Кризата на имотния пазар в Европа неминуемо засегна и нашата малка страна, въпреки че бе усетена със значително закъснение. Докато на Стария континент тя достигна своя пик в началото на 2008 г., у нас се надяваме съживяването на пазара в последните месеци да е предвестник за отминаването на най-тежките и дни.

Това са част от изводите в ексклузивния доклад за пазара на недвижими имоти в Европа в периода 2008 - 2009 г., изготвн от паневропейската франчайзингова мрежа от агенции ERA.

Според доклада една от основните разлики на процеса в България и другите страни от Европа е, че на бранша у нас се наложи сам да се справя с нелеката ситуация. Не бяхме свидетели на целенасочена държавна политика в тази посока. Оздравителни мерки, каквито предприеха правителствата на старите страни членки на ЕС и на голяма част от новите, като съседна Румъния, дори не се усетиха от сектора у нас.  

Различен нюанс на пазарната обстановка в България придаде и нереално високия ръст на цените на имотите в периода 2002 - 2008 г. В следствие на кризата през първата половина на тази година в сравнение със същия период на миналата спадът им е около 23%, което към момента ги свежда до приемливи нива. Характерно за 2009 г. е, че обемът на предлаганите имоти надвишава няколкократно търсенето, което значително повиши изискванията на купувачите и принуди продавачите на преразгледат своите оферти.

Броят на осъществените сделки с недвижими имоти през тази година спрямо предходната е намалял от 3 до 5 пъти, според населеното място. Същевременно сме свидетели и на положителна тенденция. Агенциите от мрежата на ЕRА отчитат ръст на продажбите от средно около 30% на офис за втората половина на 2009 г. спрямо първата. Средната продажна цена на жилище е 49 600 евро, а средната квадратура на продадените жилища е 53 кв.м. за гр. София за последните 4 месеца. Продажбите на жилища над 80 000 евро в столицата са по-малко от 7% за второто полугодие на 2009 г. Към момента дните, за които един имот се продава, варират между 60 и 180, в зависимост от площта на предлаганото жилище. По наши наблюдения най-бързо се намират купувачи за жилища с квадратура около 50-55 кв.м., а тези които стоят най-дълго на пазара са обикновено с площ над 120 кв.м.

Удачно е да отбележим, че в настоящата ситуация има много купувачи, които изчакват цените да продължават да падат, но е изключително трудно предвидимо, кога ще спре този спад и нивата им отново ще започнат да се покачват. Това крие опасност за тези, които чакат твърде дълго достигането на минимума на цените на имотите. В повечето случаи тези, които изчакват губят възможността да купят избрания имот, защото качествените имоти с най-добри характеристики се продават на по-високи цени.

Положителни предпоставки за подобряване условията на имотния пазара показват последните данни на БНБ за възтоняваване на ипотечното кредитиране. В началото на септември няколко банки обявиха намаления на лихви по ипотечни заеми и кредити за бизнеса. Те бяха сред основните играчи на пазара, което предполага, че във възстановяващата се пазарна надпревара ще бъдат увлечени и други кредитни институции. Това е и сигурна предпоставка броят на сключените сделки с недвижими имоти да започне да расте. Запитванията за ипотечни кредити също отбелязват ръст от 15%. Добра новина е и засилването на активността при ипотечните кредити не само в София, а и в градове като Варна, Велико Търново, Русе, Плевен, където месеци наред се реализираха единични сделки, а сега има признаци на съживяване.

Свидетели сме как ниските цени на недвижимите имоти накараха представителите на средната класа не само да се замислят за сделка, но и да пристъпят към сключване на такава. След месеци на изчакване цените да продължат да падат, през юли тази година тяхната активност се усети. По данни на ЕRА агенциите не само се увеличава броя на огледите, но все по-често се пристъпва и към покупка.

Сътресенията в сектора на недвижимите имоти разклатиха доверието на купувачи и продавачи в много европейски държави. Докато на Стария континент кризата достигна своя пик в началото на 2008 г., у нас надеждите са съживяването на имотния пазар в последните месеци да е предвестник за отминаването на най-тежките й дни. Характерно за 2009 г. е, че обема на предлаганите имоти надвишава няколкократно търсенето, което значително повиши изискванията на купувачите и принуди продавачите на преразгледат своите оферти. Само за първите три месеца на годината спадът в ценовите нива е около 23%, спрямо същия период на миналата година. Същевременно сме свидетели и на положителна тенденция. Агенциите от мрежата на ЕRА отчитат ръст на продажбите от средно около 30% на офис за втората половина на 2009 г. спрямо първата.

В продължение на много дълъг период Гърция отбелязваше постоянно покачване на цените на жилищата. През 2008 г. Гръцката национална банка отбеляза спад от 6,3% в недвижимите имоти на годишна база, което в същност е най-големия спад в цените, откакто банката започва да следи движението им през 1994 г. Този процент, сравнен със спада на имотите в редица западноевропейски държави, обаче е изключително нисък.

Удивителният тригодишен бум на цените в Кипър също приключи през 2008 г. Националният поземлен регистър на Кипър отбеляза спад от 50% за 2008 г. и 72% за първата половина на 2009 г. в покупките на имоти от чужденци.

За разлика от повечето европейски пазари, пазарът на недвижими имоти в Белгия, се възстанови изключително бързо от шока, доведен от финансовата криза и през по-голямата част на 2009 г. остана стабилен. След известна стагнация през ноември 2008 г., резултат на замразяването на ипотечните кредити от финансовите институции, броят на сключените сделки се върна към нормалните нива още през март 2009 г.

Германският пазар на недвижими имоти не бе така повлиян от световната икономическа криза, както голяма част от своите европейски съседи и за момента е може би най-стабилния в цяла Европа.

Пълният текст на докладът може да бъде изтеглен от уебсайта на ERA Европа.