Колко струва качественото строителство и по какво да го познаете?

Имотите са една от най-горещите инвестиционни теми през послените години и с основание - броят и големината на сделките се увеличават, цените растат със сериозни темпове, а кредитите са по-евтини откогато и да е било. На този фон липсва достатъчно практична информация за най-важния актив на този пазар - самите имоти.

Ето защо Money.bg създаде в партньорство със строителна компания "Маркан" ЕООД поредицата "Как се промени строителството у нас през последните 60 години", в която заедно с експерти ще коментираме важните въпроси, засягащи всеки собственик или ползвател на имот.

Ако попитате строителя кое е най-важното при изграждането на една сграда - да бъде изпълнена качествено, да бъде предадена в срок или да се побере в рамките на първоначално зададения бюджет, ще получите вероятно следния отговор: "и трите". И съвсем резонно - няма спор, че това са трите най-важни категории в строителството, с които надали ще се намери предприемач, който иска да направи компромис.

Всяка сграда е уникална като местоположение и проект, и ако локацията не може да бъде променена, то проектът може да търпи развитие почти до края на строителството. Измененията в него водят неминуемо да промяна на срока и бюджета, но ако искаш да запазиш тях - остава качеството. "Обикновено в подобни моменти инвеститорът трябва да избере две от трите категории", казва Николай Йовев, член на СД в Маркан Холдинг АД. И тук идва въпросът дали сред хилядите новозапочнати строежи качеството задължително попада сред избора на предприемача?

Именно заради това екипът на Money.bg реши да проучи белезите, по които може да бъде разпозната една качествена сграда от непрофесионалист. При толкова бурен пазар на имоти и при постоянно увеличаващ се брой разрешителни за строеж, трудно може да се приеме, че всеки инвеститор предлага добро качество. Дори напротив, брокери споделят, че заради завишеното търсене у нас успешно се продават застоели на пазара и компромисни жилища. Това поставя в риск най-вече купувачите, чиито покупки биха могли да изгубят стойност в бъдеще. Обратното също важи - колкото по-качествена е една сграда, толкова по-дълго тя запазва своята стойност. Ето защо разпознаването на качествените проекти е от ключово значение за бъдещите собственици.

Източник: Маркан

Николай Йовев, член на СД в Маркан Холдинг АД

Концепцията - първият белег на качественото строителство

"Основното нещо, което играе роля върху цената на строителството, е концепцията на възложителя", казва Александрина Апостолова, инженер "Оценяване и остойностяване" в OKOL Lake Park. По думите й още на този етап стават ясни намеренията на инвеститора - дали иска сградата да бъде конвенционална или ще търси по-нестандартни и съответно по-скъпи решения. "Всеки възложител знае в началото каква пазарна ниша иска да заеме", добавя тя. Така цялостната концепция се явява първият белег, по който може да познаете дали инвеститорът възнамерява да заложи на първокачествено изпълнение.

Веднага след нея се нареждат заложените за използване материали, които могат да бъдат видени на ниво проект. "Ако възложителят желае сградата му да е бюджетна, архитектът ще заложи съответните по-бюджетни решения в проекта", казва още експертът. Тя най-добре познава цената на качествените материали, защото отговоря за остойностяването на строителните проекти. Работата й е да знае колко струват материалите в даден проект - от болтчетата, през тухлите и керемидите, до сложните строителни решения.

Предимствата на новото строителство, за които вероятно не знаете

Строителството се променя, а с него и сградите

По думите й обаче добрата идея и качествените материали далеч не са достатъчно за реализацията на перфектната сграда. "Човешкият фактор е важен на всеки един етап - от проектирането до изпълнението, бих казала, че той представлява 50% от крайната цена", обяснява Апостолова.

Квалифицираните специалисти, допринасят за правилното подбиране на строителни решения и материали. Не по-малка тежест имат и специалистите на обекта, които изпълняват строително-монтажни дейности. Основната им роля е да следват технологията на производителя, без да допускат компрометиране на материалите и процесите.

Елена Драгоева, която също е инженер "Оценяване и остойностяване" в OKOL Lake Park и е на подобно мнение "За мен са много важни мениджърите, които ръководят и следят целия процес. Те трябва да са наясно с визията на инвеститора, да са запознати подробно с проекта, да следят за качественото изпълнение и да контролират бюджета". По думите й правилно подбраният екип добавя стойност на целия проект.

