Кредитополучателите днес са в много по-изгодна позиция спрямо хората, теглили заем преди 5, 10 или 15 години. Особено що се отнася до ипотеките. Бързо даваме аргументи затова: исторически най-ниски лихвени нива, исторически най-високи средни доходи и банки, готови да финансират всяка разумна сделка. Ако прибавим към това и голямата конкуренция между финансовите институции, потребителите могат да получат наистина добри условия на финансиране.

И очевидно, че голяма част от тях вече го знаят, защото официалната статистика на БНБ го показва: ипотечните заеми растат с най-бързи темпове от последното десетилетие, преминавайки общ обем от над 10 милиарда лева. Над 160 хиляди са активните ипотечни кредити към края на третото тримесечие на миналата година, показват още официалните данни.

На този фон обаче не се очаква забавяне на търсенето на финансиране, дори напротив - новите сгради в строеж за все повече, а кредити за такива имоти се получават в масовия случай едва след акт 16. Ако и вие сте сред бъдещите кредитополучатели, то е важно добре да проучите както пазара и офертите, така и да определите добре конкретните си нужди.

Ето защо екипът на Money.bg посети една от големите банки в страната, за да разбере най-важните подробности около тегленето на заем за покупка на жилище. Посрещна ни Магдалена Василева, която заместник-директор дирекция "Индивидуално банкиране" в Централна кооперативна банка. Тя е мениджър с дългогодишен опит в банковия свят, а експертизата й е именно полезна на крайните индивидуални клиенти.

Магдалена Василева, заместник-директор "Индивидуално банкиране" в ЦКБ

Източник: Теодор Пенчев / Money.bg

Магдалена Василева, заместник-директор "Индивидуално банкиране" в ЦКБ

Разговаряхме с банкерката по 7 теми, които редакцията на Money.bg смята за най-важни при тегленето на ипотечен кредит. И така...

Въпрос 1 - Как да се ориентираме в морето от оферти?

"Изборът на банка според мен зависи от две неща - цената, която си готов да платиш и компромисите, които си склонен да направиш", казва Василева. Според нея, ако се търси най-ниска крайна обща цена на заема, годишният процент на разходите е идеален ориентир. Чрез него всеки кандидат-клиент може да прецени къде му е най-изгодно да тегли кредит, тъй като той включва всички разходи по заема.

Ако обаче даден потребител търси друг важен фактор - да речем максимално дълъг срок с оглед по-ниската месечна вноска, тогава акцентът при търсенето ще падне върху срока на изплащане и избора ще определи максимално възможния срок за разсрочване на заема, който ще предложи финансиращата банка. Банковият експерт обаче предупреждава, че колкото по-дълъг е срокът за връщане на заема, толкова повече са и разходите по кредита. Затова не го препоръчва, още повече, че при него няма накъде повече да се удължи или да се намали вноската при нужда.

Въпрос 2 - Какъв да бъде срокът на кредита и месечната вноска?

В тази връзка Магдалена Василева е категорична: срокът на кредита трябва да е съобразен с възможностите на отделния кредитополучател, като най-благоразумно е да се сведат разходите по кредити до 35-40% от общия нетен доход. Това означава, че трябва да търсим срок на погасяване, при който вноската по кредита да е такава, че при непредвидени обстоятелства да можем да покрием задълженията си, без с това сериозно нарушим бюджета си. Търсенето на баланс между размера на месечната вноска и общия разход по кредита е основна задача за всеки кредитополучател, поради което оптималният срок е въпрос на лични предпочитания и възможности.

В общия случай, Василева препоръчва, ако вашите доходи позволяват, да се стремите към кратък срок за погасяване на кредита - не повече от 10 години. Това ще ви осигури сравнително ниска крайна цена за придобиване на имота и допълнителна възможност за намаляване на месечните вноски при необходимост, чрез предоговаряне на кредита и удължаване на срока. Защото в общия случай срокът може да бъде удължен, но скъсяване - респ. увеличаване на вноската по заема, е свързано с нова оценка на кредитоспособност и не е гарантиран резултат.

Банките, които предлагат най-евтините ипотечни кредити в момента

Банките, които предлагат най-евтините ипотечни кредити в момента

Има редица оферти с лихва под средната за пазара от 3%

Въпрос 3 - Каква е процедурата по одобрение и колко време отнема?

Повечето купувачи на имоти трябва да се вместят в определени срокове, за да завършат дадената сделка. Ето защо е важно да знаете на какво финансиране може да разчитате от банката и в какъв срок. Така при подписване на предварителен договор за покупка на имот ще знаете колко време ще ви е необходимо.

Василева посочва, че отпускането на кредит става чрез няколко етапа - предварително одобрение на база проучване на клиентския профил, оценка и проверка на предлагания като обезпечение имот, проверка и анализ на продавачите по сделката и вземане на окончателно решение. В зависимост от спецификата на случая, времето за разглеждане и отпускане варира между 10-15 работни дни.

Това е оптималното технологично време за анализ на клиентския профил, в т.ч. обследване на доходи, кредитна задлъжнялост и общ поведенчески профил; цялостна оценка на имота,в т.ч. анализ на пазарната му стойност, преглед на документалните и фактическите данни, анализ на историческо му състояние, доказване на безспорност в собствеността и липса на утежняващи факти и обстоятелства за имота. Това са ключови етапи от одобрението на кредита, на които банката обръща сериозно внимание, посочва Василева. По думите й цялостната проверка гарантира на бъдещия собственик на имота, че няма да срещне неочаквани проблеми.

