Руснаците започват да купуват недвижими имоти в чужбина още в началото на 1990те, като през следващите десет години този процес е протичал стихийно. Значителна част от сделките са се сключвали непосредствено в мястото, където се е намирал продаваният обект.

В края на 90те години обаче руските брокери се досетиха, че могат да обогатят предлагането си с обекти в чужбина. Освен подготовка на документи и юридическо съпровождане, руските търговци на недвижими имоти започнаха директно да сключват договори с чуждестранни строителни компании. Основните сделки в Русия се сключват в милионните градове - Москва, Санкт Петербург, Екатеринбург - центровете в тази търговия са около десет.

От края на 2007 г. в Русия се наблюдава активизиране в търсенето на имоти в чужбина от руски граждани. Това има няколко причини: от една страна са се активизирали самите брокери; от друга - разбира се, световната финансова криза и търсенето на сигурно вложение на финансите, но най-вече роля играе това, че руснаците започнаха да осъзнават как могат да си купят приличен апартамент на Черно или Средиземно море на същата цена като да речем едностаен апартамент в Москва.

В момента най-търсената дестинация за покупка на имоти за руснаците е България. Следват Черна гора, Хърватия, Испания и Чехия. Московчани са по-претенциозни и за тях най-предпочитаното място е Испания, но в по-малките градове като например Нижний Новгород България е твърдо номер едно.

Причината за този интерес на първо място е финансова - в Източна Европа системата за продажба на чужденци се е формирала по-късно и съответно цените са относително по-ниски  - а темпът на прираст на цените е 2 пъти по-висок, отколкото на стабилизираните пазари в Средиземноморието: средно 10% за Нова Европа срещу 5% на утвърдените пазари.

Само че възможността за изгодно влагане на парите отстъпва по важност за руските купувачи пред желанието за качествен отдих, твърдят специалистите на руския имотен пазар. Тук се намесват „социалните фактори" - в Източна Европа руснаците виждат сроден манталитет и затова не се колебаят да купуват. В Испания, от друга страна, по-заможните руснаци са привлечени от по-високия стандарт на живот, който им дава възможност за по-„ласкава" самоидентификация. Така или иначе, руснаците в чужбина купуват жилища в близост до морето и ги превръщат в свой личен курорт.

Като правило те живеят в своите чуждестранни имоти 1 - 2 месеца годишно (максималният срок на пребиваване е ограничен от визите до 6 месеца в годината). Следователно предимство имат компаниите, които включват в офертата си освен продажба, също и отдаване на жилището под наем на други курортисти, докато собствениците са в родината си. Доходността в някои случаи и държави може да достигне около 5% от годишната стойност на имота, това увеличава и цената на самото жилище. Все пак курортният сезон трае от май до октомври, така че трудно може да се избегне пустеенето на апартамента в останалото време.

В България близо до морето квартира може да се отдаде средно за 25-40 евро на ден, а във Франция цените започват от 800 евро на месец (краткосрочното наемане е актуално за курортните зони, а дългосрочното - за големите градове). Обикновено собственикът на жилището получава 60-75% от наема, останалото се разпределя между туроператора и брокерската компания, и разбира се за данъци. Често строителната компания поема ролята и на управляваща наемните отношения фирма.

Според руските брокери, България се числи към най-перспективните пазари на имоти в чужбина. Невисоката цена на квадратен метър в България контрастира на преимуществата на живота в морски курорт. Предлагането в България в очите на руските брокери започва от цена 700 евро за кв.м. - това е цената на апартаменти в строящи се комплекси, проектирани по принципа на хотел и в които освен завършени апартаменти влизат басейни, спа центрове и друга инфраструктура. По желание на собственика срещу допълнително заплащане апартаментът може и да се мебелира.  

Пазарът на ново строителство в България сега е по-активен от вторичния пазар на жилища. Повечето апартаменти в новите комплекси се продават в срок 3 - 4 месеца от предлагането им на пазара за пръв път. Първо се продават студио апартаментите с площ 30 - 50 кв.м. и тези с площ около 70 кв. м, прозорците на които гледат към морето. В последните строителни фази непродадени остават мезонетите, които струват значително повече от апартаментите - до 300 хил. евро и повече. Тези жилища на два етажа могат да циркулират още няколко месеца на вторичния пазар. Причина за това е и фактът, че земята, върху която е построено жилището, не се продава на чужденци. За да стане чужденецът собственик както на жилището, така и на парцела, върху който е построено то, трябва да се регистрира юридическо лице в фирма, в която поне минимален дял принадлежи на български гражданин.

Освен крайбрежието, руснаците виждат още две привлекателни зони за инвестиции в български имоти - на север, където се строят големи голф площадки и новият руски елит иска да си купи недвижимост наблизо. След това идва курортната зона и хотелския сектор.

В Испания имотният пазар според руските брокери също е перспективен, макар по друг от България начин. Намалял е броят на купувачите на жилища с краткосрочни финансови интереси, увеличил се е броят на тези, които купуват имот, за да живеят сами в него. Средната цена на квадратен метър в Испания през 2007 г. е 2 905 евро, като по-отдалечените от крайбрежието апартаменти струват 80-85 хил. евро, а на първа линия струват 130 хил. евро. Вила в Испания струва около 200 хил. евро.

Руските брокери убеждават клиентите си, че действат по „научен" алгоритъм. Първо търсят подходящи обекти, проверяват юридическата и данъчната им чистота, водят потенциалните купувачи на пътуване за запознаване с предварително подбрани варианти. Когато се стигне до избор се подписва предварителен договор със заплащане на 5 - 10% от стойността. След това процедурата се различава при новите жилища и тези, придобивани на вторичния пазар. Изтъква се, че всичко се проверява от нотариус и се посочва за пример, че за четири години в практиката е нямало случай на „двойни продажби" или замразяване на строителството.

За да си купи имот в България, сега руският купувач трябва да има само паспорт - и нужната сума пари на сметка в банка. Допълнителна възможност е получаването на ипотечен кредит в чуждестранни банки. Най-изгодните кредити се дават в Испания - средно при 5% лихва. Но и България с 6% годишна лихва по ипотечни кредити не изостава много. На руснаците - както впрочем и на другите чужденци - кредити се отпускат охотно: като залог се ползва купуваното недвижимо имущество, затова отказите са минимален брой. Но такава си е руската психика - към покупка на имот в чужбина се пристъпва, когато се разполага с предостатъчно пари. Така че повечето сделки се сключват без заеми. Ако сумата е твърде висока дори за руския голям джоб, купувачът обикновено държи да заплати поне половината от цената в брой.

По материал на "Деловая неделя"