Имотите са една от най-горещите инвестиционни теми през послените години и с основание - броят и големината на сделките се увеличават, цените растат със сериозни темпове, а кредитите са по-евтини откогато и да е било. На този фон липсва достатъчно практична информация за най-важния актив на този пазар - самите имоти.

Ето защо Money.bg създаде в партньорство със строителна компания "Маркан" ЕООД поредицата "Как се промени строителството у нас през последните 60 години", в която заедно с експерти ще коментираме важните въпроси, засягащи всеки собственик или ползвател на имот.

Ако питате брокерите на имоти за видовете сгради, в които продават имоти, най-вероятно ще ви изброят три - тухла (стоманобетонов скелет с тухлени стени), панел и ЕПК. Половината от съществуващия жилищен фонд в страната е създаден в периода 1956 - 1989 година, като голяма част от т.нар. "старо строителство" влиза в рамките на тези три конструктивни системи. Има и нещо друго - ако панелното строителство и строителството по метода ЕПК (едрорплощен кофраж) вече не се прилагат в съвременното строителство, то сгради със стомано-бетонов скелет и тухлени стени (наричани още непрофесионално "тухлено строителство") се строят и до днес. Казано с други думи, шансът да живеете в един от тези три типа сгради е огромен.

Зад тези категории, обаче, стоят строително-технологични специфики, които често остават встрани от описанието в обявите за продажба или наем на жилища - дали от незнание, дали от нежелание. Същевременно именно детайлите са важни, както за поддръжката на сградата, така и за комфорта на обитаване. Ето защо от Money.bg решихме да потърсим повече информация за тях.

Маркан ЕООД е една от най-успешните строителни компании в България, като тя стои зад изпълнението на емблематични сгради в София като NV Tower, Litex Tower, Telus Tower, България Мол, ИКЕА София и много, много други. Дружеството е създадено през 1993 година и е специализирано в консултирането и строителството на големи инвестиционни проекти като главен изпълнител. През последните десет години средногодишните приходи на дружеството от строителна дейност са около 50 млн. лева, като в някои пикови години минават и над 100 млн. лева. В момента в компанията работят над 240 души.

ЕПК и панелно строителство - технологии, останали в миналото

Най-масовото строителство преди 1989 година е на едропанелни сгради, а най-високото - на сгради с едроплощен кофраж. Така че надали има голям град в България, в който да отсъстват тези два вида конструкции. Те са част от период, в който се търси сравнително бързо и същевременно качествено изграждане на градската среда с оглед на бързите процеси на урбанизация и нуждата от нови жилища. Появяват се цели нови квартали, построени върху "гола поляна", което позволява не просто типизация и уеднаквяване на отделни детайли в сградите, но и на градоустройствените решения. "Повтарят се цели градоустройствени фрагменти - включително отстоянието между сградите, ориентацията им и тяхното взаимно разполагане, като по този начин типовото проектиране се разгръща в един много по-голям мащаб - не само до определената сграда, но и до цял район", обяснява арх. Иван Василев, главен архитект на OKOL Lake Park.

В съвременната градска среда, обаче, подобно планиране е вече невъзможно заради липсата на достатъчно много свободно пространство. Може да се каже, че ако по времето на масовото строителство на панелни и ЕПК сгради у нас водещ фактор е бил бързото застрояване на даден голям терен и за тази цел се използват готови сградни и конструктивни елементи от една страна и модулно планиране на тяхната пространствена конфигурация, то днес процесът е обърнат - спрямо характеристиките на петното за застрояване се търсят най-добрите индивидуални решения за дадена сграда. "Тези сгради (панел, ЕПК) не са подходящ вариант за "запълване" на свободно пространство във вече изградената градска среда поради относително строгата геометрия, неподлежаща на адаптация към конкретиката на парцела" казва инж. Методи Дъбов, изпълнителен директор на Голф ОКОЛ ЕАД. "Едропанелното строителство и използването на широкоплощни инвентарни кофражи водят до появата на сгради, адаптиращи околното пространство към собствените си обемно-пространствени дадености и изграждащи урбанизирана тъкан, поради което приложението им във вече създадена такава до известна степен противоречи на тяхната първоначална концепция", допълва арх. Василев.

арх. Иван Василев, главен архитект на OKOL Lake Park

арх. Иван Василев, главен архитект на OKOL Lake Park

Това е и причината след 1989 година почти да няма сгради, построени по един от двата метода. Това обаче далеч не означава, че вече построените сгради са некачествени - по-скоро са функционално и технологично остарели с оглед на модерните строителни и архитектурни решения.

Строителни характеристики на панелните и ЕПК сградите

Както вече неведнъж споменаваме, думата, която най-добре описва този вид сгради, е "уеднаквяване". Типизацията на елементите при двата вида сгради води до сходства в архитектурния образ и повтаряемост на фасадни и пластични решения. Панелните сгради са сглобяеми, като отделните елементи се произвеждат предварително от домостроителни комбинати и се сглобяват на място на обекта с тежка механизация. Казано непрофесионално, можете да си го представите като конструкция от лего - но далеч по-здрава. Първоначално панелните сгради са издигани до 5-6 етажа, като впоследствие се появяват основно 8-етажни . Има отделни експерименти с 10 и 12-етажни сгради, но те не придобиват масов характер. Определената като оптимална във функционален и конструктивен аспект височина между подовите конструкции (светлата височина) варира между 2.4 и 2.6 метра.