Източник: Маркан

Александрина Апостолова, инженер "Оценяване и остойностяване" в OKOL Lake Park

По основите ще ги познаете

Имат значение не само мениджърите в офиса, но и мениджърите на обекта - хората, които следят всеки строителен процес да бъде изпълнен правилно и качествено. И веднага даваме пример: следващия път, когато минете покрай дадена строяща се сграда, се загледайте в повърхността на бетонните елементи. Ако тя е гладка и дори красива, то това означава, че е използван качествен кофраж (материалът, с който "се облича" бетона, за да придобие форма), докато ако е на шупли, то вероятно са използвани амортизирани кофражни платна или шперплат, който с времето е влошил качеството си. Това няма отношение към здравината на бетона, но е показател за отношението на строителя.

На ниво груб строеж има още някои белези, които "издават" инвестиционните намерения на възложителя. "В архитектурния проект може да се види какви решения са използвани за изолиране на основите. Влагането на хидроизолация е задължително, но качественото и изпълнение е ключов момент за бъдещата експлоатация на сградата и нейния живот", обяснява Елена Драгоева.

Обликът на сградата - визитната картичка за качеството й

Грубият строеж може да показва качеството на бъдещата сграда, но си остава по-труден за улавяне от непрофесионалното око. Не така стоят нещата при фасадата и цялостният външен облик на сградата. При тях лесно се вижда дали е търсено нещо различно или е заложено на масов продукт.

Тухла, панел или ЕПК - по какво си приличат и по какво се различават тези сгради?

По-голяма част от сградния фонд е именно от тези три типа сгради

"Сграда с термо система с мазилка и топлоизолация няма как да изглежда по същия начин, както сграда с вентилируема фасада. Едната е около 3-4 пъти по-евтина от другата", казва Александрина Апостолова. И обяснява, че най-евтиният вариант е именно термо системата за разлика от вентилируемите фасади, които са с по-добра топлоизолация, имат по-дълъг период на експлоатация и са по-скъпи за изпълнение.

Казано по друг начин, колкото по-изчистена от детайли е една фасада, толкова по-евтина е тя. И обратното - съвременните, високо-технологични материали "издават" различно мислене и със сигурност означават по-дълга и безпроблемна експлоатация за обитателите.

Към фасадата спада и дограмата, която в най-добрия случай е алуминиева и със стъклопакет с високи топлоизолационни качества, а в по-стандартните варианти - ПВЦ. Разбира се, има значение и кой е производителят - дали доказани марки или непознати такива. Това е важен момент, тъй като първите предоставят сертификати за качество и експлоатационни характеристики, както и гаранционни срокове.

Източник: Маркан

Елена Драгоева, инженер "Оценяване и остойностяване" в OKOL Lake Park

Да влезем във фоайето

Ако отвън сградата изглежда добре, тя надали ще изглежда зле отвътре. И все пак - друг белег, по който може да съдите за качеството и цената на дадена сграда, това са общите части.

Ако инвеститорът се е постарал да направи "красиви", приветливи и функционални общи части - големи и светли пространства, в които е вложил качествени материали като парапети от неръждаема стомана и стъкло, хубави входни врати, настилка от гранитогрес първо качество, асансьорът е от водещи производители, осветлението е богато, стените са с облицовки, то това подсказва за по-специално отношение към бъдещите купувачи.

Важно е да обърнем внимание и на дворните пространства. Добър признак за купувача са добре поддържаните и обосовени зелени площи, наличието на детски площадки и места за отдих.

Какво не знаем за старите жилищни сгради и защо те не са по-лоши от новото строителство?

Тухла, панел или ЕПК - голяма част от българския сграден фонд е построен преди 1989 година. Това прави ли го лош?

От 400 до 800 евро на квадрат - цената на (качественото) строителство

"Фасадата и общите части влияят най-много на крайната цена", обяснява Николай Йовев. Той казва, че преди пандемията (и инфлацията) строежът на една сграда е излизал между 400 и 420 евро на квадрат от РЗП, а днес той вече струва около 500 евро. При бутиковите сгради с по-малко жилища, по-малка застроеност на парцела и по-скъпи материали и решения, цената може да достигне до 800 евро на квадрат.

"Оттам нататък имаш разходи за покупката на парцела, за проектирането на сградата - около 20 евро на квадрат, за надзор - от 3 до 5 евро, за строителни разрешителни и такси и т.н.", добавя предприемачът.

Не на последно място идва надеждността на строителя и възложителя, казва Николай Йовев. Същото мнение споделят и останалите експерти, с които разговаряхме - най-сигурният подход за купувачите е да проверят какво и как е построила дадената фирма. Ако сградите им се държат добре във времето, надали следващите ще са с по-лошо качество. Ако обаче имат вече проблемни строежи, то е твърде вероятно и следващите да се превърнат в такива.