Китайската имотна криза не свършва с Evergrande: 3,3 милиона жилища може да се окажат "под водата" до 2027 г.

Китайският имотен пазар продължава да се свива 5 години след началото на кризата, а проблемът се прехвърля от строителните компании към домакинствата и банките, пише Bloomberg. Според UBS до 2027 г. около 3,3 милиона жилища може да се окажат с отрицателен капитал, тоест стойността им да падне под размера на обезпечения с тях дълг. Това е прогноза, не оценка на реализирани загуби.

UBS изчислява, че до 232 милиарда юана ипотеки и бизнес кредити, обезпечени с тези имоти, могат да бъдат изложени на риск - около €30 милиарда. Сумата е малка спрямо общия обем на китайските кредити, но мащабът на жилищата с отрицателен капитал би бил безпрецедентен.

Присъдата не е решението

На този фон днес, 20 август, основателят на Evergrande Хуей Ка Ян получи доживотна присъда и конфискация на личното му имущество. 67-годишният Хуей се призна за виновен през април по 8 обвинения.

Evergrande се превърна в символ на китайския имотен бум и последвалия срив. В пика си компанията имаше пазарна оценка над $50 милиарда, но към края на 2021 г. натрупа около $360 милиарда задължения. През същата година тя изпадна в дефолт по задължения за над $300 милиарда, превръщайки се в катализатор за по-широкия срив на сектора.

Присъдата е последният епизод от краха на компанията. Evergrande е глобена с 8,82 милиарда юана, а Hengda Real Estate - със 7 милиарда юана, или общо 15,82 милиарда юана (около €2 милиарда). Още ръководители получиха присъди между 6 и 18 години.

Сривът на Evergrande обаче далеч не е приключил историята на китайската имотна криза.

Как Китай стигна дотук?

Пазарът на жилища в Китай беше създаден в национален мащаб през 1998 г. Тогава около 1/3 от населението живееше в градовете. Делът вече е около 2/3, а градското население се е увеличило с около 480 милиона души.

Миграцията от селските райони създаде огромен пазар за строителни компании и предприемачи, а средната класа възприе жилищата като една от малкото относително сигурни инвестиции.

Цените на жилищата се увеличиха 6 пъти за 15-те години до 2022 г., а местните власти насърчаваха строителния бум, разчитайки на продажбата на публична земя за част от приходите си.

В пика си секторът представляваше пряко и косвено около една четвърт от китайското вътрешно производство, а жилищата формираха близо 80% от активите на домакинствата. През 2019 г. стойността му се оценяваше на около $52 трилиона.

Бумът обаче беше захранван от дълг. Строителните компании се разрастваха в очакване на бъдещо търсене, а спекулативните покупки станаха масово явление. Предварителните продажби финансираха нови проекти.

През 2020 г. Пекин започна да ограничава задлъжнялостта на сектора. Властите въведоха строгите "три червени линии" за дълга и паричните наличности на предприемачите, а банките бяха насърчени да ограничат кредитирането.

Мерките предизвикаха ликвидна криза, задълбочена от Covid-19 и спирането на строителни обекти. Много компании бяха твърде задлъжнели, за да се вместят в правилата.

След Evergrande през 2021 г. Sunac China Holdings изпадна в неплатежоспособност през 2022 г., а Country Garden - през 2023 г.

От имотния бум към спад на цените

След години на почти ненаситно търсене пазарът рязко се забави. Ограниченията за кредитиране съвпаднаха с удара от Covid, по-слабия пазар на труда и спада на доходите.

Цените на жилищата започнаха да падат в края на 2021 г. Към юли употребяваните жилища в най-големите китайски градове са загубили повече от една трета от стойността си, докато спадът в по-малките градове е още по-сериозен.

Натискът върху домакинствата се увеличава и заради задлъжнялостта им. В края на 2025 г. дългът е достигнал близо 137% от разполагаемия доход на глава от населението, принуждавайки част от собствениците да продават на по-ниски цени.

Това вече се отразява и на строителните компании. China Vanke отчете рекордна годишна загуба от 89 милиарда юана (около €11,4 милиарда), с което общата загуба за последните две финансови години надхвърли 130 милиарда юана.

Как кризата на пазара на недвижими имоти в Китай срина цените на желязната руда в света

Кои страни са най-големите производители на желязна руда и каква е цената й

Пекин опитва да спаси пазара

Китайските власти започнаха да променят курса през 2022 г., преценявайки, че мерките за ограничаване на задлъжнялостта са отишли твърде далеч. За да избегнат т. нар. "момент Lehman", властите увеличиха финансирането на предприемачите чрез акции, облигации и банкови кредити.

Бяха отпуснати 200 милиарда юана (около €25,7 милиарда) заеми за довършване на блокирани жилищни проекти, а предприемачите получиха по-голям достъп до средствата от предварителните продажби.

От средата на 2024 г. Пекин намалява разходите по ипотеките, облекчава ограниченията за покупка и намалява данъците. През август 2025 г. бе премахнато ограничението за броя жилища, които определени семейства могат да купуват в периферните райони. Шънджън и Шанхай предприеха подобни стъпки, но пазарът продължава да отслабва.

Сред обсъжданите нови мерки са субсидиране на ипотечните лихви, по-големи данъчни облекчения за кредитополучателите и намаляване на транзакционните такси при продажба на жилища.

Най-големият риск вече са банките

Проблемът е, че продължителният спад може да прехвърли кризата към финансовата система. Китайските банки имат огромна експозиция към имотите, строителният сектор осигурява работа на около 51 милиона души, а местните власти зависят от продажбите на земя.

Лошите кредити на китайските банки са достигнали рекордните 3,7 трилиона юана в края на юни. Fitch Ratings предупреждава, че ситуацията може да се влоши през 2026 г. при проблеми с обслужването на ипотеките и други кредити.

UBS очаква броят на жилищата с отрицателен капитал да нарасне от около 700 000 през 2025 г. до 1,8 милиона през 2026 г. и 3,3 милиона през 2027 г.

Свързаните ипотеки и бизнес кредити могат да генерират загуби до 232 милиарда юана - около €30 милиарда. Това е под общия обем на китайските ипотеки, но представлява необичаен за страната мащаб на отрицателен капитал.

От $50 милиарда приходи до пълен крах: Хронология на фалита на най-задлъжнелия брокер в света

Символ на дългогодишните проблеми на китайския сектор на недвижимите имоти