Залагате, че най-лошото от пандемията за икономиката ни е отминало? Или пък очаквате, че спестяванията ви ще бъдат изядени от инфлацията, стоейки в депозити при нулеви лихви? А може би смятате, че поскъпването на имотите до рекордните си нива от преди кризата през 2008-ма година до голяма степен е "изяло" потенциала им за бъдещо поскъпване? Значи определено трябва да обмислите инвестиции в акции и по-конкретно - в акции на Българската фондова борса.

В исторически план на развитите пазари, които имат вековна история, акциите са доказали, че са най-добрият защитник срещу инфлацията в дългосрочен план: по-добър дори от любимите на всички българи имоти.

Не точно така обаче стои ситуацията в страната ни през последните години, където психологията подтиква инвеститорите към инвестиции в имоти и ги кара да стоят далеч от фондовите пазари. Това предопредели изпреварващия ръст в цените на имотите и изоставането на пазара на акции.

Акции или имоти: кой е бил по-добрият актив в дългосрочен план?

Вероятно иинтуитивно мислите, че имотите са били много по-добре представящ се актив за последните над 20 години, защото са близо до рекордните си нива от 2008-ма година, а основният индекс на БФБ, SOFIX, е с над 70% под върха си? Грешите.

Равносметката е следната. Към днешна дата индексът на сините чипове SOFIX е при ниво от близо 500 пункта, а средната цена на софийските имоти е около 2 500 лева. за кв. м. Индексът на сините чипове стартира при ниво от 100 пункта преди 21 години, а средната цена на имотите в София, въз основа на статистиката на НСИ, е била 583 лева за кв. м. през 2000 година.

Въз основа на тези данни излиза, че инвестиция в SOFIX е донесла на инвеститорите среден доход от 7.96% годишно, без да се отчитат дивидентите. Без да се отчита доходността от наем пък имотите са поскъпвали със 7.18% на година.

Везната се накланя в полза на имотите, когато добавим доходността от наем (в рамките на около 5%), както и доходността от дивиденти, средно около 1.5%. В изчисленията не се включват разходите за поддържка на имота, както и данъците.

Като се има предвид сериозното изоставане на пазара на акции през последните няколко години, инвеститорите, които напълно отричат фондовия пазар за сметка на имотния, посочвайки различното им представяне през последните 3 до 5 години, имат частично право, ако погледнем в дългосрочен план.

Как стоят нещата от дъното на двата актива?

Индексът на сините чипове SOFIX се е повишил около 2 пъти от дъното си през февруари на 2009-та година. Това се превежда в средна годишна доходност от около 6% на година, без да се отчитат дивидентите.

Дъното при недвижимите имоти бе регистрирано по-късно, към края на 2011-та година. Оттогава насам цените на недвижимите имоти в София добавиха също 100% към стойността си. Или това се превежда като 7.2% средна годишна доходност за последните 10 години.

Когато добавим доходите от дивиденти и наеми, нещата се накланят доста повече в полза на имотите за този период.

Големите предимства на имотите до момента бяха две. Първо, те са много по-достъпни и разбираеми за инвеститорите. И второ, привличаха спестяванията на хората с много по-слабата си волатилност. Тоест възможностите за инвеститорите да реализират огромни печалби, но и загуби, са по-малки в сравнение с акциите. Поглед назад към миналото сочи, че най-големият спад на имотите е в размер на около 35% от върха им, при над 80% загуба за индекса на сините чипове SOFIX от дъното до върха.

Имотите срещу акциите в краткосрочен план

Ако погледнем още по-краткосрочно на нещата, за последните три години, ситуацията при имотите и акциите изглежда още повече в полза на имотите. Индексът на сините чипове SOFIX е загубил над 27% от стойността си, докато за същия период имотите са поскъпнали с над 30%.

Въз основа на силното поскъпване на имотите, за посочения период с около 30%, средната доходност на този инвестиционен клас е по-високо - 14% на година. С добавяне на доходността от наеми обаче, която превишава близо три пъти тази от доходността от дивиденти, имотите се оказват много по-добрия инвестиционен актив за инвеститорите.

Още повече в полза на имотите стоят нещата, ако гледаме само последната една година. За този период имотите са поскъпнали с около 5%, без отчитане на доходите от наем, докато акциите са загубили близо 10% от стойността си.

И сега сигурно се чудете защо говорим за акции при толкова по-добра статистика на имотите.

Причините са две. На първо място инвеститорите се интересуват от бъдеща, а не от минала доходност. Именно това бе в основата на силното повишение на световните индекси, стартирала още в разгара на пандемията в средата на миналата година, отвело ги до нови исторически рекорди (за разлика от БФБ, където SOFIX се повиши едва с 25% от дъното си, при ръст от над 60% за световния барометър S&P 500 от дъното му миналата година).

А втората причина, която си личи и от дългосрочната доходност на двата актива е, че акциите и имотите (като изключим краткосрочното им разминаване през последните няколко години) са доста корелирани помежду си.

Инвеститорите, които смятат, че сравнението между акциите на БФБ и имотите нямат нищо общо, всъщност грешат. Двата класа активи са много силно свързани един с друг, а основната разлика в представянето им до голяма степен се предопределя от неефективността на фондовия ни пазар и далеч по-голямата му волатилност. Но на изоставащото представяне на БФБ зад това на имотите, инвеститорите по-скоро трябва да гледат като на възможност, отколкото като на недостатък.

Историческа справка сочи, че и имотите и борсовите активи регистрират силен ръст между 2005 и 2008-ма година, съответно от 375% за акциите и 165% при имотите.

Следва период на огромни загуби по време на финансовата криза за периода между 2008 и 2012-та година - от 38% за имотите и 87% за акциите. Както вече посочих от 2012-та година и двата актива са във възход с доста сходно представяне.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка, или продажба на акции, или имоти.