Светът се намира насред най-голямата икономическа криза от десетилетия. Пандемията затвори повечето у нас в домовете ни за седмици, изпразни офисите, затвори магазините и промени потребителските предпочитания за жилища. Засега обаче пазарът на недвижими имоти, който типично реагира по-бавно при кризи, изглежда сравнително устойчив, показва доклад на Colliers за първото полугодие на 2020 г.

Жилищни имоти във висок и среден клас: устойчивост с тенденция за намаляване на предлагането

При жилищните имоти във висок и среден клас в столицата средните продажни и наемни нива остават стабилни, гласи докладът. Средната цена на апартамент с две спални и паркомясто варира между €145 хил. и €180 хил.; на такъв с три спални и паркомясто между €210 хил. и €250 хил.

Къщите, които отчетоха ръст на търсенето, се движат между €250 хил. и €420 хил. за такива от редови тип, а самостоялните къщи във високия и среден клас започват от €450 хил.

Наемните нива на апартамент с две спални, отново във висок и среден клас, са между €950 и €1 200, а трета спалня качва цената до между €1 300 и €1 600.

През първото полугодие на 2020 г. пазарът на жилища в София отчита ръст от 4% при завършените нови проекти и общото предлагане в сегмента достига над 11 хил. жилища, основно в южните квартали и полите на Витоша. Свободните жилищни единици продължават да намаляват плавно и през първата половина на 2020 г. спадат от 5% на 4%, сочи докладът.

Коронавирус пандемията доведе до промяна на пазара на жилища в средно-висок и висок сегмент и доминираща роля имат купувачите, анализират от Colliers. Сред основните причини за търсене остават необходимостта от по-голямо жилище или желанието за инвестиция в недвижим имот.

Фокусът на купувачите вече е насочен към жилища в напреднал етап от строителството или завършени с Акт 16. Най-силен интерес се регистрира към следните типове имоти - апартаменти с 2 или 3 спални, апартаменти на партерни етажи с дворни пространства и вили близо до София.

В същото време част от купувачите предпочитат да проследят развитието на коронавирус пандемията, преди да предприемат покупка на имот. Това оказва положително влияние върху пазара на наеми в посока повишение на търсенето, както от български, така и от чуждестранни граждани.

През разглеждания период сделките с имоти, закупени с инвестиционна цел са 15% от всички, което представлява осезаем спад спрямо 2019 г., когато делът им е около 40%.

Прогнозата е за свиване на предлагането в следващите месеци и има вероятност част от продавачите да задържат продажбата, докато отмине здравната криза. Възможно е още и някои от проектите с планиран старт на строителството през 2020 г. да бъдат отложени за следващата година.

Това в краткосрочен план ще доведе до спад в предлагането и задържане на цените на настоящите им нива.

Търговски площи: спад на наемните нива сега и още в бъдеще

При търговските площи от Colliers отчитат очакван спад. Според доклада наемните нива за обект на бул. "Витоша" спадат с 10% до €50 за кв. м и с 8% до €34 на кв. м в търговските центрове.

Спадът идва на фона на запазване на нивата на предлагане от края на 2019 г., а именно 390 660 кв. м. През първото полугодие има спад на усвоените търговски площи до около 9 000 кв. м, или с 30% по-малко спрямо второто тримесечие на миналата година. Лек ръст от 1% се регистрира при свободните площи в търговските центрове и така те стават 7%. Ръст от 2% се регистрира при свободните площи на главните търговски улици в София и така те достигат нива от 10%. На бул. "Витоша" също се наблюдава увеличение на свободните помещения - 3% от всички площи.

Анкета на Colliers сочи, че 71% от наемателите на търговски площи регистрират спад в приходите си в резултат на последствията от пандемията от COVID-19. Близо половината от тях са посочили, че той е между 30% и 50%.

Най-често посочваната мярка за справяне с последиците от здравната криза, приложена от наемателите, е предоговаряне на наема (88%), следвана от фокус върху онлайн продажбите, където 45% от респондентите регистрират увеличение. Други действия, които са предприели участниците в проучването, са намалено работно време, повече промоционални кампании, съкращения на служители и оптимизиране на броя обекти.

Прогнозата е за продължаваща оптимизация на броя на обектите на търговците и ръст на е-търговията. Наемните нива на първокласни локации в търговски центрове и на главните търговски улици се очаква да се понижат още в краткосрочен план, смятат от Colliers.

Офис площи: по-малкото търсене сега носи спад на наемите, но се очаква ръст в средносрочен план

Предлагането на офис площи класове A, B и C в София расте с 1% и достига 2 315 600 кв. м, като новозавършената трета сграда в Garitage Park има основен дял в този ръст.

Нивата на свободните площи се запазват - 11% от общия обем, като се регистрира се спад в нивата на търсене. Брутно наетите площи, т.е. всички трансакции на пазара в София, за първото полугодие на 2020 г. са 56,500 кв.м., което е 15% по-малко спрямо първите шест месеца на 2019 г. Нетните усвоени офис площи клас А, B и C в София са 23,100 кв.м.

През разглеждания период с най-голям дял са транзакциите с цел подновяване на съществуващ договор - 42%, следвани от релокация (27%), отдаване на площи на етап "в строеж" (15%), разширяване на офис пространства в текуща или нова локация (11%), преотдаване на вече наети площи (3%) и нови компании за пазара (2%).

Двигателят на търсене не се е променил, а именно това са компаниите от ИТ и аутсорсинг сектора, които формират 67% от реализираните сделки на пазара. След тях следват: професионални услуги (14%), фармация (6%), търговия (6%), производство (3%) и други (4%).

