Още при първите затруднения около погасяването на жилищeн заем потърсете съвет от банков консултант 

Лошите жилищни кредити за някои може да се окажат изгодни сделки, а за други сериозна загуба. По неофициални данни всяко второ българско семейство има потребителски или ипотечен заем, а според стастистиката на БНБ за последните три месеца на 2008 г. неизплащаните заеми са нараснали с около 13% и тази тенденция ще продължава.

Ако кредитополучател не внесе три поредни месечни вноски, заемът става изискуем и над него започват да работят специалистите от звената за проблемни кредити. Въпреки че не обявяват официално, но много от българските банки прибягват до услугите на частни съдебни изпълнители, както и до специализирани фирми и детективски агенции, първо, за да издирят длъжника си, а след това и да започнат да си събират вземанията.

Засега не се наблюдават масови разпродажби на имущество заради непогасени ипотеки, но има случаи, в които са задействани процедури за отнемане на апартаменти.

Ако кризата се задълбочи, обхване повече сектори от реалната икономика и безработицата скочи, за много хора изплащането на заемите ще става все по-трудно. Затова финансови експерти съветват още при първите затруднения около погасяването на жилищен заем веднага да се потърси съвет от кредитен инспектор. Банките нямат интерес да станат собственици на имот в условия на стагниран пазар на недвижимости и заради това ще предложат ризлични схеми за разсрочено изплащане.

В противен случай следва почти фатален изход защото лошият длъжник не само губи жилището, но трябва да плати и „солени" такси към съдия-изпълнителя, чрез който имотът се продава на търг. Дори и в последния момент да се избегне разпродажбата, длъжникът вече е попаднал в черния списък на кредитния регистър и най-малко в близките 5-6 години няма шанс да тегли банков заем.

Още по-лошо става, когато се стигне до разпродажба, тъй като длъжникът не само че остава без жилище, но и не може да получи онази част от сумата, която вече е погасил към банката, тъй като своеобразното наддаване за имота, обявен за публична продан, започва от стартова цена, равняваща се на около 50% от пазарната му стойност.

Затова кредитни инспектори съветват да не се чакат трите месеца, а към тях длъжникът да се обърне веднага, след като разбере, че може да има проблеми с погасяването. Само за една неплатена навреме вноска се начисляват наказателни лихви, а щом се просрочи плащането, от финансовата институция веднага напомнят с телефонно обаждане за непогасения дълг. Ако вноската остане непокрита, следват още два напомнящи телефонни разговора в рамките на около седмица. Допуска се, че кредитополучателят е отсъствал от страната или е бил болен. Ако и това не помогне, се пристъпва към процедура за покриване на целия дълг и лихвите по него или случаят се предава на съдия-изпълнител за опис на имуществото.

Елиминиране на проблема 

Лошият жилищен кредит всъщност е доста неприятна развръзка не само за този, който го е теглил. Той обикновено не е по вкуса и на банките, защото те нямат интерес да се превръщат в „брокерски къщи", както се изрази преди време банкер. Изключение правят имотите на изключително продаваеми места и предложени на супер атрактивни цени. Те обаче почти никога не стигат до продажба чрез търг. Публична тайна е, че подобни имоти се договарят, преди да бъдат обявени на „таблото" от съдия изпълнителя.

И за да не се стигне до публична разпродажба, длъжникът не трябва да се крие, каквито случаи има напоследък в практиката на частните съдебни изпълнители, а да прояви инициатива и да запази собствеността си. Банките са склонни на различни решения и дори на компромиси, за да се спасят от натрупване на лоши жилищни заеми, коментират консултанти.

План А - да се заложи на определен гратисен период, който в зависимост от банката, кредитното досие на клиента и имота може да продължи 3, 6 или 12 месеца. При това положение може да се стигне до ситуация, в която длъжникът да покрива на разсрочено плащане само лихвите, а останалата част - за по-късен етап. Тази схема е доста сложна, макар и приложима, не се предпочита и от двете страни.

