Популярното преди години надстрояване с два-три етажа на стари жилищни кооперации, особено в в централните градски части, вече не привлича собствениците на кооперациите. Опитите на много строителни предприемачи да продължат тази практика срещу пълно енергийно саниране също не проработи, защото техните конкуренти предлагат по-изгодни условия - срещу обвиване на сградата с рекламни пана да извършват нейното обновяване.

Съществува и още една съществена причина - разногласия между собствениците на отделните жилища в сградата. Обикновено всеки има собствено мнение за бъдещето на кооперацията, а за да се пристъпи към надстрояване, се изисква съгласие от всички собственици, което трябва да бъде нотариално заверено.

Единомислието е почти изключено

за големи сгради с повече входове и е по-реално в сравнително малки сгради, където собствеността на юридическите лица преобладава, а на физическите лица е сведена до „критичния минимум". Това обясняват представители на фирма „Нортоп", която преди години реализираше подобни проекти. Според тях напоследък схемата за надстрояване на въздуха на част от старите кооперации срещу тяхното обновяване не работи и заради народопсихологията на българина.

Съществува и още една особеност. За да започне същинската процедура, е необходимо собствениците да притежават и земята, върху която е изграден имотът. А в немалко от случаите собственик на парцела е или държавата, или общината.

„Евентуалното надграждане на кооперацията е свързано също така с доста неудобства за обитателите и съседите им - най-малкото като шум и замърсяване, които трябва да се понесат по време на ремонтните работи. Но това далеч не е сред водещите причини да се получава напоследък отказ от подобни сделки", казва собственикът на фирма „АНИ Гарант" Станимир Тенчев. Според него пречка може да се окажат различни градоустройствени изисквания или конструктивна ограничения, въпреки желанието на нейните собственици тя да бъде надстроена.

Енергийно саниране срещу надстрояване

е начин, при който собствениците на стара амортизирана сграда биха могли да я възстановят напълно - топлоизолация на стените, дограма, електро- и ВиК инсталации, нов покрив, обновяване на оградата и поддържане на двора само срещу предоставяне въздуха на сградата за надстрояване. Едно от дружествата, което е склонно към изпълнението на подобен тип проекти, е „Енемона". От компанията дори имат няколко експериментално санирани блокове в Козлодуй, където са приложени някои мерки за обновяване.

Предприемачи обаче отчитат, че не всяка сграда е подходяща за прилагане на тази форма на обновяване на сградите. Освен постигане на пълно съгласие от страна на всички собственици, другото важно условие е и градоустройственият план да позволява надстрояване. Когато това се установи, започва и най-тежката част от процедурата - осигуряване на различни разрешителни и удостоверения. След заснемане на съществуващото положение от експерти процесът задължително включва и предварителни разчети. Едва тогава могат да се очертаят точните параметри на сделката въздух срещу обновяване. Продължава се с техническа експертиза за установяване състоянието на носещата конструкция на сградата и възможността да поеме допълнителен товар. Следва разработване на идеен, технически и работен проект. При необходимост се проектира допълнително укрепване на конструкцията. А

ако етажите станат повече от четири - асансьор

Задължително се извършва ново проектиране на инсталациите за отопление, електроенергия, водоснабдяване и канализация. Монтирането на допълнителна топлоизолация и нова PVC или алуминиева дограма с прекъснат термомост, заедно с вече споменатите мерки по отношение на отоплителната система, осигуряват значително по-високи енергийни характеристики на сградата.

Друга екстра е новият покрив, който няма как да не се направи, след като се надстроява. Разбира се, при проектирането и строежа се спазват всички архитектурни и строителни норми, както и заложените изисквания в Закона за устройство на територията.

След одит на сградата, съгласно Закона за енергийна ефективност, тя може да получи съответния сертификат „А" или „Б", който дава право на собствениците да не плащат данък сгради за определен срок. Одитът се извършва от сертифицирани фирми от Агенцията за енергийна ефективност, а цената е около 2 лв. на кв. метър полезна площ. Всичко това допълнително оскъпява самото саниране. Жилище в сграда с енергиен сертификат обаче покачва цената му поне с 10%, категорични са специалисти. Освен това най-вероятно след време представянето на енергиен сертификат ще стане задължителен документ за всеки собственик, който иска да продаде или да дава имота си под наем, така както според промените в Закона за енергийна ефективност в момента всяка нова сграда трябва да има енергиен паспорт. Той е различен от техническия паспорт и удостоверява състоянието на сградата, нейното специфично потребление на енергия, но не дава категоризация по отношение на данъчните изисквания. В енергийния паспорт обаче се указва какво енергопотребление има постройката по скала от класове от А до G, каквато е класификацията при електроуредите, като А показва най-малко енергопотребление, а G - най-голямо.

