Продължаваме с темата за имотите, наемите и колко достъпни са те за българите, като сега отново ще погледна към този въпрос, но под малко по-различен ъгъл.

Ще проследя как се промениха цените на имотите, наемите и доходите в София през последните девет години, въз основа на данните на международното издание за сравнение на цените - numbeo.com.

Защо този период? Защото той маркира горе-долу какво се е случвало в сектора - от дъното на имотите и доходите след финансовата криза, до силното им възстановяване през последните няколко години (много от имотите са при предкризисните си нива).

И може би на всички потенциални купувачи или наематели на недвижим имот ще им е интересен въпроса - дали темповете на ръст на доходите изпреварват този в цените на имотите или наемите за посочения период. Казано по друг начин, дали имотите са станали по-достъпни или по-недостъпни сега в сравнение с дъното им, когато бе и дъното на доходите.

Заедно с това ще разгледам и още един съществен фактор - нивата на лихвите и тенденцията при тях и как това се отразяват на достъпността на имотите - при покупка на недвижим имот с ползването на ипотечен кредит.

Какво се случи с цените на недвижимите имоти?

Както може да се види от таблицата по-долу - средногодишното им повишение за последните девет години е 4.74% за имотите в центъра на София и 3.17% - за тези извън централните части на столицата.

Година Цена кв, м, Център Изм. % Цена кв, м, Извън център Изм. %
2018 2693,49 5,56% 1823,87 4,05%
2017 2551,5 12,27% 1752,85 10,94%
2016 2272,66 7,19% 1580,03 10,94%
2015 2120,15 8,63% 1424,19 8,43%
2014 1951,69 -2,83% 1313,49 -2,09%
2013 2008,46 16,11% 1341,52 9,53%
2012 1729,79 -16,01% 1224,84 -13,93%
2011 2059,57 6,98% 1423,04 -2,49%
2010 1925,11   1459,36  
Средно   4,74%   3,17%

Налице е тенденция на силно повишение в цените на недвижимите имоти за квадратен метър от 2015-та година до 2017-та година, както и сериозно забавяне на ръста през изминалата година.

Спрямо дъното в цените на имотите, от 2012-та година, на практика имотите са поскъпнали с 55% в централните части на столицата и с 48.9% в останалите. Това се превежда като средна годишна доходност от 6.5% за тези години при имотите в центъра, както и 5.85% на година при тези извън центъра.

И двата процента са далеч над нивото на инфлация за посочения период, средно от около 3%. При това посочената доходност е без да се взема предвид доходността от наем, която е в рамките на около и над 5% за разглежданите типове имоти, както ще се види на база на нивата на наемите от таблицата по-долу.

За съжаление на закупилите недвижими имоти, тенденцията за ръст в цените на имотите се забавя, при това има и засилване на инфлацията, която от около 1.5-2% през 2018-та година и се повишава до над 3% към края на изминалата и началото на тази година.

Какво се случва с наемите?

Спадът при наемите през 2011-та и 2012-та година е далеч по-силен от този в цените на недвижимите имоти, като явно ефектът от кризата все още продължава да се усеща силно. Заради тези две години средният ръст на наемите за посочените години е като цяло отрицателен, като изключение са само най-малките едностайни жилища в центъра на София.

Година 1-стайни в центъра Изм. % 1-стайни извън центъра Изм. % 3-стайни в центъра Изм. % 3-стайни извън центъра Изм. %
2018 659,86 6,17% 496,6 6,46% 1169,16 7,47% 838,82 8,71%
2017 621,53 11,52% 466,48 14,42% 1087,88 9,61% 771,58 9,25%
2016 557,33 6,46% 407,7 11,88% 992,49 5,03% 706,28 2,77%
2015 523,52 4,79% 364,4 4,32% 944,99 0,06% 687,22 5,13%
2014 499,61 1,01% 349,3 0,13% 944,47 9,83% 653,69 8,33%
2013 494,6 1,74% 348,85 1,83% 859,93 0,16% 603,45 3,23%
2012 486,14 -21,07% 342,57 -13,75% 858,53 -15,16% 584,57 -18,05%
2011 615,88 22,90% 397,18 -29,47% 1011,96 -31,91% 713,3 -32,03%
2010 501,11   563,13   1486,11   1049,39  
Средно   4,19%   -0,52%   -1,86%   -1,58%

И все пак, спрямо най-ниските нива от 2012-та година, нивата на наемите през изминалата година са се повишили с между 35 и 45%.

Как стоят нещата при доходите?

Сега най-вероятно всички се питат дали доходите на столичани са се повишили с подобни темпове, най-малкото, за да се запази стандарта на живот по отношение на недвижимите имоти с годините, ако не да се подобрява. Ето как са се променяли доходите в разглежданите години:

Година Средна месечна заплата Изм. %
2018 1237,96 9,61%
2017 1129,4 8,81%
2016 1037,98 3,61%
2015 1001,81 11,34%
2014 899,74 -0,29%
2013 902,4 15,23%
2012 783,11 0,05%
2011 782,73 -31,76%
2010 1147,07  
Средно   2,07%

Както се вижда от таблицата за доходите, средният им годишен ръст е в размер на 2.07%, което е достатъчно, за да компенсира средното изменение в цените на наемите, но не достатъчно, за да неутрализира средното повишение в цените на недвижимите имоти.

От дъното на доходите през 2012-та година до 2018-та година, те са се повишили в София с 58%, което е повече от поскъпването на недвижимите имоти, както в центъра, така и в покрайнините на София. Ръстът на доходите от дъното е и далеч над този на наемите.

Какво се случи с лихвите за този период?

И накрая ще погледна към един фактор, който доста се пренебрегва от инвеститорите в недвижими имоти. Става въпрос за лихвите по ипотечните кредити.

А тук напредъкът е съществен, както може да се види от графиката по-долу. От 2010-та година, когато лихвите бяха при рекордно високи нива от почти 10% се наблюдава съществено понижение до нива от 3.6% през изминалата година.

Година Средна лихва
2018 3,66
2017 4,37
2016 5,29
2015 6,18
2014 6,97
2013 7,12
2012 8,18
2011 8,37
2010 9,65

А за всички, които не осъзнават ефекта на понижението в лихвите ще дам следния пример. Кредит от 100 000 лева за 20 години и при лихва от 10% означава, че ще върнете 231 605 лева за целия период.

Същия кредит, но при лихва от 4% означава, че ще върнете 145 435 лева за целия период. Или разликата е в размер на близо 85 000 лева.