Прилики и разлики между българския и американския пазар на имоти

Американският жилищен пазар започва да показва нещо, което доскоро изглеждаше почти невъзможно след инфлационния шок от последните години. Цените на новото строителство в САЩ вече падат, а в някои региони новите жилища дори започват да стават по-евтини от старите имоти. Това е драматична промяна спрямо периода след пандемията, когато жилищният пазар изглеждаше почти недосегаем за корекции, а цените растяха агресивно въпреки скъпите ипотеки и високите лихви.

Днес ситуацията постепенно започва да се обръща. Средната цена на новопостроен дом в САЩ през март достига около $387 400, което е най-ниското ниво от близо 5 години насам. Цените на новото строителство са паднали с над 6% за последната година, докато старите жилища все още продължават леко да поскъпват.

Причината е много проста. Строителните компании започват да се адаптират към кризата с достъпността. Вместо да чакат купувачите да се върнат при старите цени, те започват агресивно да намаляват квадратурите, да опростяват довършителните работи и директно да свалят цените, за да върнат търсенето.

Това е много интересен момент, защото показва как функционира един сравнително гъвкав и конкурентен жилищен пазар. В САЩ строителните компании започват да приемат, че потребителят вече не може да си позволи същия тип жилище при старите условия. Затова вместо да държат цените изкуствено високи, те започват да променят самия продукт. В някои региони се появяват нови жилища от едва 70-80 кв. м с 2 спални, а строителите предлагат директни отстъпки, субсидирани ипотечни лихви и помощ при финалните разходи по сделките.

Именно тук започва голямото сравнение с България.

Защото българският жилищен пазар в момента изглежда почти като огледален образ на това, което започва да се случва в САЩ. Докато в Америка строителите постепенно намаляват цените, за да възстановят достъпността, в България цените на имотите продължават да растат много по-бързо от доходите. И това вече започва да създава все по-сериозен структурен проблем.

На пръв поглед българският пазар изглежда силен. Новото строителство в София продължава да се разпродава бързо. Цените в някои райони вече надхвърлят 2 500-3 500 евро на кв. м, а в най-премиум зоните достигат и значително по-високи нива. Но зад този растеж започва да се натрупва много по-дълбоко напрежение, свързано с реалната достъпност на жилищата.

Истинският проблем е, че доходите в България не растат достатъчно бързо, за да оправдаят темпа на поскъпване на имотите. През последните години пазарът беше подкрепян от няколко мощни фактора едновременно. Ниските лихви стимулираха ипотечното кредитиране. Инфлацията насочи огромна част от спестяванията към недвижими имоти като защита срещу обезценяване на парите. А липсата на доверие в капиталовия пазар продължи да концентрира българските спестявания почти изцяло в жилищния сектор.

Това създаде ситуация, в която имотите започнаха да изпълняват не само жилищна, но и инвестиционна функция.

Именно това прави българския пазар толкова различен от американския.

В САЩ жилищният пазар е много по-функционален и цикличен. Когато достъпността се влоши, строителите са принудени да се адаптират. В България обаче огромна част от търсенето идва не само от реална жилищна нужда, а и от стремеж към съхраняване на спестяванията. Това позволява на цените да останат високи дори когато достъпността започва сериозно да се влошава.

Но именно тук започва и рискът.

Защото реалната достъпност на жилищата в България вече изглежда все по-напрегната, особено в София. Ако сравним средните доходи и цените на жилищата, ситуацията започва да изглежда значително по-тежка дори от част от западните пазари. За едно средно ново жилище в София често вече са необходими над 10-12 годишни нетни заплати на едно домакинство. При по-висок клас имоти този показател става още по-екстремен.

Това е много важен сигнал.

Защото исторически пазарите на имоти рядко се движат безкрайно отделени от реалната покупателна способност на населението. В определен момент или доходите трябва да догонят цените, или самият пазар започва да се адаптира.

В момента България изглежда все още във фазата, в която ликвидността и инфлационната психология поддържат цените високи. Много хора продължават да възприемат имотите като "най-сигурната" инвестиция. И донякъде това има логика. При висока инфлация и слабо развит инвестиционен пазар недвижимите имоти естествено се превръщат в основен инструмент за защита на капитала.

Но има една голяма разлика между защита на стойността и добра доходност.

Доходността от наеми в София постепенно започва да се компресира. При някои сегменти тя вече изглежда доста ниска спрямо цените на самите имоти и нивата на лихвите. Това означава, че все по-голяма част от логиката зад покупките започва да зависи от очакването за бъдещо поскъпване, а не толкова от текущия паричен поток.

Именно тогава пазарите започват да стават по-уязвими.

Разбира се, България все още има и структурни фактори, които подкрепят пазара. Урбанизацията продължава. София концентрира икономическата активност. Новото строителство често остава ограничено в най-желаните райони. А присъединяването към еврозоната продължава да се възприема като потенциален допълнителен катализатор за цените.

Но това не отменя проблема с достъпността.

И именно тук американският пример става много интересен. Защото той показва как един пазар в крайна сметка започва да се адаптира към ограниченията на потребителя. В САЩ строителите вече осъзнават, че не могат безкрайно да прехвърлят по-високите цени към купувачите. Затова започват да намаляват размерите на жилищата, да свалят цените и да предлагат стимули.

"Имотният пазар в София е като след тежка нервна криза, сега е времето на гросмайсторите"

Най-голямата заблуда е, че цените винаги ще вървят нагоре, заяви пред Money.bg търговският директор на Urbana

В България този процес все още почти не се вижда в сериозен мащаб.

Да, новите апартаменти постепенно стават по-малки. Все по-често се наблюдават по-компактни разпределения и по-висока плътност на застрояване. Но директен и масов ценови натиск надолу все още почти липсва. Причината е, че пазарът продължава да бъде подкрепян от инвестиционно търсене, кешови покупки и страх от инфлация.

Това обаче не означава, че риск няма.

Напротив. Колкото повече цените се откъсват от реалната достъпност, толкова по-чувствителен става пазарът към по-високи лихви, икономическо забавяне или отслабване на доверието. Именно това е голямата разлика между "силен пазар" и устойчив пазар.

В момента българският жилищен пазар все още изглежда силен. Но въпросът е доколко остава достъпен.

А именно достъпността в крайна сметка е фундаментът, върху който дългосрочно се изгражда устойчивият пазар на имоти.

Материалът е с аналитичен характер и не представлява съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.