София е втората столица с най-висока доходност от наеми в Европа

Цените на недвижимите имоти във водещите градове на страната и особено в София отбелязаха повишение от над 30% за последните няколко години. И това, разбира се, поражда разгорещени спорове сред пазарните участници докъде могат да продължат да поскъпват имотите.

В резултат на скока в цените, продажните оферти на някои типове имоти в столицата, като например тристайните, вече превишават най-високите си нива отпреди кризата и са при рекордни стойности. Други имоти, като едностайните например, трябва да поскъпнат още с над 20%, за да достигнат тези си нива (от 2008 година).

И логичен отговор на въпроса - могат ли да поскъпват още имотите, може да се търси в съотношението доходност от наеми. Докато тази доходност е достатъчно висока, за да стимулира инвестирането в недвижим имот, то цените на имотите ще имат потенциал да се повишават.

В среда на рекордно високи депозити на населението и рекордно ниски лихви мотивът за инвестиции в имоти с цел получаването на доход (под формата на наем) ще е достатъчно силен докато доходността от наем превишава значително лихвите по депозитите (какъвто е случая в момента).

Факт е, че текущите нива на доходността от наеми (между 5 и 6%) е между 5 и 8 пъти по-висока от най-добрите оферти по депозитите (в рамките на около 0.8%), при различните типове имоти и във водещите градове на страната.

Разбира се, въздействие върху цените и наемите на имотите, ще продължат да оказват още и фактори като - тенденцията при лихвите по депозитите и кредитите; ръстът на реалните доходи на населението (който ще влияе върху ръста в нивата на наемите); размера на лошите кредити; състоянието на икономиката; миграцията и демографските фактори и т.н.

Това, което можем да направим, е да погледнем къде се намира страната ни по отношение на размера на доходността от наемите, съпоставена с останалите европейски и съседни страни.

Ето и как изглежда една класация, въз основа на данните на изданието Global Property Guide относно доходността от наеми и къде сме ние:

Както се вижда от таблицата, страната ни представена от столицата - София, е на завидното второ място в Европа по доходност от наеми. При ниво от 6.24% ние отстъпваме минимално на естонската столица Талин, където доходността е в размер на 6.64%.

Непосредствено след нас се нарежда столицата на съседна Румъния, с годишна доходност на наемите в размер на 6.07%.

С над 5% доходност от наеми се отличават още Варшава, Лисабон, Загреб, Будапеща, Любляна и Кипър. Или както се вижда, доминират предимно столици на страни от Централна и Източна Европа.

В дъното на класацията са предимно страни от Западна Европа, като последното място се заема от малко неочаквана страна - Турция.

В заключение може да се обобщи, че високата доходност от наеми в България не е нетипична за страните от ЦИЕ. Едва ли инвеститорите в имоти, ще могат да разчитат на по-нататъшно сериозно повишение в цените на имотите, без това да върви "ръка за ръка" с повишение в нивата на наемите.

А последните, са много по-обвързани с ръста на реалните доходи и съответно на икономиката на страната ни. Казано по друг начин, за да продължат цените на имотите нагоре, ще трябва да видим стабилен ръст на икономиката и на реалните доходи, които да предопределят подобно повишение и в нивата на наемите. Защото в противен случай, бихме станали свидетели на понижение в доходността от наеми, което в среда на потенциално повишение на лихвите в ЕС и у нас през следващите години, да направи инвестициите в имоти (откъдето би следвало да дойде ръста в цените на имотите), не толкова привлекателна алтернатива за спестителите.