Ще бъде ли 2023-а добра година за покупка на имот?

Жилищният пазар е особено непредсказуем. За това какво може да се случи на него обаче, може да се съди по няколко фактора - ръста на икономиката и съответно заплатите, масовата психология, посоката на движение на лихвите и достъпността на имотите.

За българите все още властва схващането - "факт е защото го гледах по телевизията". И онзи ден, в редкия случай, когато гледах новини, видях репортаж относно това какво ще се случва с цените на имотите догодина. Обобщението беше - "експертите очакват спад на цените на имотите с 10% през следващата година".

Ако следваме теорията за "самореализиращо се пророчество", то напълно е възможно да станем свидетели на понижение на цените на имотите, само защото се очаква от по-голямата част от пазара.

Но зад тази прогноза ("на експертите"), разбира се, най-вероятно стоят фактори свързани с неща като - очаквано по-нататъшно повишаване на лихвите по кредитите, ниската достъпност на имотите в момента (съпоставена с доходите), както и намаляващата доходност от наемите (в резултат на забавяне на ръста на наемите зад тази на цените на имотите през последните няколко години).

Сега ще разгледам тези няколко фактора, които могат да предопределят потенциалния спад в цените на имотите (и да оправдаят прогнозите на експертите по телевизията, макар и да не бяха разбити по този начин) през следващата година, по-отблизо:

1. Ръст в лихвите по ипотечните кредитиТова вече се случва! Лихвите по кредитите у нас са обвързани с европейски бенчмарки, които се повишават, следствие на политиката на ЕЦБ на повишаване на лихвите, и най-вероятно ще продължат да се повшават и през следващата година.Малко пред нас (ЕС), е САЩ, където лихвите започнаха да се повишават по-рано и по-бързо, а ефектите могат да се наблюдават, за да се прогнозира какво ни очаква и нас...

Ефектите от по-високите лихви в САЩ

Лихвите по ипотечните кредити скочиха до небесата в САЩ и пазарът претърпя сериозни удари. Но дори експертите там не очакват 2023-та година да е добра за покупката на недвижим имот.

Продажбите на жилища се сринаха повсеместно, като продажбите на съществуващи жилища спаднаха в 10 поредни месеца, което е нов рекорд. И растежът на цените на жилищата е в застой.

От друга страна, цените на имотите в САЩ, подобно на тези в Европа и в България, скочиха толкова много през последните три години, че дори спад от 10 или 20%, няма да ги върне до места, където купувачите ще могат да се радват на "изгодни сделки".

Но има и добри новини за купувачите. Повече имоти в САЩ излизат за продажба. Експертите до голяма степен са съгласни, че инвентарът - броят на наличните за продажба домове - ще се увеличи през 2023 г.Ще имаме повече запаси, отколкото през последните две години. Като жилищата обявени за продажба ще остават по-дълго на пазара.

Лихвите по ипотечните кредити в САЩ се удвоиха и дори достигнаха 7% през ноември на 2022 година. Но има и добри новини. Според експертите те ще се стабилизират на текущите си нива и дори могат леко да се понижат през следващата година.

Повишените лихви по ипотечните кредити в най-голямата световна икономика добавиха приблизително между 800 и 1000 долара на месец към месечните вноски, в сравнение с преди година.

Марк Занди, главен икономист в Moody"s Analytics, каза пред MarketWatch, че очаква цените на жилищата в САЩ да паднат с най-много 10% (звучи ли ви познат този процент?) през следващите две до три години. Трябва обаче да имате предвид, че тези цени също са се увеличили с 40% след удара на пандемията (отново доста сходно със ситуацията у нас)."Не очаквам цените на жилищата в САЩ да се сринат", добави Занди. "Разбира се, ако икономиката претърпи рецесия, тогава спадът на цените на жилищата ще бъде по-значителен. Но дори и тогава катастрофата изглежда като малко вероятна."Продажбите на съществуващи жилища се сринаха, което започна да оказва натиск върху цените на жилищата. Според NAR средната продажна цена на съществуващ дом в САЩ е спаднала от пика от над $410 000 през юни до $370 700 през ноември.

Но това е картинката за пазара на имоти в САЩ...

В Европа и в частност в България, ситуацията по отношение на лихвите се различава съществено поради няколко причини.

На първо място - процентът на кредитите с фиксирана лихва е изключително нисък, като доминират променливите лихви. Това означава на практика, че кредито-получателите са по-зависими и чувствителни към последните тенденции на повишението на лихвите, което се очаква да започне да се усеща в много по-голяма степен през следващата година.

На следващо място, ЕЦБ закъсня с действията си на повишаване на лихвените проценти, но това не означава, че няма да продължи и през следващата година, в борбата си срещу рекордно високата инфлация. А това може да означава, че много от случилото се през тази година в САЩ - като спад в броя на продажбите и излизане на повече имоти за продажба, може да се очаква да случи и при нас, през новата година.

