Дружествата със специална инвестиционна цел облекчават достъпа на чужди вложители до нашия пазар Александра Георгиева Визитка Веселин Генчев е завършил Университета за национално и световно стопанство и притежава магистърска степен по счетоводство и контрол, както и магистърска степен по информатика от СУ "Св. Климент Охридски". От ноември 2001 г. е лицензиран като брокер на ценни книжа от Комисията за финансов надзор. Участвал е в различни проекти, сред които увеличаване на капитала на "Юнион Миниер" АД и "Софарма" АД, придобиване, преструктуриране и продажба на "Кубрат Автотранспорт" АД и др. - Г-н Генчев, от кога "БенчМарк Фонд Имоти" действа на българския пазар? - "БенчМарк Фонд Имоти" беше лицензирано от Комисията по финансов надзор (КФН) през октомври 2004 г. с начален капитал от 500 000 лв. До края на годината направихме и първото увеличение на капитала с 30%, което е задължително по закон. То беше с акции за 150 000 лв. В момента тече процедура по второто увеличение на капитала, което вече е реално увеличение със 7 150 000 нови акции. С това капиталът ни става 7 800 000 лв. и ни прави най-голямото дружество от такъв тип в България. - Наложиха ли се вече този тип дружества като добро място за инвестиции? - Още не напълно, тъй като са сравнително нови. Ние бяхме третото от този тип лицензирано от КФН и второто, което се занимава със секюритизация на имоти. Първото е на "Ти Би Ай Бак". В момента вече са лицензирани 4-5 подобни фонда. - Каква е доходността на акциите ви? - При създаването ни акциите се търгуваха за 1 лв. на брой, а в момента са по 2 лв., което означава 100 % печалба. Това обаче е моментно явление и не бива от тук да правим извод за генералната тенденция на такива дружества. Реално доходността им се генерира от активите, които управляват. В момента ние придобиваме един търговски център в Пловдив. Той е завършен и може да започне да носи доход в момента на приключване на увеличението на капитала, което се надявам да стане в края на април. Доходността, която очакваме да се реализира е в няколко варианта: всички магазини до няколко месеца да бъдат отдадени под наем; част от магазините да бъдат продадени, а другите отдадени под наем; всичките да бъдат продадени. Ако всичките 8 магазина бъдат дадени под наем в рамките на 3-5 месеца, доходността на годишна база ще бъде 11-12%. Това е при заложени занижени параметри за наем на квадратен метър. Ако част от магазините бъдат продадени се реализира доста по-висока доходност, но целта на дружества като нашето е да се управляват активи, а не да спекулира с тях - да се закупуват на ниска цена и да се продават по-скъпо. - Какъв тип активи носят най-висока доходност - жилища, офиси или търговски центрове? - Най-висока доходност може да се реализира, ако се закупи например парцел в София, върху който да се изгради жилищна сграда. За целта се тегли кредит и при продажбата на жилищата печалбата е 100%. Но подобен проект има два недостатъка. Първият е, че емисията щеше да бъде много малка, а нашата цел е да се разрастваме. Другият е, че доходността ще започне да се генерира чак след 1-2 години, защото уреждането на документацията за строежа и самият строеж отнемат много време. В случай, че се купуват и продават готови жилища доходността се реализира веднага, но подобна инвестиция не е много печеливша. - Какви са предимствата на проектите за строеж пред закупуването на готови сгради? - Предимството на строителството е, че активите се придобиват по себестойност и нормата на печалбата е много по-голяма. При закупуване на готов обект част от печалбата остава в продавача. - Какви са предимствата на инвестицията в дружество със специална инвестиционна цел пред пряка инвестиция в недвижими имоти? - На първо място сигурността - тези дружества се регулират от КФН и има определени правила и законови норми, които трябва да спазват. Второто нещо е прозрачността - всеки акционер, дори с една акция, има право на достъп до всякаква информация за дружеството - счетоводна, финансова, правна и т.н. Предимство, особено за чуждестранните инвеститори, е, че ако те сами инвестират в имоти у нас минават през много трудности и документални проблеми. За да придобият имот, трябва да регистрират фирма, после да минат през проверки, нотариални актове, данъчни процедури. След това при експлоатацията на имота - дали продажба или отдаване под наем - отново срещат подобни проблеми. Много по-лесно е да купят акции от дружество със специална инвестиционна цел и косвено да станат собственици на недвижими имоти у нас. Същото се отнася и за български физически лица. Най-удобният начин за хора, които не разполагат с достатъчно средства за покупка на имот, е да купят акции в подобно дружество. Така те получават дял и в управляваните от него имоти. Често хората разполагат с малка сума - 2-3 хиляди лева, която искат да инвестират. Покупката на акции на фондовата борса обаче е рискована за непрофесионалистите. Така че подходящата алтернатива е инвестицията в недвижим имот. Другото предимство идва от задължението на дружествата да раздават минимум 90% от печалбата си като дивиденти. Освен това печалбата на инвеститорите от разликата в покупната и продажната цена на акциите е необлагаема. - Как и къде обикновен човек може да купи акции от фонд със специална инвестиционна цел? - Тези дружества са публични компании, акциите на които се търгуват свободно на фондовата борса. Всеки може да си купи техни акции чрез подаване на поръчка при лицензиран инвестиционен посредник, при който заявяват количеството и цената на придобиване. - Какво сочи практиката на подобни дружества на развитите пазари? - Те са се появили за първи път в САЩ преди около 40 г. Най-известни в момента са т. нар. Real estate investment trusts (REIT-s). В САЩ и Канада подобни дружества управляват най-големите сгради и търговски центрове. Всички те имат право да инвестират и в недвижими имоти извън страните си, за разлика от нашите, на които законът забранява това. Преди 20-25 г. такива дружества са се появили и във Великобритания, Франция, Белгия. Нашият закон стъпва на европейските практики и е доста добър - кратък и ясен. Доходността, която такива дружества реализират по света, е различна. Като цяло тя се движи около 10%, което е много добре за чуждите инвестиции. Нормалната доходност от инвестиции в света е от порядъка на 7-12%. У нас сме свикнали на много по-висока заради прехода, който се извършва. По тази причина много инвеститори се насочват към развиващите се пазари. Очакваната доходност при нас е по-голяма - между 15 и 20%. Спокойно може да се каже, че в света 20% от инвестициите са в недвижими имоти, но не само чрез такива дружества.