Пазарът на жилищни имоти в София навлиза в 2026 г. при устойчиво високи ценови нива и ясно изразена вътрешна сегментация. След няколко последователни години на ръст фокусът постепенно се измества от общото поскъпване към качеството на конкретните локации, сградния фонд и инфраструктурата. Това води до все по-големи разлики между отделните квартали, както и между различни имоти в рамките на един и същи район.
Настоящият анализ представя актуалните офертни ценови диапазони на жилищните имоти в София по квартали, базирани на осреднени стойности от активни обяви в imoti.net, коригирани спрямо реалното пазарно поведение и ликвидността на отделните сегменти.
Общи ценови нива и пазарна рамка
Към началото на 2026 г. средните офертни цени на апартаментите в София се стабилизират около и над 2 700 евро на квадратен метър. Това ниво вече се наблюдава в широк кръг от квартали и не е ограничено само до централните и традиционно престижни райони. Пазарът навлезе във фаза, в която цените под 2 000 евро на квадратен метър са изключение и се срещат основно при имоти със структурни или локационни компромиси.
Ново строителство формира горната граница на ценовите диапазони. Разликата между стар и нов сграден фонд в един и същи квартал в много случаи достига 30-40%, което ясно показва промяната в потребителските предпочитания към по-висока енергийна ефективност, функционални разпределения и осигурено паркиране.
Висок ценови сегмент: утвърдени и престижни локации
Лозенец се утвърждава като референтен квартал за високия ценови сегмент. Централната локация, ограниченото предлагане и наличието на завършена инфраструктура поддържат офертни нива в диапазона от 3 800 до 4 500 евро на квадратен метър, като новите и луксозни проекти често надхвърлят тези стойности. Пазарът в квартала се характеризира с висока ликвидност при качествени имоти и ограничена склонност към корекция на цените.
Иван Вазов остава сравнително малък, но стабилен пазар с ясно дефиниран профил на купувачите. Кварталът се възприема като дългосрочна жилищна локация, което поддържа цените между 3 700 и 4 300 евро на квадратен метър. Ограниченото ново строителство и ниската ротация на имоти създават устойчива ценова среда.
Изток и Изгрев формират под-сегмент, ориентиран към по-просторни жилища и по-ниска плътност на застрояване. Близостта до Борисовата градина и дипломатическите зони се отразява пряко върху цените, които варират между 3 600 и 4 200 евро на квадратен метър. Търсенето остава стабилно, като купувачите са чувствителни основно към качеството на сградата и възможностите за паркиране.
Централната градска част и районът около Докторски паметник представляват най-хетерогенния пазарен сегмент. Цените започват около 3 800 евро на квадратен метър и при имоти с архитектурна стойност, представителни общи части и ограничено предлагане достигат и надхвърлят 5 000 евро. Интересът е балансиран между лично ползване и инвестиционни покупки с цел отдаване под наем.
Средно-висок ценови сегмент: активни и развиващи се квартали
Кръстова вада продължава да бъде сред най-динамичните пазари в София. Комбинацията от ново строителство, метро и търговска инфраструктура изтласква ценовите диапазони между 3 000 и 3 600 евро на квадратен метър. Вътрешната диференциация е силно изразена и зависи основно от качеството на конкретния проект и степента на завършеност на средата.
Манастирски ливади демонстрира типичен пример за пазар с вътрешна сегментация. В добре уредените части цените достигат 3 300-3 400 евро на квадратен метър, докато в зони с проблемна инфраструктура ликвидността е по-ниска. Това налага по-реалистично ценообразуване от страна на продавачите.
Младост остава един от най-ликвидните и устойчиви пазари в София. Наличието на няколко метролинии, бизнес паркове и образователни институции поддържа ценови диапазон между 2 800 и 3 400 евро на квадратен метър. Районът се използва като референтна точка за инвестиционни покупки с цел отдаване под наем.
По-достъпен сегмент: квартали с нарастващ потенциал
Люлин запазва позицията си на квартал с относително по-нисък входен праг, макар че цените вече рядко падат под 2 100 евро на квадратен метър. Масовите оферти са в диапазона до около 2 500 евро, като метрото играе ключова роля за поддържане на търсенето и ликвидността.
Надежда постепенно се доближава до ценовите нива на по-утвърдени райони. С подобряването на транспортната свързаност и появата на нови проекти цените се позиционират между 2 200 и 2 600 евро на квадратен метър. Пазарът тук е чувствителен към локацията в рамките на квартала.
Обеля остава сред най-достъпните квартали с директен достъп до метро, но и тук се наблюдава устойчива възходяща тенденция. Ценовите нива варират между 2 000 и 2 400 евро на квадратен метър, като новото строителство постепенно редуцира разликата спрямо други западни райони.
Методология: как са изчислени цените
Посочените ценови диапазони са осреднени офертни нива, изчислени на база активни обяви за продажба на жилищни имоти в София, публикувани в imoti.net. Анализът обхваща основно двустайни и тристайни апартаменти - най-ликвидния сегмент на пазара - като са изключени нетипични и крайно надценени оферти. Данните служат като ориентир за сравнение между кварталите, а не като оценка на конкретен имот.
Перспектива за пазара през 2026 г.
Очакванията са пазарът да запази активност, но с по-висока селективност. Надценените имоти ще срещат затруднения при реализацията, докато качествените предложения в утвърдени локации ще продължат да поддържат високи ценови нива и добра ликвидност.
Пазарът на жилищни имоти в София през 2026 г. ясно показва, че ценовите нива са се установили на ново, по-високо равнище. Разликите между кварталите и между отделните имоти в рамките на един и същи район стават все по-определящи. В тази среда реалистичното ценообразуване и качеството на продукта са ключови за успешната сделка.
USD
CHF
EUR
GBP
