Три месеца, след като БНБ обяви, че ще изпълнява изискванията на европейските регулации и ще наблюдава условията при жилищните кредити да не излизат от общата европейска рамка, вече са обявени и първите ограничения. Едното е , че размерът на отпускания заем не може да е повече от 85% стойността на обезпечението - на жилищния имот, с който се гарантира връщането на кредита.
Това е така нареченото съотношение LTV-O. Ще рече, че ако стойността на обезпечението изчислена по критерий на БНБ е 100 хил. евро заема, който е гарантиран с това обезпечение не може да е над 85 хил. евро.
Второто правило, известно като съотношението DSTI-O въвежда изисквания за минималната платежоспособност на клиента. Според него размерът на месечните плащания по жилищния заем не могат да са над 50% от месечните доходи на клиента. Казано по друг начин ако доходите на длъжника са 3000 лева на месец той може да получи заем, чийто месечни вноски са не повече от 1500 лева.
Източник: БГНЕС
Както пише БНБ Съотношението се изчислява съгласно утвърдения от УС на БНБ минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане на кредити, обезпечени с недвижими жилищни имоти. Вероятно в случая под доходи, които се признават от банките за тези цели, са само онези които могат да бъдат проверени през Националния осигурителен институт.
Третото правило е свързано с максималния срок за погасяване на кредита. То гласи, че максималният срок по договора за кредит (матуритет) следва да не е по-дълъг от 30 години. Матуритетът се изчислява съгласно утвърдения от УС на БНБ минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти.
По дефиниция този максимален матуритет зависи от максималния размер на месечните вноски, който длъжника е в състояние да плаща. Ако те са твърде ниски, за да обслужат заема за максимум 30 години той не би трябвало да му се отпуска. Срокът за погасяване зависи и от възрастта на клиента и обикновено не прескача времето в което той по дефиниция трябва да излезе в пенсия.
Източник: iStock Images
Матуритетът на заема и вноските по него могат да се променят (във вреда на кредитополучателя) при увеличения на лихвата, при намаляване на стойността на обезпечението или при затягане на правилата на БНБ.
Както пише в съобщението на Централната банка до 1 октомври всички търговски банки трябва да са привели изискванията си по жилищните кредити в съответствие с горепосочените правила. Това означава, че клиентите, чийто заеми не се вписват в тези правила, ще бъдат поканени да преподпишат своите договори при по неизгодни за тях условия.
Както съобщава БНБ допустимо е одобряване или предоговаряне на кредити с параметри, които се отклоняват от въведените изисквания, като общият одобрен или предоговорен размер на такива кредити през текущото тримесечие не може да е по-висок от 5% от общата брутна стойност на новоотпуснатите или предоговорените кредити през предходното тримесечие. С цел проследяване на допустимите отклонения се въвежда допълнителна отчетност.
Разбира се при жилищни заеми, които надхвърлят определените от БНБ максимални граници на риска, банките ще трябва да заделят по-големи по размер провизии по правилата на Международен стандарт за финансова отчетност 9. Логично е такива заеми да са по-скъпи от стандартните.
Доколко новите правила ще доведат до видимо силно затягане на условията за кредитиране? Според данните на БНБ, публикувани през май 2024-а, когато бе обявено , че Централната банка ще наблюдава пазара на жилищни кредити и при необходимост ще вземе мерки за неговото регулиране, среднопретегленото ниво на кредита спрямо обезпечението (съотношението LTV-O) бе 74.2%. С други думи сегашно регулативно ниво от 85% е по-либерално от средното.
Вярно е че обявените през май данни бяха за първото тримесечие на 2024-а, но сега БНБ твърди, че "Не се наблюдава влошаване на среднопретеглените показатели за кредитните стандарти, но се запазват идентифицираните потенциални зони на уязвимост по линия на съвкупността от кредити със съотношения във високи интервали. С въведените изисквания се цели превантивно подсигуряване на устойчивостта на банковата система в контекста на повишаващите се тенденции в проявлението на цикличните рискове в средносрочен план".
Същата е ситуацията и критерия платежоспособност на клиента - DSTI-O. Въведеното сега от БНБ изискване месечните плащания по кредита да не са повече от 50% от месечния (легален) доход са по либерални от установения през май среден индекс от 38.5% и 38.7 процента.
С други думи въпросните критерий не са мярка за ограничаване на пазара на жилищни кредити, а са по-скоро опит за фина настройка на някой негови по-рискови зони. Резултатите от тях, ако въобще има такива, ще си проличат едва в края на годината.
Но ако БНБ искаше да ограничи въпросната кредитна експанзия щеше да въведе критерий за максимален размер кредита от 75% спрямо обезпечението и за максимална вноска от 35% - 37% от размера на легалния доход на длъжника. А също така и да увеличи Минималните задължителни резерви до 15% от привлечените средства.
USD
CHF
EUR
GBP
