Продължаващият сериозен ръст на заемите за покупка на жилища принуди управителният съвет на БНБ да вземе решение за въвеждане на допълнителни мерки за отчет и контрол на този сектор от банковия бизнес.

УС на БНБ разпореди на банките и клоновете, извършващи дейност в страната, прилагането на следния минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане и предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти:

  1. Съотношения между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане;
  2. Съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане;
  3. Съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на кредита, обезпечен с жилищен недвижим имот, и месечния доход на кредитополучателя при отпускане;
  4. Съотношение между размера на дълга и годишния доход на кредитополучателя при отпускане;
  5. Съотношение между размера на кредита и годишния доход на кредитополучателя при отпускане;
  6. Максимален срок по договора за кредит (матуритет).

С решението се утвърждават определенията и начина на изчисляване и се въвежда тримесечна отчетност за тези показатели на индивидуална и на консолидирана основа", пише в съобщението на Централната банка.

Решението за въпросното разпореждане взето въз основа на изготвен на аналитичен материал озаглавен "Преглед на въведените от БНБ макропруденциални мерки във връзка с рисковете пред банковата система". В него се прави доста сериозен сравнителен анализ на капиталовите буфери, качеството на портфейлите жилищни заеми и ритмичността на обслужването им, както и на нивото на ликвидност и покритието на риска. Заключенията са следните:

"В резултат на дългогодишната надзорна политика на БНБ, насочена към системното изграждане и съхраняването на буфери, в банковата система е създадена устойчивост по линия на ликвидност, капитал, ефективност и качество на кредитите. Не се наблюдава структурен системен риск по линия на текущите равнища на прилаганите от банките кредитни стандарти, видно от среднопретеглените стойности на ключовите показатели, или по линия на задлъжнялостта на домакинствата, която остава ниска и е съпътствана от положителни тенденции при доходите.

Налице е изразен кредитен растеж, който БНБ наблюдава регулярно на база на широк набор от регулаторни, макроикономически и други индикатори. Предвид представения анализ и в контекста на поддържаните високи нива на капиталови буфери, ликвидност и рентабилност от страна на банките, към настоящия момент хипотезата "прегряване" в сегмента кредитиране, обезпечено с жилищни недвижими имоти не е подкрепена".

В анализа се посочва, че по нива на задължения на домакинствата по кредити спрямо БВП България е на едно от последните места в Европейският съюз. С по-ниски стойности от нея са само Полша , Литва, Латвия, Унгария и Румъния. В Дания, Нидерландия, Швеция и Люксембург тези нива са тройно-четворно по-високи от българския, Ако при нас става дума за 23.7% при шампионите нивото на кредитна задлъжнялост на домакинствата се движи между 70 и 87% от БВП.

Според БНБ търсенето на жилищни кредити е повлияно в значителна степен от процесите на трудовия пазар.

"Средната брутна работна заплата нараства с темпове, по-високи от изменението на потребителските цени, а коефициентът на безработица е на ниски равнища. Недостигът на работна сила формира очаквания за запазване на тези тенденции през следващите години, въпреки че потенциално влошаване на икономическата среда може да се отрази върху заетостта и доходите и да засегне капацитета за обслужване на задълженията", пише в анализа.

От графиките в него се вижда че от 2019-а безработицата се движи между 4% и 6% като в момента е към долната граница на този диапазон, а в същото време ръста на средната брутна работна заплата изпреварва, и то в пъти, ръста на инфлацията според хармонизирания индекс на потребителските цени. Само през 2022-а има покриване на кривите в тези два показателя.

От анализа се вижда, че степента на обезпеченост на новоотпуснатите кредити за последните две години остава без значителни промени - между 73.4% през 2022-а до 74.2% в края на първото тримесечие на 2024-а. При системно значимите банки (а те контролират над 80% от жилищните кредити) тя е малко по-висока - с около половин процентен пункт в сравнение с по-малките кредитни институции. Европейският банков надзор е препоръчал обезпеченост от над 90% за 11 държави и над 80% обезпеченост за 9 държави вот Европейският надзорен механизъм (ЕНМ).

Въведен е и стандарт за платежопособност на кредитополучателите. Според БНБ средно-претегленото "съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане", DSTI-O, измерващо способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си, се подобрява плавно през 2022 г., 2023 г. и първото тримесечие на 2024 г.

Графиките показват, че за 2022-а средно за банковата система това съотношение е било 39.1%, а в края на март 2024-а 38.5 процента.

"Въведените мерки по отношение на показателя DSTI-O до момента са общо от 15държави от ЕИП (бел. ред. - Европейското икономическо пространство), от които 11 държави са част от ЕНМ. Основна част от мерките целят да ограничат ново отпусканите кредити в диапазона с DSTI-O съответно над 40% (6 държави), над 50% (3 държави) и над 60% (5 държави)", се посочва в анализа на БНБ.

В крайна сметка колкото и добре да изглеждат нещата у нас, в сравнение с общия фон, няма да е лошо ако Централната банка подобно на други свои посестрими в Европа въведе по-строги изисквания за обезпеченост и втвърди критериите за разходите по обслужване на жилищните заеми спрямо доходите на кредитополучателите до една трета. Това ще донесе допълнителна сигурност за устойчивостта както на длъжниците, така и на кредиторите.