В петък със съдействието на Нотариалната камара на Република България се състоя кръгла маса, на която бе представен френският опит при контрола и гарантирането на пазара на недвижимите имоти. Гостите г-жа Жили, директор в Депозитната каса на Франция заедно с нотариус Беке от Висшия съвет на Френския Нотариат споделиха с участниците в Гражданския консултативен съвет ценната си практика.

Първото, в което ни убедиха френските специалисти е, че френският нотариус е фигура вдъхваща сигурност за клиенти, за интересите на гилдията и за приходите на държавата. Нотариусът във Франция не се асоциира с нечестни сделки и с черни пари, а с морал и финансова прозрачност. За да се стигне до този момент обаче, френската нотариална система е извървяла наистина дълъг път, като законът за Депозитната и консигнационна каса е приет още през 1816 г. Обаче френската система едновременно с това е гъвкава и постоянно се настройва: пример е решението от 2000 г. Депозитната каса да стане единствена финансова институция, в която нотариусите от всички региони във Франция да внасят сумите по сделките, на които посредничат.

Сделката за покупка и продажба на недвижими имоти във Франция винаги минава през нотариус. Сумата по сделката купувачът превежда на нотариуса, а нотариусът трябва да осъществи плащането на продавача. След превеждането на сумата от купувача, нотариусът става длъжник на бюджета.

Много е важно, че във Франция има една цена: справедлива пазарна стойност на имота; липсва характерното за България разделение на пазарна и данъчна оценка, последната много по-ниска от първата. За да се гарантира обявяването на действителната цена от продавач и купувач, във Франция е въведен данък върху положителната разлика между цената на покупка и продажба, което дава икономическо измерение на това да не излъжеш.

Предполага се, че нотариусът познава пазара - за това способства и специално воденият електронен регистър и базата данни на френския Нотариат, която се осъвременява с всяка сключена нова сделка.

Във Франция нотариусите работят по единна тарифа - това е 1% от стойността на сделката. Нотариусите трябва да осъществят плащането в рамките на 3 месеца след депозиране на сумата - в противен случай губят правото на 1% тарифа. Средната френска нотариална кантора регистрира годишен оборот от около €5 млн.   

Нотариусите имат най-голяма тежест в €30 млрд. капитали на Депозитната каса (около €22 млрд.). Депозитната каса е уникална институция, която управлява сумите, постъпващи по сметки на свободните професии. Парите в Депозитната каса се капитализират и печалбата отива за френската държава. Банковата сметка на нотариусите в Депозитната каса е много строго разделена на средства на нотариалната кантора и средства на клиента, има ежемесечни ревизии и злоупотребите на практика са сведени до минимум.

Един от факторите за сигурност на системата  е т.нар. гаранционна каса. В случай на нужда гилдията (другите френски нотариуси солидарно) възстановява загубената сума на клиента. „Мисля, успях да ви покажа, че в нашата система има сигурност" - обобщи нотариус Беке. Сигурността, създавана от нотариалната система във Франция, е сигурност за цялата държава, осуетявайки дори самото желание за пране на пари.

След мащабната картина, която нарисуваха френските експерти, кръглата маса погледна към възможността за внедряването на тази система и у нас. Българският нотариус е минал през изключителни трудности, изтъкна представител на Нотариалната камара. „Факт е, че сега страдаме от много проблеми", подчерта заместник-министърът на правосъдието на РБ.  Френският опит е близо две столетия, а в България нотариалната камара е само на 10 години и затова се нуждае от модел, който да приложи срещу ширещото се мошеничество особено в търговията с недвижими имоти.

Ако българската страна желае, сме готови да го обсъдим - учтиво отвърнаха френските гости и дадоха още подробности за дейността на Депозитната каса. Чрез нея се управляват също така и сметките на синдиците (около 7 млрд. евро годишно), на съдебните изпълнители (€700 млн.), сметки от някои съдилища, например в случай на запор, когато бъдещето на средствата не е ясно (около €200 млн.), както и средствата - предмет на спор (3 млрд. евро).

Влезлите в дискусията български експерти изтъкнаха трудностите, които те очакват при промяна ролята на нотариуса на българския пазар на недвижими имоти. На Кръглата маса на практика имаше единство, че в България е нужна законодателна промяна в този сектор. В момента „държавата не се интересува как българският нотариус си плаща данъците". Финансовият експерт Йосиф Аврамов посочи трудностите, които той очаква да създадат у нас търговските банки и особено АТБ (Асоциация на търговските банки). Друг участник в дискусията даде за пример възраженията на търговските банки срещу приемането на закона за безкасовите плащания в България, въпреки че това е абсурдна икономическа логика при прозрачен пазар за банките.

Другата трудност според Аврамов ще дойде от БНБ, като нужното за законодателното приемане становище на централната ни банка би забавило инициативата. Гостите ни се удивиха: във Франция отношението на Депозитната каса с търговските банки е много добро, тъй като последните разбират мотивацията на публична финансова институция, отговаряща за клиентските сметки на свободните професии и по-специално в пазара на недвижими имоти. А безналичното плащане е норма (освен за чуждестранните граждани), като в касата на нотариалната кантора във Франция не могат да се намират повече от €1,000.

Г-жа Жили даже изтъкна, че дори в условията на subprime кризата в САЩ и скандала в Societe Generale, „нашите нотариуси са спокойни".

Намеси се и Комисията за борба с корупцията у нас. Бе посочена „черната точка" на българския имотен пазар: оценката на стойността на имота, която варира в огромни граници. Оценяването от така наречени „експерти" е „рискова зона за корупция" за държавния служител. Практика е придобиването на имоти по изключително ниски продажни цени (например се обявява цена 100 хил. лева за имот на стойност €200 хил. в София), като след това продавач и купувач си поделят парите от необложената от държавата разлика и сякаш „всички са доволни".

Купувачите нехаят за евентуална евикция и в следствие си патят. Специално френският нотариус се съобразява с близо 100 данъчни и правни въпроса, подготвяйки документа за сделката, като така се явява ключов елемент на сигурност в сложната правна среда, свързана с транзакциите на имоти.

Заради високия интерес към недвижимите имоти у нас, в българското строителство се изпират криминално придобити средства, а са възможни и много високи печалби заради идващите от незначителната цена на труд и материали много ниски разходи. На фона на ширещата се корупция в сектора на строителството в България, българският нотариус сякаш изглежда най-чист.

Всички знаем граничещи с шаржа истории за корумпирани нотариуси, представете си тогава какво се случва в другите звена на веригата. Няколко организации на бизнеса у нас по време на Кръглата маса поеха ангажимент да придвижат до ниво експерти разговорите за адаптация на френската законодателна система, регулираща чрез нотариусите пазара на имоти, към условията в България.