Какво не знаем за старите жилищни сгради и защо те не са по-лоши от новото строителство?

Имотите са една от най-горещите инвестиционни теми през послените години и с основание - броят и големината на сделките се увеличават, цените растат със сериозни темпове, а кредитите са по-евтини откогато и да е било. На този фон липсва достатъчно практична информация за най-важния актив на този пазар - самите имоти.

Ето защо Money.bg създаде в партньорство със строителна компания "Маркан" ЕООД поредицата "Как се промени строителството у нас през последните 60 години", в която заедно с експерти ще коментираме важните въпроси, засягащи всеки собственик или ползвател на имот. 

Няма съмнение, че най-голямото материално богатство на българина е неговото жилище. По различни оценки през последните години финансовата стойност на общия жилищен фонд в страната се оценява на между 150 и 200 милиарда евро, а с всеки поскъпнал процент имотите добавят около 1 милиард евро върху тази сметка. Така, всеки, който притежава имот, през последните години реално е станал по-богат, дори и да не го осъзнава.

По-голяма част от това имотно богатство е скрито не в новото строителство, което активно се развива през последните две десетилетия, а в сгради, построени преди 1989 година, условно определени като "старо строителство". По данни на НСИ от последното преброяване "най-големият дял на съществуващия жилищен фонд в страната е създаден в периода 1956 - 1989 г. (52% от обитаваните жилищни сгради и 60% от полезната площ)". Така, въпреки че от 2011-а насам (когато е последното преброяване) са построени редица нови сгради, можем да приемем, че половината от материалното богатство на българина е съсредоточено точно в тези сгради. Става дума за около 100 милиарда евро.

А как може да се управлява едно богатство успешно, ако не се познава добре? Общодостъпната информация за най-масовите жилищни сгради у нас е малко, а понякога и недостоверна. Ето защо ние от Money.bg потърсихме отговори на най-важните въпроси за "старото строителство" от доказани експерти. Срещахме се с арх. Иван Василев, който е специалист по реконструкция на сгради от втората половина от 20 век и главен архитект на OKOL Lake Park, проект на един от най-големите строително-инвестиционни холдинги у нас - Маркан Холдинг АД , както и с инж. Валентин Каназирев, председател на Съвета на директорите на "Маркан Холдинг" АД.

Валентин Каназирев, председател на Съвета на директорите на "Маркан Холдинг" АД

Обликът на "старото строителството" - вдъхновен от германската и западноевропейската модерна архитектура

Често старите сгради от периода на социализма у нас са определяни като сиви и еднообразни, но арх. Василев обяснява защо се предпочитат подобни фасадни концепции. "Архитектурата в България и останалите социалистически страни тръгва в качествено нова посока през 1956-57 година, когато историзиращата стилистика бива отхвърлена като формализъм, дори като "украшателство", обяснява той. "Така до края на 50-те години у нас се установява нова модернистична образност в нашата архитектура, която през 60-те бива наложена и програмно", добавя специалистът.

Новото разбиране за фасадна трактовка през 60те идва главно от ГДР, която предходното десетилетие търси начин за бързо възстановяване на жилищния сграден фонд след разрушенията от Втората световна война от една страна, а от друга силната индустриализация, довела и до урбанизация, създава нуждата от допълнителни жилища в големите индустриални райони. "И тогава всъщност се оказва, че най-целесъобразна - с оглед ускоряване на строителното производство и внедряване на съвременните технологии в него е модерната тектонична основа в проектирането", казва арх. Василев. Модерната стилистика борави с всъщност познатата ни изчистена от орнаментика форма, лишена от "излишен детайл". Сега може да ни се вижда донякъде скучна, но е най-технически издръжливият вариант и сама по себе си е "върхът на строителната технология за времето си".

Модерната образност сама по себе си се заражда в края на 19в. и търпи развитие в първите десетилетия на 20ти като творчески авангард. Най-значимите й прояви се свързват с архитектурното движение "Баухаус". Един от основните принципи в нея е добре известен на всички - "формата следва функцията". В случая функцията на новостроящите се сгради е една - да обезпечи жилищните нужди на нарастващото градско население и то колкото се може по-бързо. Ето защо освен рационализация на фасадите, проектирането се насочва към типизация на детайла и сградния елемент.

