По-достъпни ли са имотите в София през 2025-а в сравнение със столиците в ЦИЕ?

През последното десетилетие пазарът на жилищни имоти в София претърпя драматична трансформация. От един относително подценен пазар в началото на 2010-те години, днес българската столица се конкурира по цени с редица по-развити градове в региона. Но колко реално струва един имот в София и колко достъпен е той спрямо доходите на хората - и как изглежда това на фона на останалите столици в Централна и Източна Европа?

Какво получаваме срещу заплатата си?

При средна заплата в столицата от 3 388 лв. бруто (около 1 730 евро) и при текущи нива на ипотечни лихви между 2.5 и 3.1%, софиянци все още имат относително добра възможност да финансират покупка на жилище чрез кредит.

Съотношението между средна цена на жилище и среден годишен доход (Price-to-Income Ratio) в София, преизчислено на база на средната заплата, спада до приблизително 7.6 пъти (при цена на жилище от 1840 евро/м² и 80 м²). Това поставя София на границата между умерена достъпност и реална недостъпност, според международните стандарти.

Показателят Price-to-Income Ratio (P/I Ratio) измерва колко средни годишни брутни заплати са необходими за закупуването на средностатистическо жилище (обикновено от 70-100 кв.м) и е широко използван за оценка на достъпността на имотите.

Когато този коефициент е под 3, се счита, че пазарът е много достъпен и средностатистическо домакинство може спокойно да си позволи покупка на жилище, дори и без сериозно финансиране. При ниво между 3 и 5 вече говорим за умерена достъпност, при която покупката на имот е постижима, но често изисква ипотека и компромиси с други разходи. Ако стойността надвишава 5 и достига до около 7, жилищата стават все по-труднодостъпни, а значителна част от дохода трябва да бъде насочена към изплащане на заем.

При нива над 7 пазарът навлиза в зона на реална недостъпност за средния купувач - в тези случаи жилищата често се купуват или с помощ от роднини, или с дългосрочно и тежко кредитиране, което обвързва финансово семейството за десетилетия. Именно по тази причина Price-to-Income Ratio е един от най-обективните сигнали за прегряване на пазара, социална поляризация или структурен недостиг на достъпни жилища.

Колкото по-висока е стойността, толкова по-неравнопоставен става достъпът до недвижимост и толкова по-високи са рисковете от спекулации или кредитен стрес.

В Западна Европа стойности между 4 и 6 са често срещани. В Централна и Източна Европа, поради по-ниски доходи, съотношенията често са между 6 и 10 (Прага, Братислава, Будапеща).

Как се подреждаме спрямо региона?

Въпреки значителното поскъпване на имотите в София през последните години, столицата на България все още остава по-достъпна в сравнение с повечето други столици в региона.

Цената на квадратен метър в София се движи около 1 800 евро, което е съществено по-ниско от нивата в Братислава (около 3 100 евро), Любляна (близо 4 000 евро) или Прага (над 5 500 евро за кв. м).

От гледна точка на покупателната способност, измерена чрез броя на средните месечни заплати, необходими за покупка на 1 кв. м жилище, София също се позиционира по-благоприятно. В столицата ни са необходими около 1,3 средни заплати за покупка на 1 кв. м жилищна площ, докато в Будапеща този показател е около 1,5, в Загреб - 1,8, а в Прага - над 2,5. Най-недостъпна остава столицата на Чехия, където съотношението между доходи и цени е най-неблагоприятно.

За 6 години: Какво се случи с цените на имотите в София?

Покупателната способност на домакинствата в квадратни метри се е сринала почти наполовина

Така София изпъква като относително добър баланс между цена и доход, особено когато се отчете и потенциалът за бъдещ растеж в контекста на урбанизацията, ръста на доходите и интереса на чуждестранни инвеститори.

Къде върви пазарът?

Текущият ръст в цените е стабилен, без балонизация, но се поддържа от ограничено ново строителство, административни спънки и изключително силно търсене. Финансовата достъпност е под контрол, но при евентуално вдигане на лихвите реалната тежест на ипотеките ще се усети силно.

Селските имоти край морската ни столица, които стават все по-скъпи

Цените на градските и ваканционните имоти също вървят нагоре

В заключение можем да кажем, че София през 2025 г. вече не е изгодната столица на Балканите, но все още е по-достъпна от западноевропейските мегаполиси. Имотът в София вече не е просто място за живеене, а актив, чиято стойност е функция от макроикономическа среда, инфраструктура, достъпност до финансиране и демографски натиск. Въпросът не е "дали да купим", а какво да купим, къде, и как да го структурираме като инвестиция - с мисъл за бъдещата ликвидност и доходност.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на имоти.