План Б - да се предоговори месечното плащане към финансовата институция. Ако досега кредитополучателят е внасял на банката 600 лв. месечно, може да се постигне договореност например за 400 лв., което означава да се разсрочи кредитът за по-дълъг период от време. Тоест прави се ново преизчисление на вноските по заема, така че те да бъдат платими от длъжника. При тази схема кредитът се оскъпява още, тъй като дължимите лихви се увеличават. Другите два съществени момента в този план са свързани с възрастта на клиента (по-трудно ще получат разсрочване кредитополучатели, които към края на новия краен срок за погасяване са в пенсионна възраст) и с първоначалния период, който е договорен за изплащане на кредита (при срок за погасяване над 25 години почти е невъзможно предоговаряне).

Шанс за нов погасителен план имат онези кредитополучатели, които са теглили заеми със срок на изплащане между 10 и 15 години, но те не са много. Повечето от изтеглените жилищни кредити са за период от 20-25 години, отчитат кредитни консултанти.

Възможни са и варианти, които са своеобразна компилация от двата плана - известен гратисен период и разсрочване на заема във времето. Подобна практика имат клонове на гръцки банки в Румъния, където гратисният период достига до една година, но в северната ни съседка лошите кредити са надхвърлили критичните граници. По данни на румънската централна банка през януари т. г. непогасените вноски по кредити в чужда валута са нараснали с 46%, а на тези в леи - с 10 на сто.

Известна сума в брой също може да бъде от полза. Ако например кредитополучателят разполага с определена сума свободни пари, би могъл с тях да погаси част от главницата по заема (първоначалната сума на предоставения кредит). Тогава и банките са склонни да преговарят за по-дълъг гратисен период и договаряне на нов погасителен план, след като изтече гратисният период. 

Утре започва от днес

Понякога плановете и реалностите са паралелни измерения. Това до голяма степен се оказа вярно и за не малко от жилищните заеми, теглени във време, когато банките бяха склонни да финансират покупките на имоти на 100% (най-често чрез т. нар. мостово кредитиране) и да отпускат кредити дори на хора с недоказани доходи.

Световната икономическа криза разбърка пъзела или може би го нареди. Сега пак се теглят кредити за покупка на жилищни имоти, но летвата, която трябва да прескочат кредитоискателите, е много по-висока отпреди година например. Като се започне от размера на собственото финансиране, мине се през доходите (хора с месечни приходи под 1500 лв. вече е почти абсурдно да помислят за заем), доказване на дохода с легитимни документи, и се стигне до авторитета на фирмата, където кандидатът за кредита работи (съкращават ли се работници и служители). 

Кредитни инспектори съветват, когато домакинство или отделно лице прецени, че плащането на жилищния заем стане непосилно за бюджета му в дългосрочен план, най-разумно е да помисли за замяна на по-голямото жилище за по-малко. С повече късмет (поради почти липсваща търговия с недвижими имоти и при постоянно падащи цени) ипотекиран апартамент може да се продаде дори изгодно. В противен случай остава срещата със съдия изпълнител.

Опитът на САЩ

Подпомогнатите от държавата ипотечни компании Fannie Mae и Freddie Mac обявиха условията си по предстоящата масова кампания за рефинансиране на отпуснати ипотечни кредити в САЩ. Новите правила са по-благоприятни спрямо първоначално обявените за собствениците на няколко жилища и на малки ваканционни имоти, пише Washington Post.

Първоначалната идея на двата гиганта беше от програмата за рефинансиране да могат да се възползват само собствениците на единствено жилище, купено с цел обитаване. След промяната достъп до подобно рефинансиране ще имат и собственици на втори дом, но при условие че ипотеката им е изкупена от някоя от двете банки и че са си плащали редовно месечните вноски. Очакванията на финансовите институции са по този начин да се стигне до развитие на жилищния пазар на съответния район.

По данни на правителствената администрация на САЩ около 5 млн. собственици на имоти, закупени с ипотеки, които са притежание на двете банки, ще могат да се възползват от кампанията за по-достъпно рефинансиране и при по-ниски лихвени проценти. Условието е собствениците на жилищата да не са пресрочвали вноска с повече от 30 дни за последните 12 месеца.

Fannie Mae и Freddie Mac бяха национализирани през септември 2008 г. и преструктурирани в агенции, които предоставят ипотечни кредити. И двете компании поставиха мораториум над просрочените ипотеки и предприеха някои мерки в помощ на кредитополучателите.