"Типизацията не представлява спонтанно явление, а се появява и развива постепенно и етапно. Първоначално (в началото на шейсетте) новите проектни и технологични разработки боравят с типизиран конструктивен детайл - подови пълнежни тела, гредички и пр. За кратко време се достига до уедряване на типовия детайл и в крайна сметка до изготвяне на пълна номенклатура от типоразмери за конструктивни и довършителни елементи. Мокрите процеси на обекта и кофражната работа се намаляват до разумния минимум", казва арх. Василев. Тази типизация позволява ускоряването на строителната продукция и неслучайно най-силните две десетилетия на строителството у нас е периодът между 1960 и 1980 година. През тези 20 години реално се създава по-голяма част от сградния фонд, който използваме и до момента у нас.

Арх. Иван Василев, главен архитект на "Маркан Холдинг" АД

Отправни точки в развитието на индустриализираното строителство са развитието на скелетната (монолитна или сглобяема) конструктивна система от една страна и на едропанелната от друга. "Жилищните сгради до 40-те 50-те години са главно с носещи стени, изграждани от плътна тухла, които поемат натоварванията с целия си линеен контур", казва арх. Василев и обяснява, че за разлика от тях блоковете в периода 1958-60 са изградени със скелетна стоманобетонова конструкция.

"Това от архитектурна гледна точка е доста благоприятен факт за тези сгради и е нещо, което се търси като ефект, тъй като освобождава фасадната плоскост от носеща функция и благоприятства поставянето на широкоплощни отвори в нея. Носенето се съсредоточава изцяло в колоните, гредите и останалите елементите на скелета. Приложението на решетъчна конструктивна структура (колонен ред), казва още той: и стремежът към олекотяване на фасадата в много случаи води и до реалното й "отделяне" от носещите вертикали, чрез конзолно изнасяне на стоманобетоновата плоча навън от конструктивния контур. Това позволява свободното пластично третиране и поставянето на витрини и ажурни повърхнини в партерните нива. Появяват се характерни решения със засилена пластика, които се превръщат в своебразен стилов репер на 60те.

В търсенето на ефективно механизирано изпълнение, българските инженери дори успяват да подобрят един иновативен за времето си западен метод - т.нар. повдигнати плочи (lift slabs). Появява се вариантът с "пакетно" повдигане. При него всички подови конструкции се изпълняват директно над монолитно изградения нулев цикъл, разделени от специални фолиа, и се повдигат едновременно, като всяка една се "закача" на съответния етаж.

Панелните блокове - върхът на типизацията в строителството

Ако има неофициална емблема на строителството през социализма, то тя със сигурност е панелното строителство. Това е върхът на процеса по индустриализирано строително производство - вече не се произвеждат само отделни елементи, но и цели блоксекции. Комбинаториката на последните води до познатия краен набор от фасадни решения от "матричен тип" - арх. И. Василев. Първата панелна сграда у нас се намира в жк. "Толстой" в София, като ранните номенклатури се различават значително oт пo-ĸъcнитe както по планова схема, така и според спецификите на конструктивните сглобки. 

Те са ниски, четири- и пететажни и следват най-често вестибюлна схема на жилищата. Тя от своя страна е характерна за еднофамилните къщи от по-ранни периоди, но се оказва неподходяща за многофамилни сгради - губенето на площ в неосветен вестибюл е оскъпявало излишно апартаментите, чиято "производствена" цена не е трябвало да надхвърля 4 500 лева за двустаен апартамент. Поради тази причина се променя схемата и в края на 60-те години започва масовото строителство на най-популярните днес панелни сгради - 6-етажни многосекционни блокове с коридорна схема на всички жилищни единици.

Те обаче се различават в зависимост от това в кой град на страната се намират и по-точно - кой домостроителен комбинат е изработил съответните блокове. "Както знаем, по време на социализма имаше петилетни планове, включително и за жилищата. Когато се планира колко блока трябва да бъдат построени в София, например, се създава цял завод, който функционира за нуждите на това панелно строителство", спомня си инж. Валентин Каназирев, който е един от най-опитните строители у нас с кариера, започнала по време на строителния бум на вече старото строителството и продължаваща успешно до наши дни - с един от най-емблематичните комплекси до София Okol Lake Park. По думите му разлики има дори и при видовите покриви - в отделни райони покривите са скатни, вместо масово прилагания плосък студен покрив.