Друг важен въпрос, от който собствениците няма как да не се вълнуват, е какво правят те,

докато траят ремонтните дейности

Дали например е необходимо да напуснат за известен период от време жилищата си? Ако се налага, кой евентуално поема този разход?

От фирмите с по-голям опит и капацитет отчитат, че преместване не е необходимо. Някои от тях дори имат готовност да приложат модел, който е взаимстван от Германия. Там са разработени технологии за саниране на сгради, без да се преместват живеещите на друго място. Това става със специфична логистика и организация на работата, както и с използването на специални съоръжения. Чрез тях сроковете за самото саниране се скъсяват, но и услугата се оскъпява.

Най-важният въпрос обаче е има ли изгода

в цялата операция и в какво се състои тя? На пръв поглед ползата е взаимна. Собствениците на жилища получават на практика нови имоти, които отговарят на съвременните изисквания за енергийна ефективност и са с по-висока пазарна стойност. При това, без да им се налага да плащат за услугата. Фирмата, която надстроява сградата, получава имоти, които продава или отдава под наем, като се предполага, че по този начин възстановява направените разходи за надграждане и саниране на цялата сграда. Много често обаче след прецизна преценка става ясно, че не всички предварителни условия са спазени, не са използвани качествени материали, както и каква норма на печалба е калкулирана. Това също е сред съществените причини сделките за надстрояване рязко да намаляват през последните години.

Пазарът

Специфичен момент при надстрояването, който в момента няма как да не бъде отчетен, е, че на пазара вече има много голямо предлагане на недвижими имоти. Това означава, че потенциалните купувачи на недвижима собственост имат богат избор, а сега, в условия на криза, могат да постигнат примамливи цени.

Иначе на практика „сделки с въздух за надграждане" могат да бъдат сключени навсякъде в страната и по всяко време, стига да има интерес към този модел за обновяване на сградите. Всъщност продава се не въздух, а правото на надстрояване. От около две години обаче като много по-атрактивна и по-работеща се наложи практиката със саниране на сградния фонд срещу предоставянето на рекламно пространство и опаковането на зданието от специализирани фирми за времето на ремонта. Така собствениците в многофамилни сгради намериха по-изгодната за тях форма да санират кооперациите си, отново без да плащат за това.

Практиката

Преди време в някои от агенциите за недвижими имоти имаше проучвания и запитвания за договаряне на т. нар. „сделки срещу въздух". Но до сключване на договори не ни е известно да се е стигало, коментират брокери.

Немалка активност естествено проявяваха и самите предприемачи. Но повечето от тях казват, че още преди време са „ударили на камък". Основно заради несъгласието на всичките собственици да се прави надстрояване на зданието.

Иначе принципът е да се предпочитат възможно по-атрактивни райони, в които естествено се допуска и по-голяма плътност на застрояване. Цената на „въздуха" по правило не надхвърля 1/4 от продажната цена на новопостроената площ. Тоест ако квадратен метър от новопостроеното жилище струва 800 евро, цената на същата част, предоставена за надстрояване, ще е не повече от 200 евро, изчисляват представители на строителни фирми. Повечето от тях са убедени, че печалбите, които биха могли да реализират, всъщност съвсем не са толкова големи, каквото е общоприетото мнение. Не случайно, ако изобщо се стигне до каквото и да е споразумение, потенциалният инвеститор се цели към реализиране на колкото се може повече разгъната застроена площ.

Енергиен сертификат

Сертификатите за енергийна ефективност са два вида:

- Сертификат „А" се издава за 10 години, а данъчните отстъпки са съответно за 7 години или 10 (ако се използва възобновяем източник на енергия);

- Сертифакат „Б" се издава за 10 години, а данъчните отстъпки са съответно за 3 години или 5 (ако се използва възобновяем източник на енергия).

Енергиен сертификат се издава само от фирмите, регистрирани в Агенцията за енергийна ефективност за извършване на обследване и сертифициране на сгради.