Средните офертни наемни нива при офиси клас А в столицата регистрират спад от 8% и съответно стават - идеален център - 14 евро на кв.м, широк център - 12.5 евро на кв.м и периферни зони - 12 евро на кв.м. Средните офертни наемни нива за клас В в столицата остават стабилни от 10 евро на кв.м.

От Colliers очакват спад в офертните нива в краткосрочен план. При сградите, чието строителство е стартирало, не се наблюдава промяна в крайния срок за завършване или във вътрешните разпределения на пространство-то, но започването на нови сгради в повечето случаи ще се отложи за 2021 г. До края на 2020 г. нови 97,000 кв.м. офиси се планира да бъдат завършени.

Голяма част от компаниите са в процес на стратегическо преразглеждане на начина си на работа, като очакването е всеки от служителите им да работи от вкъщи (дори след преодоляването на епидемията) средно 1,5 дни. Поради осъзната дългосрочна необходимост от възможности за дистанциране в офисите, нетните площи на служител се завишават леко там, където плътността е била голяма. Преосмисля се и ефективността на големите отворени пространства, като се преминава все по-често към формат на квартали/ клъстъри, разделени по естествен начин от помещения с помощни функции.

Налице са предпоставки споделените офис пространства да придобият все по-голяма популярност, поради факта, че могат да предоставят нужната гъвкавост на компаниите при увеличаване или намаляване на заетата площ, спрямо конкретните нужди, при по-ниски разходи Като алтернатива на оптимизация на разходите по отношение на офис пространствата си, компаниите биха разпознали възможността да релокират бизнеса си към нови локации с неусвоен потенциал като Бургас и Варна.

В средносрочен план се очаква изнасяне на бизнес процеси от Китай и Индия към Европа. България е една от атрактивните дестинации в Европа с конкурентни предимства като членството си в Европейския съюз, качественото образование и квалификацията на кадрите, ниските оперативни разходи.

Едва 20% от строящите се в София офиси вече имат наемател

Едва 20% от строящите се в София офиси вече имат наемател

Cushman & Wakefield Forton отчитат спад на наемната активност и чакат ръст на свободните площи

Индустриални площи: автоматизация и градска логистика

В София се отчита ръст от 3% на предлагането на модерни индустриални и логистични площи до 1 096 800 кв. м., което се дължи на завършването на Логистичен Парк София и на две нови сгради в Логистичен Парк Ист Ринг.

Търсенето в разглеждания период е движено основно от търговци на едро и дребно в сегмента на бързооборотните стоки, фармация, електронна търговия и транспорт и спедиция. Нетно усвоените площи са 23,500 кв.м. идват предимно от новозавършените сгради, които са отдадени на етап "в строеж".

Лек ръст от 1% се регистрира в нивата на свободните площи, с което те достигат до 8%. Средните наемни нива за клас А складови площи, с добра локация и изградена инфраструктура, запазват нивата си от 5.2 евро на кв.м. за месец. Клас В също остават при средни стойности от 2.7 евро на кв.м. за месец.

Логистичният сектор е засегнат от здравната криза в различна степен, в зависимост от отражението върху компаниите, които обслужва. 74% от участниците споделят, че ефектът от глобалната пандемия оказва частично неблагоприятно влияние върху бизнеса им, поради факта, че обслужват както сектори, които доставят стоки от първа необходимост, така и такива, пострадали от кризата. За 9% случващото се има положителен ефект върху дейността им, а за останалите 17% - отрицателен.

Прогнозата е за засилване на градската логистика - наемане на складове на локации, в близост до жилищни квартали. Ще се наблюдава преместване на бизнес операции и производство по-близо до централното седалище на фирмата от Азия към Европа, т.нар. "nearshoring". Като част от тази тенденция, България, със своето геостратегическо положение, данъчна политика и наличие на работна сила, има шансове да привлече повече инвестиции.

Автоматизацията ще навлиза все повече в производствата и електронната търговия, което ще доведе и до оптимизация в използването на индустриални и логистични площи.

Инвестиционен пазар: 21% ръст

През първата половина на 2020 г. общата стойност на инвестиционните сделки е малко над 202 млн. евро - 21% ръст спрямо първото полугодие на 2019 г. Основният дял от обема инвестиционни сделки се дължи на трансакции с офиси - 53%, следван от такива с търговски площи - 43%, парцели за строеж 3% и сгради със смесено предназначение 1%. Инвестиционният пазар в България през първата половина на 2020 г. се доминира от чуждестранни купувачи (58%) спрямо български (42%). Делът на продажби на доходоносни активи, в момента на покупка, (66%) регистрира превес над тoзи със спекулативна цел (26%), а останалите сделки са с имоти за собствено ползване - 8%.

Нивата на възвръщаемост в офиси и индустриални площи се запазват съответно 8% и 9.5%. Лек ръст се регистрира при търговски площи и те достигат 7.75%.

Пазарът на инвестиционни имоти в България през втората половина на 2020 г. се очаква да бъде доминиран от местни инвеститори. Има предпоставки активността на пазара да се възобнови през есента, когато потенциално ще има по-голяма яснота за развитието на коронавирус пандемията, както на локално, така и на глобално ниво. В краткосрочен план се прогнозира леко покачване на нивата на възвръщаемост. Приемането на България в ERM II ще се отрази положително на пазара и ще повиши атрактивността на страната за повече чуждестранни инвеститори.