За 6 години: Какво се случи с цените на имотите в София?

През 2019 г. средното домакинство в София, съставено от двама работещи с общ доход от около 3000 лв. месечно (приблизително 1530 евро), можеше да получи ипотечен кредит в размер на около 100 000 евро при добри условия, с вноска около 500 евро месечно.

При тогавашните средни цени на имотите от около 1100 - 1250 евро за кв. м., това позволяваше покупката на двустаен или дори малък тристаен апартамент (85-95 кв.м) на стойност около 110 000 - 120 000 евро с разумно самоучастие. През 2025 г. същото домакинство, дори при ръст на дохода до 4000 лв. (около 2045 евро), вече не може да си позволи аналогичен имот без значителен собствен капитал. С днешните цени на имотите от над 2600 евро за кв. м., дори двустаен апартамент струва над 180 000 - 200 000 евро, което надхвърля достъпното ипотечно финансиране при същото ниво на риск.

В София почти не останаха квартали с цени под 2000 евро на квадрат

Масово се купуват двустайни апартаменти за инвестиция, става ясно от анализ на Bulgarian Properties

Реалната покупателна способност е спаднала почти наполовина, измерена в квадратни метри. Ако през 2019 г. едно домакинство можеше да си позволи 85 - 95 кв.м, то днес това са едва 45 - 60 кв.м при същия профил на кредитоспособност.

Тристайните апартаменти се радват на изключителен ръст на цените

През 2019 г. покупката на тристаен апартамент в София беше сравнително достижима цел за двойка с добри доходи и стабилен банков кредит. Цените се движеха в широк диапазон, но все още оставаха под психологическата граница от 1200 евро на квадрат. Средната цена за квадратен метър жилищна площ в столицата тогава бе около 1100 - 1200 евро за кв.м., а тристайните апартаменти извън центъра и елитните квартали често се предлагаха за между 90 000 и 120 000 евро. В най-търсените южни райони и в Центъра квадратният метър доближаваше 1400 - 1500 евро, като сделки над 180 000 евро бяха по-скоро изключение.

Шест години по-късно, през пролетта на 2025 г., пазарът изглежда напълно трансформиран. Според агрегирани данни от портали като Imot.bg и Arco Real Estate, средната офертна цена за тристайни апартаменти в София вече надхвърля 2 600 - 2 700 евро за кв. м, а общата стойност на подобен имот от 110 кв.м често достига и надвишава 290 000 - 310 000 евро. Това представлява ръст от над 120% спрямо средните стойности от 2019 г. - най-значимият скок за последните две десетилетия.

Обратното на България: Богатите страни, в които почти всички живеят под наем

В една от държавите 7 от 10 души са наематели

Причините за този рязък ръст в цените са многопластови. От една страна, новото строителство значително промени облика на квартали като "Кръстова вада", "Малинова долина", "Манастирски ливади" и "Витоша" - там, където през 2019 г. се предлагаше "на зелено" за под 1200 евро за квадратен метър, днес се говори за над 3000 евро за кв. м. за луксозно завършени жилища. В центъра и "Лозенец" пък цените вече гравитират около и над 3400 евро за квадратен метър, с общи суми от 350-400 хил. евро за функционални тристайни апартаменти с площ между 95 и 115 кв.м.

Дори в по-северните и западни квартали - "Надежда", "Обеля", "Люлин", "Хаджи Димитър" - стойностите на жилищата днес се движат между 1900 и 2300 евро за квадратен метър, което представлява удвояване спрямо нивата преди шест години.

Жилищата в София са поскъпнали тройно за 10 години

Вижте в кои квартали на столицата, Пловдив и Варна стават най-много сделки

Например, апартамент в "Люлин", който през 2019 г. е струвал около 85 000 евро, днес се предлага за 170 000 - 180 000 евро, особено ако е обновен и в близост до метро.

Ръстът в цените е съпътстван и от промяна в профила на купувачите. Ако през 2019 г. мнозинството от сделките се реализираха чрез ипотечни кредити с минимално самоучастие, то през 2025 г. значителен дял от покупките се извършва със собствени средства или самоучастие от 50% и нагоре. Причината е проста: въпреки че лихвите остават сравнително ниски (между 2% и 2,7%), общата стойност на имотите изисква много по-голям първоначален капитал.

Какво се случи с по-малките жилища?

Пазарът на едностайни и двустайни апартаменти също претърпя съществени промени през последните шест години. Ако през 2019 г. едностайните жилища (тип "гарсониери") се предлагаха в широк диапазон от 45 000 до 65 000 евро, в зависимост от района, то към 2025 г. цената на такъв имот рядко пада под 90 000 евро, а в централните и южни квартали надхвърля и 120 000 евро.

Средната цена на квадратен метър за едностайните апартаменти е около 2 300 евро за кв. м. като в "Лозенец" и центъра често достига 2700 - 2900 евро за квадратен метър. С оглед на малката площ, тези имоти се търсят активно и от инвеститори с цел отдаване под наем. Двустайните апартаменти, най-често с площ между 60 и 75 кв.м, бележат ръст от около 125% спрямо 2019 г. - от средно 1100 евро за кв. м тогава до 2500 евро за квадрат в момента. Този тип жилища остават най-предпочитаните от млади семейства и самостоятелни купувачи. В ново строителство в южните райони цените доближават 2800 евро за квадратен метър, а общата стойност често е между 170 000 и 210 000 евро. Със сравнителна таблица може да се проследи движението на цените за различните типове жилища:

Данни към 2019-та година - Money.bg. Към днешна дата - справка оферти в интернет.

Текущият имотен пазар в София показва не само устойчив ръст в цените, но и изместване на фокуса на купувачите. Едностайните се утвърждават като доходоносна инвестиция, двустайните остават основен избор за лично ползване, а тристайните се превръщат във все по-голямо предизвикателство за средната класа. Общата тенденция е ясна: за шест години цените почти се удвояват, а достъпността намалява. Въпреки това, интересът не стихва - особено към качествени имоти в добре уредени райони.