Нещата за пазара на недвижими имоти само могат да се усложнят, ако инфлацията продължи да се запазва трайно висока, или станем свидетели на рецесия - повишаване на безработицата и изоставане в темповете на повишение на работните заплати (зад тези на инфлацията).

Един пример за пагубното въздействие на високите лихви върху бюджетите на домакинствата в България. Да кажем, че имате кредит от 100 000 евро за 20 години. Ако сте имали късмета да го договорите при ГПР от 2.71%, то месечната ви вноска e билa в paзмep нa 534.79 евро. За целия период на кредита e тpябвaлo дa въpнeтe 129 194 евро.Ho лиxвитe пo тoзи ĸpeдит ca плaвaщи и ce пoвишaвaт c тeчeниe нa вpeмeтo. И дoĸaтo пoтeнциaлa им зa cпaд, в мoмeнтa, ĸoгaтo cтe гo взeли e бил минимaлeн, тo лoгичнo e тpябвaлo дa oчaĸвaтe, чe тe щe зaпoчнaт дa ce пoвишaвaт в дaдeн мoмeнт, ocoбeнo пpи eвeнтyaлнo вpъщaнe нa инфлaциятa ĸaтo фeнoмeн, ĸaĸтo e ceгa.Ако лихвите се повишат с четири процентни пункта за целия период на кредита, то вноската става вече 728 евро, което е с близо 200 евро повече спрямо първоначално разгледания вариант, а сумата, която ще върнете набъбва до 179 058 евро, което е близо 100 000 лева повече от първоначалния вариант...За тези, които смятат че средни лихви от 6.7% за следващите двадесет години са невъзможни, само ще припомня, че горе долу това бяха средните лихви през последните 15 години, макар и тенденцията им да беше към намаление през по-голямата част на този период, защото стартираха от друг момент в цикъла и от много по-високи нива. Такива лихви не биха били невъзможни, ако инфлацията се запази трайно над 10%, каквато е в момента, в страната ни.

За сравнение инфлацията в САЩ е при ниво от 8% в момента, а нивото на ипотечните лихви е едва 2.5% надолу, като икономическата логика сочи, че двете нива трябва да продължат да се доближават едно до друго, независимо дали това ще стане с намаление на инфлацията, или с повишаване на лихвените проценти.

Изоставащата доходност от наеми

Отвъд повишението на лихвите, може би най-големият фактор, който работи срещу по-доброто потенциално представяне на имотите през следващата година, това е понижението на доходността от наеми.

Какво означава това?

Това означава, че ако си купите имот в момента, въз основа на цените продава, с цел отдаване под наем, и на база текущите наемни нива, доходността е по-ниска в сравнение с преди няколко години. А причината - изпреварващия темп на повишаване на цените на имотите, спрямо нивата на наемите (последните от които са много по-обвързани с покупателната способност на населението и ръста на реалните доходи).

И един пример...

Ако погледнем към далечната вече 2019-та година (през април), на база на средните продажни цени и тези на наемите в София, едностайните са носили доходност от наем в размер на 7.45%, двустайните - 6.17%, тристайните и многостайните - 5.9%, мезонетите - 5.18%, а къщите - 5.85%.

Април 2019 г.

И ако тогава покупката на имот е изглеждала като една "разумна инвестиция" (за защита от инфлацията) на фона на рекордно ниските лихви от банката и инфлация в размер едва на 3% (тоест доходността от наеми е превишавала сериозно и двата индикатора), към днешна дата нещата изглеждат далеч по-различни за смисъла на инвестицията в недвижим имот с цел отдаването му под наем.

Първо - защото инфлацията вече е в двуцифрена стойност. И второ - защото доходността от наем е леко надолу, въз основа на офертните цени и нивата на наемите. Тоест покупката на имот в момента, с цел отдаването му под наем, далеч не е толкова добра алтернатива (или поне не толкова добра, колкото е била в средата на 2019-та година) за защита от инфлация (дори и да приемем, че инфлацията ще се понижи наполовина през следващата година).

Декември 2022 г.

В заключение можем да кажем, че поевтиняване на имотите от 10%, както казаха "експертите" по телевизията, далеч не е невъзможно. За да видим по-голям от този спад обаче, ще е необходимо по-нататъшно "охлаждане" на икономиката, дори рецесия; силно повишение на лихвите (над това наблюдавано миналата година); сериозно повишаване на безработицата; по-нататъшна инфлация, която да продължи да прави инвестицията в имот не особено добра алтернатива; изоставащ ръст на реалните доходи, зад този на цените и др. негативни фактори.

Все пак не бива да забравяме, че имотите най-вероятно ще продължат да са една от най-разпознаваемите инвестиционни алтернативи за българите, дори и въпреки всички негативи изброени по-горе.