Имотите са една от най-горещите инвестиционни теми през послените години и с основание - броят и големината на сделките се увеличават, цените растат със сериозни темпове, а кредитите са по-евтини откогато и да е било. На този фон липсва достатъчно практична информация за най-важния актив на този пазар - самите имоти.

Ето защо Money.bg създаде в партньорство със строителна компания "Маркан" ЕООД поредицата "Как се промени строителството у нас през последните 60 години", в която заедно с експерти ще коментираме важните въпроси, засягащи всеки собственик или ползвател на имот.

През първата половина на 2021 година в София по данни на НСИ е започнало строителството на точно 4795 нови жилища с обща разгъната застроена площ от 567 683 кв. м. Увеличението на новите жилищни единици е впечатляващо - с близо 50% нараства броя им спрямо същия период на предходната година. Още по-впечатляващ е обаче броят на издадените разрешения за строеж за шестмесечието - в столицата се очакват общо 8287 нови жилища с РЗП от близо 950 000 кв. м. Това представлява ръст от над 90% в планираните жилищни единици и над 60% в разгъната площ.

Имотният пазар обаче е горещ не само в столицата - в останалите големи български градове като Пловдив, Варна и Бургас се очакват също много нови жилища, които да излязат на пазара на имоти в близко бъдеще. Това означава само едно - бъдещите купувачи ще имат голям избор от жилищни единици, а при настоящите високи цени на имотите е добре грешките при покупка да бъдат сведени до минимум. Ето защо екипът на Money.bg реши да разбере по какво се различава качественото ново строителство от некачественото.

Ново и лъскаво, но не винаги качествено

Няма съмнение, че новите сгради в страната се радват на най-голям интерес на пазара, а причините затова са достатъчно много - старият сграден фонд до голяма степен е амортизиран и не се поддържа, сградите са еднообразни както на външен вид, така и като функционалност и разпределение и не на последно място - новите имоти често държат по-висока цена заради очакваната продължителност на експлоатация и цялостно техническо състояние.

Какво не знаем за старите жилищни сгради и защо те не са по-лоши от новото строителство?

Какво не знаем за старите жилищни сгради и защо те не са по-лоши от новото строителство?

Тухла, панел или ЕПК - голяма част от българския сграден фонд е построен преди 1989 година. Това прави ли го лош?

Не винаги обаче "ново" е равно на "качествено". У нас за ново строителство се приема всичко, построено след 2000-а година, когато се променя и законодателството в сектора. И със сигурност за този 20-годишен период има много клиенти, които са останали разочаровани от закупените имоти. Това от своя страна ражда вторичен пазар на недотам качествени нови имоти, което задължава всеки купувач добре да проучи предложенията на брокера и инвеститора.

За да улесни този процес, екипът на Money.bg се срещна с експерти с богат опит в новото строителство, от които да научи по какво можем да познаем качественото изпълнение от некачественото.

"В София има основно "ЗУТ-аджийска архитектура" - тя представлява стремежа да "изнасилиш" Закона за устройство на територията (ЗУТ). Така се раждат сградите тип "торта", чиито последни етажи изглеждат по описания начин. Това става основно заради инвеститорите, които искат да уплътнят на максимум разгънатата застроена площ, което от своя страна създава "гета"" - думите са на Валентин Каназирев, който е председател на съвета на директорите и акционер в Маркан Холдинг АД. Опитът му е безспорен, а с него и заключенията  му са така категорични - бързото строителство, работещо по формулата минимални разходи срещу максимални приходи, води до сериозни градоустройствени трудности.

Валентин Каназирев, председател на съвета на директорите и акционер в Маркан Холдинг АД

Валентин Каназирев, председател на съвета на директорите и акционер в Маркан Холдинг АД

"Наистина масовият тип архитектура е "зутаджийска". Но тя има превъплъщение освен в самата сграда, и в околната среда - правиш едно малко дворче с пързалка за деца, в зависимост от желаната крайна цена общите части са по-хубави или не толкова хубави, и всичко това с една идея - да продаваш максимално бързо", обяснява арх. Деян Барански, който е управител на "Маркан Дизайн Студио" ООД и главен интериорен дизайнер на OKOL Lake Park. По думите му желанието за максимално уплътняване на застроената площ нарушава комфорта както на живеещите в сградата, така и на техните съседи в квартала.

Преди покупка, проучи възложителя. И строителя. И проектанта.

Зад всяка нова сграда стоят редица решения, взети именно от трите основни страни при изграждането й - инвеститорът или възложителят, избраният строител и не на последно място проектантът. Най-общо казано, инвеститорът прави задание спрямо своя бюджет и бизнес цели, проектантът го оформя, а строителят го изпълнява. Ето защо е важно, когато се купува жилище, на първо място да бъде проучена "историята в сгради" на трите страни - какво са построили и как се държи то през годините.

Няма съмнение, че всяка нова сграда изглежда добре - особено на фона на сивото старо строителство. Не обаче всяка нова сграда запазва дълго външния си вид. "Масово предлаганият продукт е със стандартни жилищни схеми, тези жилищни схеми се предлагат във вид БДС, отвън са изпълнени с нетрайни материали като минерални мазилки например и съответно това се продава максимално бързо на максимално ниска цена. Използването на такива евтини материали обаче "се връща" на собствениците след 7, 8, 10 години - съответната етажна собственост се сблъсква с редица проблеми и непредвидени разходи", обяснява арх. Деян Барански. Именно затова е важно да бъде проучено портфолиото на инвеститора и строителя, и да се види състоянието на построения от тях сграден фонд.

