Покупката на недвижим имот е събитие, свързвано с изключително много емоции. Всяка от страните има различни цели - купувачът иска да получи чист имот, необременен с каквито и да е тежести, които биха го ограничили в качеството му на бъдещ собственик. Продавачът от своя страна иска да получи цялата продажна цена, за която е постигнал предварително споразумение с купувача.

Често двете страни се фокусират единствено върху продажната цена, като начина на плащане или изобщо не се коментира, или е на по-късен етап. Най-често срещаният модел на реализиране на една сделка в България е следният: при подписването на предварителен договор купувачът превежда по сметка на продавача задатък в размер на 10% от стойността на имота. В деня на изповядването пред нотариус, двете страни - купувачът и продавачът подписват нотариалния акт и първият превежда остатъка отново по същата сметка към продавача.

След като продавачът потвърди на нотариуса, че има действително направено плащане на цялата продажна цена /представяйки платежно нареждане за направения превод/, следва нотариалният акт да бъде внесен в Агенция по вписванията.

На пръв поглед всичко изглежда наред - на продавача се гарантира, че актът няма да бъде вписан, преди да има направено цялостно плащане на продажната цена, а на купувача му се предоставя възможността да плати, след като продавачът е положил подписа си пред нотариуса.

Потенциалната заплаха идва от срока, който е нужен за вписването на една такава сделка в София. Обикновено това отнема 7-8 дни. Едва тогава има документални и видими следи за реализираната покупко-продажба. Целта на вписването е да се даде гласност на подлежащите на вписване актове, като по този начин се даде и защита на новия собственик.

Вписването прави нотариалния акт противопоставим на всяко трето лице вписало или придобило вещно право след вписването на нотариалният акт на първия собственик. Този дълъг срок обаче позволява да бъдат осъществени други действия със същия имот, без те реално да фигурират в историята все още. Иначе казано - собственикът може да продаде имота 50 пъти в рамките на тези 7-8 дни на 50 различни купувача.

Не е задължително продавачът да бъде некоректен. Вещни тежести върху имота (ипотека, възбрана, учредено право на ползване и др.) могат да бъдат наложени и от трето лице, ако продаващият е длъжник и срещу него е заведено изпълнително дело. В тези случаи, според българското законодателство, важи правилото "първият по време е по-силен по право" - принцип действащ още от Римското частно право.

За щастие има инструмент, който позволява на страните по сделката да избегнат подобен неприятен развой на събитията. За нещастие голяма част от участниците на пазара - брокери, продавачи, купувачи, банкери и др. не са запознати с него и не го използват.

Механизмът, който можем да използваме е тъй наречената "сметка под условие/доверителна сметка/ескроу сметка". Какво представлява тя?

Най-общо казано трето лице, различно от продавача и купувача по сделката, съхранява сумата по продажната цена, в качеството си на гарант. Трето лице може да бъде банка или нотариус. Ако изберем банка, тя открива специална сметка на името на продавача, а постъпилата по нея продажна цена е блокирана. В този случай се подписва тристранен договор между продавача, купувача и банката, парите се внасят от купувача и се поставят писмено ясни условия, при които сумата ще бъде отблокирана и продавачът да може да разполага с тях. Условията най-често са следните: предоставяне на вписан нотариален акт на името на купувача, както и удостоверение за вещни тежести, от което е видно, че купувачът е единствен и пълноправен собственик на имота, че във визирания период не са осъществени никакви други разпоредителни действия с имота, както и че имотът не е обременен с вещни тежести.

При избор на нотариус за "съхранител" процесът е почти идентичен. Разликата е в това, че тук парите могат да бъдат преведени по специална сметка на нотариуса, както и в самите такси по обслужването на тази "сметка под условие".

Това е един от най-сигурните начини за реализиране на покупко-продажба на недвижим имот, който защитава и гарантира интереса и на двете страни. Съпътстващите разходи по откриването на една такава сметка са незначителни (между 100 и 500 лева на сметка в зависимост от банката или нотариуса) в сравнение със спокойствието и сигурността. Купувачът е сигурен, че срещу заплатената от него цена ще получи необременен с тежести имот, а продавачът получава сигурност, че ще си получи цялата продажна цена, тъй като тя се превежда предварително.

Много е важно обаче всички условия по сделката да бъдат обсъдени на максимално ранен етап, още преди подписването на предварителен договор например и всички страни да знаят теоретично как ще протече процесът.

Да имаме надежден пазар на недвижими имоти зависи от всички нас - брокери, продавачи, купувачи, банкери, нотариуси, адвокати и други. Наша е задачата чрез подобни материали да споделяме стойност с клиентите, което да им позволява да взимат информирани, а не емоционални решения. Съветвам и клиентите да се обръщат за консултации с компетентни професионалисти на пазара преди, а не след като са подписали нещо.