11 конкретни причини защо прогнозите на българския имотен пазар НЕ се сбъдват

Пазарът на имоти е една от темите, в която всеки е компетентен. Или поне самият той така смята. "Не е нужно да си специалист в областта, за да прецениш какво се случва и накъде вървят нещата" - е фраза, която често чуваш около себе си, нали? Ами, да. Имайки предвид, че всички живеем на едно място, съответно се сблъскваме с едни и същи проблеми, прибягваме до едни и същи решения и ето го крайния резултат - всички разбираме от лихви, наеми, кредити и ипотеки. Или така искаме да си мислим.

Как в действителност стоят нещата?

Винаги съм казвал: "Вероятно, колкото пъти някой е давал прогнози за имотния пазар в България, точно толкова пъти е бъркал".

"Ние даже и европейците объркахме, като всички панически вдигаха лихви, за да овладяват инфлацията, а ние ги смъквахме... Опитите за прогнози продължават, но неуспехите се редят един след друг. Упражняват се все повече хора в начинанието, но пак не става. Трудно е да се решава уравнение като 70% от стойностите са неизвестни - x, y, z, alfa, beta, gama, накъдето и да се обърнем - все са неизвестни..."

Гледните точки на анализаторите са много, респективно толкова многозначни са и прогнозите. За да разберем как функционира пазарът на недвижими имоти в действителност, имаме нужда от няколко ключови метрики, на базата, на които да направим своите анализи. В социалните мрежи често се натъкваме на всякакви коментари, които твърдят, че движението на пазара зависи от банките, от това, че се стапяме като народ, от количеството недекларирани пари на пазара и много други, но е важно да се спрем на най-ключовите индикатори за пазарните процеси, които традиционно се използват при анализ на пазарите по света и да ги разгледаме.

София изпрати втората си най-добра година след кризата по брой сделки с имоти

Въпреки пика в цените, се купуват все повече жилища

Първо и най-важно - броят сделки. Случайно или не, започваме с данни, които сме облагодетелствани да имаме и използваме от първа ръка. Брой вписвания (или броят сделки) се публикуват от НСИ. Има много разрези по периоди, населени места, видове имоти и т.н. След всяко тримесечие, данните се публикуват официално, а много онлайн медии разпространяват информацията с различни гледни точки.

Второ, и съвсем не по-малко важно от първа точка - средна продажна цена. Изключително ценна информация, която може да покаже много скрити процеси на пазара, особено ако се анализира по сегменти. За съжаление, средната продажна цена в нашата действителност е силно изкривена, тъй като никой няма информация за това колко и в каква степен сделките са декларирани на нереална цена. Не можем да включим втори фактор, който да използваме в България, така, че резултата остава 1 от 11.

Три - дни на пазара. Както подсказва и самото име на тази метрика, тя проследява броя на дните, които даден имот прекарва на пазара, преди да бъде продаден. По-кратките периоди обикновено показват пазар на продавачите, докато по-дългите периоди предполагат пазар на купувачите. Можем ли да измерваме това чудо в България? НЕ! Още една точка в резултата за липсващи данни. Както при средна продажна цена, така и при "дни на пазара", единствено брокерите са тези, които могат да предоставят данни, но те имат повече характер на извадка, отколкото цялостен и релевантен за общия случай. Все още отброяваме 1 от 11.

Четири - количество предлагане или т.нар. "Инвентар". Това са данни, които показват броя на имотите, които се предлагат активно на пазара и са обявени за продажба. Този тип информация помага да се анализира в дълбочина динамиката на предлагането, на търсенето, корекциите в цените и много други процеси. Колкото по-голям е инвентарът, толкова повече се увеличават дните за продажба на един имот, което води до промяна в цената. За съжаление, в България имотите за продажба са просто обяви и никой не може да разбере дали са фалшиви, с цел привличане на клиенти, дали някой си пробва късмета, или са на три години и просто са забравени да бъдат свалени. Уж обяви много, но човек няма какво да си купи... Т.е. обективно погледнато, не можем да мерим по количеството на предлагане. Все още нямаме прогрес и въпреки, че вървим към 5-ти показател, засега в България можем да използваме само точка едно от тях.

Пет - степен на усвояване или т.нар. "absorption rate" е изключително интересна метрика, която отразява динамиката в търсенето на имотите. С нея се измерва колко бързо се продават жилища на даден пазар за даден конкретен период. Определя се, като се раздели броят на продадените през този период жилища на общия брой налични жилища за същия период. Освен това тази формула може да се обърне, за да се определи колко време ще е необходимо, за да се продаде съществуващото предлагане или т.нар. инвентар. Този показател измерва скоростта, с която пазарът "поглъща" или продава текущите си запаси, което също е интересна самостоятелна тема за анализ. Можем ли да измерваме тези процеси в България? Съвсем не. Няма промяна в резултата...