Друг разпространен тип многофамилни сгради са тези, изпълнени по метода ЕПК главно през 80-те години. Това са най-високите за времето си сгради в страната, защото самата строителна технология е създадена за изграждането на пунктови и малосекционни блокове с голяма етажност в земетръсен район.

Колко устойчиви на земетресения са старите сгради?

Именно устойчивостта на земетресения, които спадат към т.нар. специални въздействия върху сградите, е една от важните задачи за всеки строител,. А България и районът не са лишени от такива въздействия - след разрушителното земетресение в Скопие през 1963 година, което оставя 200 000 души без дом и съсипва сградния фонд на северно македонската столица, у нас се приемат първите противоземетръсни нормативни документи. Така в строителството навлизат зиданите шайби, които по-късно са заменени от стоманобетонни. "Всички многофамилни жилищни сгради оттогава насам имат противоземетръсни укрепвания, които са различни според типа на конструктивната система", казва арх. Василев. По думите му доста добри противоземетръсни показатели дават сградите, с клетъчна конструктивна структура, т.е. тези с едропанелно строителство и ЕПК сградите, но при едно условия - ако са изпълнени качествено.

Слабите места на старите сгради

Качественото изпълнение е ключът към по-малкото проблеми със сградата в бъдеще. Според арх. Василев, може да има нова сграда, която да е зле изпълнена и да не е толкова устойчива на земетресение например, както и да има стара сграда, която да е перфектно изпълнена и да се окаже по-здрава. "Като цяло развитието на строителните технологии и нормативни изисквания предполага новите конструкции да гарантират по-голяма сигурност и по-голяма якост", добавя той.

Но точно тук идва един от най-важните въпроси за старото строителство - какви са най-честите проблеми при него? "Най-критичното място на един панелен блок е сглобката между отделните панели. Там имаме метални закладни части, които се оставят и които впоследствие трябва да се замонолитят с високоякостен бетон. Практиката показва, че тази замонолитка обикновено не се изпълнява съвсем както трябва. На места е липсвала, на места е била небрежно изпълнена и т.н.", обяснява арх. Василев. "Ако тези елементи са открити и корозират - армировката ръждясва, в един момент тези връзки спират да работят", добавя от своя страна инж. Каназирев.

Друго слабо място на панелите е т.нар. двоен или студен покрив - пространството, което се оформят над последния жилищен етаж. То е трудно за ревизиране и поддръжка и тъй като спада към общите части, често остава неглижирано, което от своя страна води до покривни течове и до разрушаване на някои армировъчни връзки в горната част на сградата. Въпреки това и двамата специалисти са на мнение, че "панелните сгради имат по-голяма устойчивост, отколкото предполагаме".

Топлопреминаването на външната обвивка също е слабо място, но не само за панелните сгради, но и за тези със скелетна монолитна система. "Въпреки че във фасадните панели се предвижда топлоизолационен слой от лек бетон още при производството му, от многопластово изпълнение на панела с вата или полистеролна изолация вътре, това не покрива съвременните изисквания за топлопреминаване и комфорт на обитаване, давайки сериозни енергийни загуби", казва арх. Василев. При сгради с външна стена от тухлен или газобетонов зид, използваните решетести или порести зидарийни тела осигурява донякъде по-добра изолация, но все още е далеч от търсения комфорт днес.

Продължителността на живота на сградите - може ли да се определи?

Един от въпросите, които създават най-много поводи за спекулации, е продължителността на живота на сградите и особено на панелите. Общото мнение на двамата експерти е, че срокът на годност на жилищните сгради надхвърля с много жизненият хоризонт на техните обитатели - дори и за панелните. Разликата (а вероятно и страхът) при панелните сгради идва оттам, че този вид строителство не е познат достатъчно отдавна, за да бъде доказана емпирично неговата устойчивост. Според инж. Каназирев обаче всяко нещо има нужда от поддръжка и когато тя е правилната, няма място за притеснение.

Илюстрациите в този текст са част от научна разработка на арх. Иван Василев и са публикувани с изричното негово разрешение.