Пазарът на зелено умря. Единствените проекти, които се купуват, са маломерните жилища, които могат да се дават на добър наем. Това заяви в студиото на Money.bg Иво Димовски, експерт и професионален инвеститор в недвижими имоти. По думите му пазарът се променя, а възможностите за бърза печалба от препродажба на жилища още преди завършването им вече са силно ограничени.

Гостът коментира, че пазарът не се движи еднакво във всички сегменти. Според него обаче твърденията за масов срив на цените са преувеличени, но при определени имоти и инвеститори вече се вижда натиск.

"Падането на цените на качествените имоти е абсолютно невярно. В момента, ако влезем и отворим някой сайт за имоти и кажем, искам да купя в центъра на град като Варна, Пловдив, Бургас или София, не можеш да намериш добър, качествен имот, който е на ликвидна, добра локация за наем и за препродажба, който да има корекция от 50, 60, 70% в цената, за което пък говорят много от нашите експерти", посочи той.

Според експерта възможности за покупка под пазарната цена все още има, но те не са толкова лесни за намиране, а потенциалната печалба е по-ограничена. При стратегиите за покупка, ремонт и последваща продажба маржовете в момента са около 10-15%.

Натискът е по-осезаем при хората, които са купили няколко жилища на зелено с малки първоначални вноски и са разчитали да ги препродадат преди завършването на сградата. Когато търсенето се забави, те остават с договори и задължения, от които не могат лесно да излязат.

Иво Димовски

Той уточни, че подобни ситуации се наблюдават най-вече при по-слабо ликвидни имоти, в големи комплекси и на локации, където има много други собственици, опитващи се да препродадат жилищата си. Затова и не смята, че проблемите в този сегмент могат да се пренасят автоматично върху целия пазар.

Инвеститорът гледа капитала, а не тухлите

Според Димовски съществената разлика между човек, който притежава няколко имота, и истинския инвеститор е в начина, по който управлява капитала си. За едни недвижимият имот е преди всичко средство за съхранение на спестяванията и осигуряване на доход от наем. За други той е инструмент, чрез който се търси определена доходност в конкретен период.

"Разликата е че това аз искам да изкарвам и да вадя доходност на годишна база от моите инвестиции. Дали аз влизам в един имот, аз никога не го гледам емоционално, нито дългосрочно. Особено когато правя инвестиционни стратегии, които са бързи. Те не зависят и от пазара", коментира той.

Димовски даде пример с капитал от €100 000, който при подходяща стратегия може да бъде използван в няколко последователни сделки в рамките на 1 година. Вместо парите да останат вложени в един имот, който носи сравнително нисък наем, целта е да бъдат управлявани така, че да генерират по-висока възвръщаемост.

Той направи разграничение между този подход и традиционното притежаване на имот с цел съхраняване на стойността на спестяванията. "Ако ти просто вкарваш парите да седят в тухли, ти имаш една функция. Тя е да хеджираш инфлацията", посочи още Димовски.

Според него промяна се вижда и при по-младите поколения. Докато за по-възрастните недвижимият имот остава най-разбираемият начин за съхранение на богатство, то поколението Z все по-често търси начини да диверсифицира инвестициите си чрез акции, злато и други финансови инструменти.

Наемът ще става все по-често срещан избор

Една от дългосрочните промени, които Димовски очаква на българския пазар, е увеличаването на хората, които живеят под наем. Причината според него е влошаващата се достъпност на жилищата, особено в големите градове.

"Този тренд ще пада, т. е. достъпността на жилищата ще пада. Нека да вземем един пример. Колко прави едно младо семейство в България? €3-4 хиляди общ доход, средна, хубава работа. За €3-4 хиляди ти можеш да купиш един имот, който ще е по-скоро малък и ще е в краен квартал", коментира той.

По-малко ново строителство?

Промяната в търсенето вече се отразява и на строителните предприемачи. Димовски очаква част от компаниите да изпитат финансови затруднения, особено ако са започнали прекалено много проекти или са продавали на цени, които вече не покриват разходите им.

Според него има и инвеститори, които отлагат нови проекти, защото не виждат достатъчно основания да започнат строителство при сегашните условия. Това обаче може да доведе до по-малко предлагане след няколко години.

"Така че това също е добра стратегия, защото имайте предвид, че сега разрешителните за строеж ще спадат, не защото дават по-малко, а защото искат по-малко. И ще има един вакуум, който сега никой в тази ситуация на "скъпо ми е, не искам да купувам", не мисли", прогнозира той.

Нещо повече, една все по-често срещана напоследък тенденция е проекти да не виждат своето финализиране. "Със сигурност ще има строители, които ще фалират. Аз вече знам за такива, които са фалирали и просто не излизат в публичното пространство", заяви Димовски.

Цената на парите е най-подценяваният риск

Въпреки очакванията за корекции при определени имоти, според Димовски най-големият риск за пазара не е непременно сривът на цените, а поскъпването на финансирането. Той смята, че купувачите подценяват възможността лихвите по кредитите да се повишат и не винаги правят достатъчно ясна разлика между фиксирана и променлива лихва.

Той очаква през следващите месеци да се появят по-изгодни възможности за покупка, особено при продавачи, които имат нужда от бърза сделка. Съветът му към хората, които разполагат със собствен капитал и не бързат, е да не вземат решение само под натиска на страха, че ще изпуснат пазара.

Целия разговор гледайте във видеото!