Шест - цена на квадратен метър. Предприемачът разкрива, че не е фен на тази метрика, но действително точно на нея стъпват множество анализи на пазара. За да се работи с цена на квадратен метър трябва да е съвсем ясна стойността на площта на имота, както и продажната му цена. Показателят е удобен, тъй като дава възможност за пряко сравнение между различни имоти с различна цена и площ. В България, статистики за цени на квадратен метър можем да намерим по райони, но въпросът е до колко можем да стъпим на тях, имайки предвид, че не знаем до колко са реални обявените продажни цени на имотите. Може би прави впечатление, че когато се цитират цени на квадратен метър по медиите, те изглеждат някак под пазара. Например може да срещнете данни, в които е посочено, че за първото полугодие на 2024 г. средната цена в София е 1600-1700 евро/кв.м. Това би означавало, че двустаен апартамент, ново строителство, 65 кв.м. би струвал 108 000 евро. Да, но всеки купувач знае, че това е невъзможно, дори и за апартамент панелно строителство. Та по тази метрика, от една страна, можем да мерим, но пък с едно наум. Ето че най-накрая бележим втора точка за българския пазар. Резултат? 2 от 11.

България води по поскъпване на жилищните имоти е ЕС в края на 2024 година

През третото тримесечие на 2024-а цените на жилищата в България са се увеличили с 110% спрямо 2010 г.

Седем - наемни цени и доходност. Обикновено представена в проценти, по-високата доходност показва увеличен паричен поток и по-благоприятна възвръщаемост на инвестицията. За да можем да анализираме тази сюжетна линия трябва да сме наясно с покупната цена, с наемната цена и с разходите по придобиване и експлоатация. Има ли в България данни за наемните нива, които един инвеститор може да изследва? При брокерите - има. В порталите - има, но само на предлагането, не на сключените сделки. И като говорим за предлагане, не знаем на коя информация може да се доверим и коя информация е литературна измислица. Няма данни за наеми, няма официален анализ на доходност при седмия показател, отчитаме отново 2 от 11.

Осмият индикатор - предсрочно изискуеми кредити, лоши кредити, възбранени имоти. Много приказки, но с две думи се търси какъв процент от ипотекираните имоти се изземват от длъжника и/или се придобиват от банката кредитор, или се обявяват на публична продан, за да удовлетворят кредитора. Процесът обикновено е продължителен и не се случва просто защото собственикът на имота пропуска само една погасителна вноска, случва се при по-съществени пропуски в плащанията. Броят на имотите в процес на отнемане може да покаже както състоянието на пазара на недвижими имоти, така и по-широките икономически условия. Тези процеси бяха особено актуални в годините след 2008 г. и никой не иска да стигаме отново дотам. Дали имаме информация за тази динамика? Приемаме, че БНБ може да предостави такава информация, макар и непълна така, че пишем точка в графата на българския пазар - 3 от 11.

Девет - лихвите по ипотечните кредити са една от най-дъвканите дъвки в българското общество, така, че няма да се спираме в детайли при този показател. Ако имате нужда от повече информация за последните промени, които БНБ направи на ипотечния пазар, можете да откриете това видео в канала ни. Що се касае до информация за лихвите, да имаме такава и добавяме още една точка в посока прозрачност. Резултатът е намален до 4 от 11.

Десет - разрешения за строеж. Тази статистика отразява равнището на бъдещата строителна активност, доверието на пазара и нагласите на предприемачите. През 2023 г., в София има издадени разрешения за строеж за 1355 жилищни сгради, за изграждане на 20 854 жилища. А, знаете ли че има разлика между броя издадени разрешения за строеж и броя фактически започнати сгради? За същия период, в София е започнало строителство на 948 сгради (с около 35% по-малко от издадените РС), в които трябва да бъдат изградени малко под 11 000 жилища (Близо 50% по-малко жилищата съгласно РС). Мисля, че след този анализ е ясно, че имаме данни по тази метрика и резултатът е 5 от 11.

Надценените жилищни имоти у нас трудно ще намират купувачи през 2025-а година

Влизането на страната в еврозоната е възможно да предизвика ново покачване на цените

Единадесети - последен. Процент незаети площи под наем. Нивата на незаетост показват колко жилища под наем в даден район в момента са празни и са на разположение за отдаване под наем. За да се определи този коефициент, се взема броят на празните жилища в този район и се разделя на общия брой жилища, които са на разположение за отдаване под наем. При наемите на жилищни и търговски имоти, процентът на незаетите жилища в даден момент може да сигнализира за състоянието на пазара. Наличие на данни по темата, не може да се каже.

В края на материала се надяваме, че вече е ясно за всички, че много трудно може да се анализира пазарът на имоти в България, какво остава да се прогнозира... от цели единадесет метрики, които са актуални в цял свят, и които използвахме за пример, само пет от тях и то с определени условности са приложими за българската ни действителност. Няма как това да не влияе върху качеството на анализите и отново дава отговор на въпроса - "Защо се проваляме в имотните прогнози?".

В заключение мога да споделя, че надеждата ми в личен план е, че с напредването на годините и развитието на технологиите и дигитализацията, която навлиза все повече в администрацията, ще можем да използваме по-широка база данни от информация, което да спомогне и за по-качествени анализи. Дотогава, харесва ли ви или не - сигурният вариант ще бъде спокойно да се консултирате със своя личен брокер, тъй като статистически той борави с най-много данни от всички други замесени страни на пазара.