От банката казват, че са нужни 2 дни за първоначалната оценка на кредитополучателя

Източник: Теодор Пенчев / Money.bg

От банката казват, че са нужни 2 дни за първоначалната оценка на кредитополучателя

Въпрос 4 - Каква лихва да избера - плаваща или фиксирана и какви вноски - намаляващи или анюитетни?

Ако бъдете одобрен за кредит, идва един не по-малко важен въпрос по отношение неговото управление - какъв вид лихва да изберете. В масовия случай, по думите на Василева, в момента потребителите се спират на плаваща лихва и анюитетни вноски.

Плаващата лихва е добър избор във времената на ниски лихви, каквито са те в момента. Така клиентът си гарантира, че ще получи максимално ниска лихва спрямо дадения период. Разбира се, обратното също важи - ако лихвите започнат да се качват, ще започнете да плащате повече.

Фиксираната лихва, от своя страна, е гарант за стабилност за определен период. Така, ако сключите с банката договор за кредит за 20 години, от които първите 10 години с фиксирана лихва от 4%, вие ще имате предвидимост на вноската си за първата половина от срока на договора. В същото време обаче във времена на ниски лихви, това означава да плащате повече, отколкото изисква пазара в този момент.

По отношение на вида месечни вноски има два пътя: намаляващи и анюитетни. При намаляващите вноски главницата, която се изплаща ежемесечно, е равна сума, т.е. дългът намалява с равна сума всеки месец, а частта на лихвата във вноската се определя от размера на остатъчния дълг през съответния месец. И тъй като при този вид вноски дългът намалява с по-голям размер на месечна база, общата лихва , която ще платите по заема, е по-малко отколкото при анюитетния план. За сметка на това първоначалната вноска ще бъде по-висока (повече от 15% при размер 100 000 лева за 20г. и лихва 2,6%), което предполага да бъде предпочитана от хора с по-високи доходи.

При анюитетните вноски клиентът плаща една и съща вноска всеки месец. Най-силният аргумент в подкрепа на този вид вноски е, че позволяват на клиента да планира един и същ разход по кредита. Практиката показва, че често пъти потребители, избрали намаляващи вноски, сменят избора си и предоговарят кредита си с анюитетни вноски, именно заради удобството да плащат равна сума всеки месец.

Българите теглят все по-големи ипотечни кредити

Българите теглят все по-големи ипотечни кредити

Търсят се по-големи апартаменти в зелени райони, сочат данните на Пощенска банка

Въпрос 5 - Застраховките - кога са задължителни и кога препоръчителни?

Както при всяка сделка с бъдеща печалба, тук също съществува риск, който трябва да бъде поет от някого. Най-общо казано, има две важни неща, които трябва да бъдат застраховани- обезпечението по кредита, т.е. имота, както и кредитополучателят. Застраховката на имота е задължителна по изискванията на БНБ, като в случая на ЦКБ тя се поема от банката. Тук е мястото да се отбележи, че задължителните застраховки за клиента, които той плаща, винаги са включени в годишния процент на разходите по кредита.

Застраховката на кредитополучателя - например "Живот"или "Злополука", е само по избор. Някои банки на пазара изискват от клиентите си да я сключат, но ЦКБ оставя това решение на клиента. Важно е да се отбележи, че тя гарантира спокойствие при форсмажорни обстоятелства - например смърт на кредитополучателя. Така наследниците ще могат да разполагат със сума, с която поне частично да покрият задълженията, които се наследяват.

Въпрос 6 - Рефинансиране - кога има смисъл и какви рискове крие?

В условията на постоянно намаляващи лихви, съчетани с голяма ликвидност на банковите трезори, е нормално потребителят да бъде "ухажван" от много финансови институции. Важно е обаче да се знае, че не винаги рефинансирането на даден кредит е добра сделка. Според Василева, този ход има смисъл само при наличието на възможност за наистина по-добри условия, защото в противен случай разходите за прехвърляне на кредита биха "изяли" до голяма степен финансовите ползи.

Около месец е необходим на банката за окончателното отпускане на ипотечния кредит

Източник: Теодор Пенчев / Money.bg

Около месец е необходим на банката за окончателното отпускане на ипотечния кредит

Около 15 дни са необходими на банката за окончателното отпускане на ипотечен кредит, при наличие на пълен набор от документи и липса на утежняващи конкретния случай факти и обстоятелства.

По нейни думи, по-добре е клиентите първо да се обърнат към собствената си банка за по-добри условия и ако това не се случи, тогава да потърсят конкурентна оферта. Всяко преместване е свързано на практика с рестартиране на кредита, което не винаги води до по-ниска крайна цена. Ето защо е важно добре да се пресметне смисълът от такъв ход.

Въпрос 7 - Помощ, закъсах! Какво да правите при проблеми с връщането на заема?

Тегленето на кредит е свързано с рискове, най-вече от загуба на доход. Банката одобрява спрямо моментното състояние на клиента, но ако поради една или друга причина загубите доход или се увеличат разходите ви, може да имате проблеми с изплащането на кредита.

Магдалена Василева съветва при първи наченки на такъв момент задължително да посетите офис на банката и да предоговорите условията по кредита. По думите й няма банка, която да откаже съдействие на клиентите си по отношение на трудности при изплащането на кредита. В общия случай, коректните клиенти на банката имат възможност да намалят финансовото бреме чрез намаляване на вноската посредством удължаване на срока.

Ако обаче клиентът изпусне този момент и спре да плаща, то той ще натрупа значително повече разходи под формата на наказателни такси, които само ще утежнят финансовото бреме. Отнемането на имот е крайна мярка, до която никой не иска да се стига, казва още Василева.