остават активни, но проявяват по-изразена селективност. Процесът на вземане на решение се удължава, съпроводен от по-задълбочен анализ на предлаганите имоти, по-висока чувствителност към ценовите нива и по-строги изисквания към качеството и локацията. Продавачите, от своя страна, постепенно се адаптират към новата среда чрез по-реалистично ценообразуване още при излизане на офертите и по-голяма гъвкавост при преговори.

В този контекст пазарът не показва признаци на спад, а по-скоро навлиза в фаза на нормализация, при която балансът между търсене и предлагане постепенно се възстановява.

Новата реалност на луксозните имоти у нас: €7-милионна сделка в полите на Витоша и все по-взискателни купувачи

Най-активният сегмент остава този на имотите над €1 милион

Строителната активност остава стабилна

Данните на НСИ за началото на 2026 г. показват запазване на активността в строителния сектор, макар и при по-умерени темпове спрямо края на 2025 г. През януари индексът на продукцията в строителството се понижава с 1,2% на месечна база (сезонно изгладени данни), но на годишна база се отчита увеличение от 4%. Намаление спрямо предходния месец се наблюдава при строителството на съоръжения (-1,8%), специализираните строителни дейности (-1,4%) и строителството на сгради (-0,6%).

През февруари тенденцията се обръща, като индексът на продукцията нараства с 3,1% на месечна база и с 8% на годишна. Ръст се отчита във всички основни сегменти - строителство на сгради (3,9%), съоръжения (3,3%) и специализирани дейности (1,9%). На годишна база най-силен остава ръстът при жилищното строителство.

Сделките се понижават след силното четвърто тримесечие

По данни на Агенцията по вписванията броят на сделките през първото тримесечие на 2026 г. възлиза на 38 154, спрямо 45 144 за същия период на предходната година, което представлява спад от около 15,5% на годишна база. Спрямо последното тримесечие на 2025 г., когато са отчетени 67 175 сделки, понижението достига 43%.

Спадът е в съответствие със сезонните модели на пазара и следва период на изключително висока активност в края на 2025 г. Въпреки по-ниския обем, търсенето остава налично, но се реализира с по-бавни темпове.

Регионални различия

София запазва позицията си на водещ пазар с 7 529 сделки през отчетния период, което представлява спад от около 38% спрямо предходното тримесечие и около 12% на годишна база.

Пазарът на имоти навлиза в нова фаза

От еуфория към нормализация, при която връзката между цена и реална стойност постепенно се възстановява

Пловдив показва относителна устойчивост, като при 3 410 сделки понижението спрямо първото тримесечие на 2025 г. е около 2%. В същото време Варна и Бургас отчитат по-изразено забавяне. Във Варна сделките са 2 433 (спад от около 43% спрямо предходното тримесечие и 21,5% на годишна база), а в Бургас - 1 507 (съответно спад от около 40% и 18%).

Търсенето остава концентрирано в жилищния сегмент

Жилищните имоти продължават да доминират търсенето, формирайки 92% от всички оферти "купува" през първото тримесечие. Основният интерес е насочен към апартаменти, като тристайните жилища заемат 57% от търсенето, а двустайните - 28%. Останалите сегменти имат значително по-малък дял.

Паралелно с това се наблюдава по-внимателен подбор на имоти, по-дълъг период за вземане на решение и ясно изразен фокус върху съотношението между цена, качество и локация.

Предлагането се увеличава

През разглеждания период се отчита постепенно увеличаване на предлагането, особено в сегмента на новото строителство, където продължава реализацията на започнати проекти. Апартаментите доминират и при офертите "продава", заемайки 87% от тях, като най-широко представени остават двустайните и тристайните жилища.

В същото време завършените и готови за нанасяне имоти остават ограничени и се реализират сравнително бързо.

Първи сериозен спад на сделките с имоти в София

Сделките, измерени като нотариални актове, намаляват с около 13% на годишна база

Ипотечното кредитиране остава стабилно

Броят на вписаните ипотеки през първото тримесечие на 2026 г. достига 13 706, което е близо до нивото от предходната година (13 659). Данните показват запазване на активността при банковото финансиране въпреки по-ниския обем сделки.

Ваканционните имоти в сезонно забавяне

Пазарът на ваканционни имоти отчита традиционно по-ниска активност през зимния период. Интересът остава насочен към имоти с добра локация, потенциал за отдаване под наем и завършени комплекси. Ценовите нива се запазват без съществени промени.