В годишния си отчет за 2018 година естонската компания Arco Vara се оплака от бюрокрацията в България и по-конкретно от административните пречки, които забавят реализацията на вече готовия проект "Изток Парксайд". За да разберем повече, се обърнахме с въпроси относно проблемите към Ивайло Мишев, директор "Инвестиции Развитие" в "Арко Вара България".
- Г-н Мишев, пред какви точно административни проблеми се изправя Арко Вара с проекта Изток Парксайд?
- В проекта и земята около него са концентрирани множество проблеми, на които управляващите не могат да намерят решение в продължение на вече 30 години и които до ден-днешен са основна причина мащабни и глобални инвеститори да заобикалят страната ни. Ако някой не е наясно с този факт, то нека обиколи съседните на България страни и направи списък какви марки, брандове присъстват там, и съответно какви тук. Споменавал съм и преди, че за инвеститорите водещото не са парите, а времето - 1 лев печалба днес не е 1 лев печалба след 1 година. В нашия случай проект, който при нормално развитие отнема 18-20 месеца, ще отнеме около 46-48 месеца.
В частност проблемите не са нови за инвестиционния сектор: Процедури по изготвяне и приемане на подробни устройствени планове, които се влачат по 3-5-7 години или повече; блокирани инвестиционни намерения заради неприложена улична регулация, т.е. неотчуждени в полза на общината имоти, попадащи в нови улици. Докато в общия случай този проблем е свързан с обезщетяване на частни собственици, в нашия е въпрос на безвъзмездно прехвърляне на такива имоти от страна на държавата към общината, което не може да се случи повече от 2 години вече.
Безброй възможности за обжалване на безброй административни документи - например Общинският съвет гласува решение за приемане на подробен устройствен план - 14 дни срок за обжалване; решението се праща на общината за обявление - 14 дни срок за обжалване; Общинският съвет приема заповед - 14 дни срок за обжалване; заповедта се праща в Държавен вестник за обявление - 30 дни срок за обжалване; издаване на разрешително за строеж - 14 дни срок за обжалване. Само за тази процедура, която по същността си на всяка стъпка касае едно и също нещо, има общо 3 месеца единствено и само в срокове за обжалване, може би дори изпускам някои.
Ситуацията е абсолютно същата при всевъзможните други административни процедури, включително извън сферата на имотите - заповед за преминаване на подземна техническа инфраструктура през неизползван държавен имот, която отнема 10-11 месеца. И множество други, включително с комуналните дружества, които са до болка познати на широката публика.
Наскоро бях в Дъблин, Ирландия. Притегателна точка за всички глобални ИТ гиганти, въпреки по-високите данъци от България, съответно процъфтяващ град - професионалисти от целия свят трайно се заселват там, осигурявайки качествена работна ръка и ръст на икономиката и туризма. Замислих се, ако да речем Амазон или Епъл са строили офиси там, и част от улиците, водещи към тях, са били собственост на държавата Ирландия, дали й е отнело повече от 3 до 5 дни да ги прехвърли на община Дъблин, или пък повече от 2-3 седмици да захрани централите с електричество и вода. Не сравнявам Арко Вара по активи и значимост с глобални ИТ гиганти, но винаги съм считал, че подходът към всички и местни и чуждестранни инвеститори трябва да е еднакъв и да бъдат равномерно поощрявани да инвестират повече и от държава и от община.
- Кога започнаха проблемите?
Започнаха от самото начало през 2015 г, когато придобихме имотите. От тогава до днес не е имало дори една стъпка от целия инвестиционен процес, на която да не сме се сблъсквали с тежко ограничена система и законови пречки. Тъжното, както споменах вече, е, че в нито един момент не е ставало въпрос общината или държавата да обезщетяват някого, т.е. да се харчат публични средства. През цялото време се занимаваме с проблеми, които съществуват само на хартия и законите не дават ясни правила, срокове и процедури, по които те следва да се разрешат.
- Какви действия предприе компанията?
- Единствените възможни - започнахме да проучваме процедурите в детайли, стъпка по стъпка, отговорна институция, отдел, хора, да се срещаме с тях, да проучваме тяхното тълкуване на нормативите, да пращаме писма до всички засегнати с молби да се започне това и онова и като цяло да търсим всеки възможен начин проектът да се случи максимално бързо и оптимално, в рамките на закона. Случва се, но далеч не бързо. Още през декември 2018 г строителството беше изцяло завършено, а сградите не могат да бъдат въведени в експлоатация заради проблеми на хартия, които не съществуват в реалността - това за мен е абсурдно.
- Имали ли сте подобни или други проблеми при останалите проекти на компанията?
- Имали сме както ние, така и всеки друг инвеститор в имоти в София и България. Излишно е да изпадам в подробности, но в бранша си комуникираме и проблемите са общо взето едни и същи за всички. В тази връзка и сме част от Националната Асоциация на Строителните Предприемачи (НАСП), чрез която се опитваме да помогнем да законодателя и въобще цялата администрация да оптимизират работата и нормативите в сектора. Без наше участие, в ролята ни на най-пряко засегнати, това няма как да се случи. Към момента имаме добър контакт и комуникация с институциите, от което произлязоха и няколко позитивни резултата. Ще продължаваме и по мое лично мнение, с това темпо и желание от всички страни, в рамките на период от 7-10 години от сега може да имаме ефективна и оптимизирана нормативна рамка, която да привлича и подпомага инвеститори, а не да им пречи.
Има и нещо позитивно, което за много хора може да звучи изненадващо - лично видях и срещнах много държавни и общински служители, които в ежедневната си работа правят всичко възможно да улеснят и подпомогнат работата на частните компании, вместо умишлено или неволно да ги бавят. Най-често обаче, особено при по-комплексни случаи, огромната бариера пред добрите намерения е самото законодателство, което оставя всички с вързани ръце.
- Започна ли строителството на проекта Ботаника Лозен?
- Все още не, във финална фаза на проектиране сме. Очакваме разрешително за строеж около средата на годината, съответно старт на строителството през второто полугодие.
- Обмисляте ли други проекти в София и България?
- На този етап сме се фокусирали върху проекта ни в Лозен, тъй като е доста мащабен за реалността тук - в завършен вид ще е с РЗП над 100 000 м2. Плановете ни в България винаги са били дългосрочни и необвързани само с един конкретен проект, но доколко акционерите на дружеството ще имат търпение и желание да продължават инвестиции тук ако поради административни пречки и неуредици се наложи да преживеем още една епопея като с Изток Парксайд - не знам.
- Каква е прогнозата Ви за пазара на недвижими имоти през 2019 година и накъде ще тръгнат цените?
- Предвид трикратното увеличение в одобрените за строителство брой апартаменти през 2018 г в сравнение с предходната година, очаквам баланс в търсене и предлагане, може би дори превес в предлагането. По мое лично мнение София не е пазар, който може да поема по 15-16 хил нови жилища на година, поддържайки годишен ценови ръст от 8-12%, още по-малко когато настъпи очакваното увеличение при банковите лихви. Съответно очаквам стабилизация на ценовите равнища и никакъв или малък ръст през следващите 2-3 години, когато голяма част от тези жилища започнат да излизат на пазара. Няма да се изненадам и ако някои инвеститори изпитат трудности с реализацията на проектите си.
USD
CHF
EUR
GBP
