Д-р Георги Янков е съосновател на агенцията за недвижими имоти Primo+ и брокер с над 20-годишен опит на пазара. Той е един от тазгодишните участниците на събитието "Money.bg Лични Финанси", като ще говори в панела "Балон или ракета: Какво се случва на пазара на недвижими имоти?". Регистрациите за форума са отворени и безплатни (но задължителни) и можете да ги направите тук.
В последното десетилетие българският пазар на недвижими имоти става все по-чувствителен към глобални и европейски икономически процеси. И въпреки, че не липсват доказателства за независимостта ни като локален пазар, има един фактор, който неминуемо оказва влияние върху цените на имотите у нас. Това е инфлацията в Европейския съюз.
Строителният сектор в България, макар и наглед изолиран по характер, е тясно свързан с европейските икономики. Голяма част от използваните материали и технологии - топлоизолационни системи, алуминиеви и PVC дограми, енергоефективни фасадни решения, машини и оборудване - се внасят от страни като Германия, Франция, Белгия и др. (преобладаващо Германия). Инфлацията в тези страни директно се отразява върху цените на тези продукти, а оттам - и върху крайната себестойност на строежите в България.
Когато разходите за строителство нарастват - независимо дали заради материали, транспорт или работна ръка - строителните предприемачи в България са поставени пред две основни опции:
- да оптимизират процесите и да поемат част от удара, което не винаги е възможно;
- или да прехвърлят разликата върху купувача.
В повечето случаи виждаме втория сценарий. Това означава, че европейската инфлация, макар и индиректно, вече диктува цените на новопостроените имоти в големите градове у нас, а и в цялата страна.
Защо цените на по-старите жилища също растат, въпреки че инфлацията не е повлияла на тяхната себестойност? Излизайки от темата за новото строителство, обръщаме внимание на вторичния пазар. Там наблюдаваме, че дори имоти, изградени преди години - например през 2010г. (или дори панелни жилища), следват тенденциите в ценообразуването на новите сгради. Това изглежда нелогично за мнозина, тъй като тези имоти не са засегнати от последните инфлационни вълни. Реалността обаче е, че когато новото строителство поскъпва, част от купувачите се пренасочват към вторичния пазар, което увеличава търсенето там и естествено води до повишение и на тези цени.
През втората половина на 2024 г. и началото на 2025 г. инфлацията в Европейския съюз показа тенденция към постепенно овладяване. По данни на Евростат, хармонизираният индекс на потребителските цени (HICP) за ЕС в края на 2024 г. се движеше в диапазона 2.4% - 3.1% на годишна база. Това е значителен спад спрямо 2023 г., когато инфлацията бе около 6-7%.
Част от причините за това забавяне са:
- стабилизиране на енергийните цени;
- нормализиране на глобалните логистични вериги;
- ограничено потребителско търсене в някои ключови икономики на ЕС.
Източник: БГНЕС
Когато в уравнението с включат разходите за труд, резултатите отново са в посока инфлационни процеси.
Според доклад на EURES от юни 2024 г., строителният сектор в ЕС изпитва сериозен недостиг на работна ръка. Причините са ниският интерес сред младите и слабото участие на жените (само 15% от заетите в сектора). За да задържат и привлекат работници, компаниите са принудени да увеличават заплатите и да подобряват условията на труд. Това води до осезаемо покачване на преките и непреки разходи за труд, които съставляват значителна част от общите строителни разходи.
Цените на основни строителни материали като стомана, бетон, алуминий и изолационни системи остават устойчиво високи, според данни на Евростат, въпреки общото забавяне на инфлацията в ЕС. Основните причини са повишени производствени разходи, високи енергийни цени и продължаваща нестабилност по веригите на доставки. Цените продължават да нарастват през 2023-2024 г., макар и с по-бавен темп спрямо пика от 2022 г. Индексите за разходи и производствени цени при новите жилищни сгради отразяват висока и устойчива себестойност, обусловена основно от поскъпване на материали и труд. Тази тенденция е валидна за повечето държави членки и особено осезаема в Централна и Източна Европа.
Какво ни предстои? Ето няколко възможни сценария:
Сценарий 1: Умерен ръст на цените (най-вероятен)
Ако инфлацията в Европа остане овладяна, но производствените разходи в строителството продължат леко да растат, в България ще наблюдаваме бавен, устойчив ръст на цените, най-вече в сегмента "ново строителство". Пазарът ще остане активен, но купувачите ще станат по-чувствителни към съотношението "цена-качество". Жилищата с добра локация и ефективно планиране ще се продават по-лесно, докато по-слабите проекти ще се сблъскат с ценова съпротива.
Сценарий 2: Замразяване на нови проекти и дефицит на жилища
При продължително високи разходи и несигурност на пазара (може да се добави и потенциална намеса от местната власт в административно отношение), малките и средни инвеститори може да се откажат от реализация на нови проекти, което ще доведе до свиване на предлагането. В комбинация с устойчиво търсене, дори лек дефицит на нови жилища може да доведе до ново повишение на цените, особено в търсени райони с добра инфраструктура и транспорт.
Сценарий 3: Пренасочване на търсенето към по-бюджетни имоти
Ако строителството поскъпне чувствително, но покупателната способност на домакинствата остане ограничена, купувачите вероятно ще се насочат към по-достъпни имоти - по-малки, в периферни квартали или от вторичния пазар. Това ще доведе до натиск върху цените именно в тези сегменти, докато луксозните имоти или новото строителство с висока цена на кв.м. може временно да изпитат спад в интереса. Пазарът ще се сегментира още по-ясно по линия на достъпността.
Източник: БГНЕС
За финал ето нещо провокативно:
През март 2025 г. Германия обяви планове да разхлаби дълговите си лимити, за да увеличи публичните инвестиции и разходи за отбрана. Това е значителен обрат в икономическата политика на страната, която традиционно е символ на фискална дисциплина в ЕС. Ако най-голямата икономика в Европа реши да "отвори кранчето", това може да създаде допълнителен инфлационен натиск в цяла Европа, чрез:
- Повишено търсене на суровини, труд и инфраструктурни услуги;
- Прехвърляне на инфлационните очаквания и върху други страни членки;
- Потенциален натиск върху ЕЦБ да бъде по-толерантна към инфлацията.
Ако този процес се разгърне в по-широк мащаб, цените на строителните материали в Европа могат отново да поемат нагоре, особено при засиленото търсене на ресурси за отбранителна и инфраструктурна активност. Това от своя страна създава реална предпоставка за вторична вълна на поскъпване в строителството и недвижимите имоти - включително и в България.
Дали сме на прага на нова инфлационна фаза, водена не от кризи, а от ново умишлено стимулиране на икономиките? И ако да - дали сегашните цени на имотите няма да се окажат... днешната "добра сделка"?
Пазарът на имоти в България навлиза в нова фаза - не толкова белязана от локални фактори, колкото от глобални и европейски процеси, върху които нямаме контрол. Инфлацията, външната политика и строителните разходи се преплитат в нова реалност, където традиционните модели за предвиждане на цените вече не са достатъчни.
Въпросът вече не е "ще поскъпнат ли имотите", а: подготвени ли сме за по-бързи и неочаквани пазарни промени?
За инвеститорите, купувачите и професионалистите в сектора - следващите месеци и години може да се окажат неочаквано интересни.
USD
CHF
EUR
GBP
