Адвокат Бисерка Маринова Масова практика е договарянето продажбата на обекти в ново строителство преди завършването му чрез предварителни договори. Тяхното значение често се подценява, а те определят правните рамки на бъдещата сделка. Задължително е продавачът - строител или инвеститор - да установи какви права има върху терена към момента на сключване на предварителния договор. Обикновено това е документ за собственост върху земята. В случаите, когато собственика, съответно собствениците на терена, отстъпва правата си върху нея срещу предоставяне на готови обекти в сградата - т.е. срещу обезщетение, отначало се учредява суперфиция. Когато продавачът представи нотариален акт за придобито право на строеж, трябва много внимателно да се прочетат условията за сделката. Това се налага с оглед срочния характер на суперфицията. Законът е определил, че най-дългия срок, за който тя може да бъде учредена, е пет години. Но много собственици, които не желаят да чакат толкова дълго, ако строежът не се реализира, предвидливо учредяват суперфиция за по-кратък срок, който обикновено е малко по-дълъг от технологично необходимото време за самото строителство. От казаното следва, че при подписване на предварителния договор купувачът би трябвало да се убеди дали не са вече погасени или подлежат на погасяване правата на строителя. Ако това се случи и задълженията му не бъдат изпълнени в срок, развалянето на договора за отстъпване на право на строеж ще обезсили всички сключени предварителни договори. Купувачите по тях няма да могат да получат собственост върху уговорените с предварителните договори обекти и правата им ще се сведат до финансови претенции към продавача, доколкото и когато има възможност да ги реализират. Още по-рисковано е положението на купувача, който сключва предварителен договор със строител без права върху терена - собственост или суперфиция. Правната теория приема, че не е нищожен по принцип предварителен договор, с който се поема задължение за продажба на бъдеща вещ. Отнесено към договарянето на ново строителство формално това означава, че ако действително придобие права да построи сграда върху терена, продавачът би имал възможност да прехвърли собствеността въру отделни обекти. Но за всеки здравомислещ купувач е ясно, че тази ситуация и условност на бъдещата продажба е много неблагоприятна за интересите му. Не трябва да се забравя, че реално собствениците на терена нямат никакви ограничения и могат свободно да се разпореждат с него - да прехвърлят собствеността, да учредяват суперфиция или право на ползване на трето лице, а също така и да го ипотекират. Дори ако при подписване на предварителния договор за продажба на ново строителство бъде представен предварителен договор със собствениците на земята, той все още няма никакво прехвърлително правно действие и съвсем не е сигурно нито кога, нито дали ще се стигне до нотариална сделка, въз основа на която строителят да изпълни задълженията си по предварителния договор с купувача на обект от бъдещата сграда. Рисковете, съпътстващи всеки предварителен договор, които са по принцип увеличени от дългия срок за изпълнението му при ново строителство, са още по-сериозни, ако продавачът не докаже вече съществуващите си права върху терена.