"Казано накратко, когато търсиш максимално бърза реализация, гледаш да вложиш минимално, да предложиш стандартен продукт на пазарно-приемлива цена и след това да преминеш към следващия проект. Минимумът за въвеждане в експлоатация е да има стени, ключове, контакти, фасонка, врати, напълно завършена фасада, вертикална планировка и ВиК на тапа", допълва Методи Дъбов, изпълнителен директор Голф ОКОЛ ЕАД и технически директор на OKOL Lake Park.

Методи Дъбов, изпълнителен директор Голф ОКОЛ ЕАД и технически директор на OKOL Lake Park

Източник: Маркан

Методи Дъбов, изпълнителен директор Голф ОКОЛ ЕАД и технически директор на OKOL Lake Park

Колко струва това, за което плащам?

Предупреждението на двамата експерти е ясно - когато се купува имот, внимателно да бъдат проучени заложените в строителството материали. "Трябва да оцениш цената, която ти се предлага, дали съответства на използваните материали", казва още инж. Дъбов. И дава примери с два типа фасада - минерална мазилка и вентилируема. "Няма как двете да бъдат на една и съща цена, те са напълно различни и втората е значително по-технологична и по-качествена". Тук е мястото да вметнем, че по закон не са разрешени никакви промени по външната фасада на сградата. Така че, както бъде предаден обекта от строителя, в такова състояние (трябва да) остава.

Фасадата се характеризира пряко от една съществена стойност - коефициентът на топлопреминаване. Най-общо казано, той оценява какви са енергийните загуби в сградата, което позволява изчисляването на мощността за отопляване/охлаждане на обекта. Фасадата, дограмата и покрива, и най-вече връзките между тях влияят върху енергийната ефективност на сградата. Въпросът не е само колко камерна е дограмата, а какъв е средният коефициент на топлопреминаване през външни стени на сградата.

Тухла, панел или ЕПК - по какво си приличат и по какво се различават тези сгради?

Тухла, панел или ЕПК - по какво си приличат и по какво се различават тези сгради?

По-голяма част от сградния фонд е именно от тези три типа сгради

Всички тези подробности - от вида тухли и керемиди, през ВиК системите, до енергийния разход, са заложени предварително в проекта на сградата и строителят ги изпълнява според него. Ето защо съветите на експертите са клиентите да изискват документацията и разяснения по нея, независимо дали купуват "на зелено" или във вече построена сграда.

Пространственото планиране или кога 100 квадрата не изглеждат като 100 квадрата

Не винаги обаче изпълнението на заложените параметри дава очаквания резултат. Типичен пример затова е пространственото планиране на една сграда и вътрешното разпределение на жилищата. "Високата цена на един имот се определя от качеството на проекта и изпълнението му, от функционалните разпределения в жилището и богатите общи пространства. Ако коридорите са малки, има само един асансьор с най-ниско качество, това сваля нивото на сградата. Паркирането също е нещо, на което всеки трябва да обръща особено внимание", казва арх. Деян Барански.

Деян Барански, управител на "Маркан Дизайн Студио" ООД

Деян Барански, управител на "Маркан Дизайн Студио" ООД

Експертът обяснява, че една от най-неприятните изненади може да дойде от разпределението на помещенията в жилището. Всеки купувач заплаща цена, определена от размера на имота, но тя може да се окаже по-висока, отколкото е предполагал. "Много често, за да се изпълни всеки един от възможните квадратни метри разгъната застроена площ, разпределенията, функционалните взаимовръзки и формата на помещенията са нерационални. Така, в един апартамент, с площ от 150 квадрата, се появяват стаи с неправилна форма и пропорции, генерират се неизползваеми "паразитни" площи, което създава усещане за по-малка квадратура", казва арх. Барански. Казано по-простичко, не винаги големината на квадратурата отговаря на усещането в жилището, а от там и на комфорта на обитаване.

"Най-важното нещо е да получиш оптимизирано разпределение с правилни форми - жилище, в което е предвидена необходимата квадратура за съответната функция на помещението, а не на дадени места в имота да имаш площи, които не ти трябват, но които плащаш на същата цена. Това изцяло зависи от възложителя и от проектанта", допълва експертът. Ето защо е важно, преди покупката на жилище, да се направи ясна преценка за необходимата полезна площ, а не просто да се търси двустайно или тристайно жилище. За тази цел, още преди покупката, може да се направи консултация с интериорен дизайнер, който да предложи максимално оползотворяване на пространството, а оттам и реална икономия на средства.

Общите части - защо при едни сгради са повече, а при други по-малко?

Говорейки за пространства, няма как да пропуснем и темата за общите части, които при новото строителство влизат в цялостната сметка на квадратурата, а оттам и в цената на имота. В общите части влиза всичко от сградата, което не е еднолична собственост - стълбища, коридори, фоайе и асансьор и т.н. Процентът общи части в една сграда зависи изцяло от нейното планиране - колко добре ще бъде оползотворено пространството. "Когато си направил оптимално планирането, успяваш да вкараш в 10-12 процента общите части. Когато то е нерационално, процентът върви нагоре", казва арх. Барански.

Не винаги обаче високото ниво на общи части трябва да се приема като нещо лошо - така например, ако дадена сграда има широки коридори и стълбища, голямо фоайе с място за портиер, и по-голям асансьор, то това означава, че тя има повече общи части - но това от своя страна увеличава комфорта на обитаване. Така че, както при материалите, важно е да се провери какво влиза в тези общи части и струва ли си да бъде платено за тях.

Има и още нещо важно, което трябва да се провери преди покупката на имот в нова сграда. Често новото строителство е разположено в динамични квартали с много свободни парцели. Проверка на плановете за строителството в съседните площи може да спести сериозни главоболие в бъдеще - като това да изникне по-висока сграда, спазваща минималните отстояния по ЗУТ, и сериозно да наруши комфорта на новото ви жилище.