За разлика от панелните сгради, при ЕПК строителството се търси компактна форма и голяма етажност. "Броят етажи при изпълнение с едроплощен кофраж е теоретично неограничен, но в практиката се налагат някои оптимални варианти. При прекомерно увеличаване на етажността, натоварванията върху стените в долната част на сградата се увеличават драстично. Това налага необходимостта от завишаване на носимоспособността им, а следователно и до увеличаване на тяхното сечение (дебелина). Така обаче се генерират два нови проблема - конструктивен и икономически, съответно - затежаване на конструкцията и преразход на бетон и армировка." - обяснява арх. Василев. В България се срещат до 24-етажни, но най-масовите остават около 15 етажа. "ЕПК е целесъобразно, когато е високо - това е една от малкото строителни технологии, които позволяват в земетръсен район изграждането на пунктови сгради с голяма височина", допълва инж. Дъбов. Самото строителство на ЕПК сградите става на местообекта, като бетонната смес, която е основен материал, се лее в кофражни форми там, където ще бъдат съответните носещи стени.

"Стара тухла", "нова тухла" или сградите със стомано-бетонов скелет, които се строят и днес

Ако сте ровили из обявите за имоти, може би сте попадали на понятието "стара тухла". Въпреки че то не съществува в професионалните строителни среди, с него брокерите обозначават старите сгради, изпълнени по метода на стомано-бетонната конструкция с "пълнеж" от тухли. За разлика от предходните два строителни метода, обаче, този се използва и до днес. Можем да кажем, че старото строителство и новото строителство използват един и същи метод, който обаче е развит и подобрен с времето. "Едроплощният кофраж и панелите вече ги няма, докато тухлата е все още тук и усъвършенства приложението си", обяснява инж. Валентин Каназирев, председател на Съвета на директорите на "Маркан Холдинг" АД и строител с богат опит както с "новото строителство", така и със стария жилищен фонд. По думите му, българската конструктивна школа е много добра и никога не е допускала претупвания в строежите, но съвременните сгради имат много по-добър комфорт на обитаване заради развитите строителни и архитектурни решения.

инж. Методи Дъбов, изпълнителен директор на Голф ОКОЛ ЕАД

Източник: Маркан

инж. Методи Дъбов, изпълнителен директор на Голф ОКОЛ ЕАД

По-голяма част от построените преди 1989 година тухлени многофамилни сгради са със скелетна стомано-бетонова монолитна конструкция, а външните стени се изграждат чрез зид на място на обекта и за разлика от панелното и ЕПК строителството не са носещи. "Носенето се съсредоточава изцяло в колоните, гредите, елементите на скелета. По този начин можем да оформяме фасадата с такива пропорции и отвори, каквито модерната архитектура предполага. И оттам се стига и до една много по-голяма свобода при формообразуването и до значително по-адаптивен образ", припомня предимствата на този вид стари сгради арх. Иван Василев.

Отопление на ТЕЦ или на ток? Зависи от сградата

Общият проблем и на трите вида сгради е топлоизолационният. Макар и с достатъчно надеждни конструкции, външните стени не отговарят на съвременните изисквания за топлопреминаване, обясняват експертите. Според тях поддръжката на фасадата трябва да започне именно от коректното изолиране, което обаче е добре да не става само със стиропор, а с по-качествени материали и системи като минерална вата или вентилируема фасадна облицовка. Разбира се, те са по-скъпи, но и по-надеждни.

Все пак може да се открои, че сградите със стомано-бетонов скелет и тухлени стени имат по-добри показатели на топлопреминаване. Фасадните стени почти във всички случаи са правени с размер тухла и половина (38 сантиметра), като това прави стената физически по-дебела и повишава топлотехническите качества.

Топлоизолацията е ключова за енергийния разход на сградата, а оттам и за сметките на всяко домакинство в нея. Често срещана практика е в старите сгради отделни апартаменти да променят начина си на отопление - от ТЕЦ на ток. Това обаче може да се окаже проблем за онези сгради, в които по-голяма част от жилищата направят този ход. "Когато се проектира една сграда, в нея се залага какъв ще бъде основният източник на отопление и енергийната инсталация се изчислява спрямо това", обяснява Методи Дъбов. Иначе казано, ако е предвидено отопление чрез парно, електрическата инсталация може да не е предвидена да издържи на масово отопление чрез ток. И тук идва уточнението, че това не е универсална формула, така че всяка етажна собственост трябва да провери своите енергийни системи.

инж. Валентин Каназирев, председател на Съвета на директорите на "Маркан Холдинг" АД

инж. Валентин Каназирев, председател на Съвета на директорите на "Маркан Холдинг" АД

ВиК системите - невидимите инсталации, на които да обърнете внимание

Ако живеете в стара сграда и не помните да сте подменяли водопроводната (входящата) и канализационната (изходящата) инсталации, то рано или късно ще имате проблем. Грубо казано, няколко десетилетия са необходими на стоманените шевни тръби, които са най-използвани в старото строителство, да корозират и да започнат да дават дефект. Това най-често се случва тогава, когато няма течност в тях - поради временно неизползване на жилището например, което увеличава шанса да корозират. Освен това повърхността на тези тръби е грапава и задържа всякакви елементи, а с времето могат да се образуват и наслагванията от вътрешната страна на тръбата, с което се намалява и нейната пропускливост. Това лесно може да се установи, ако при пускане на чешмата тече вода с кафяв цвят или непостоянна струя (хидравлични удари). Не на последно място връзките между шевните тръби не са достатъчно надеждни и също биха могли да дадат дефект.

По подобен начин стоят нещата и при канализацията, която най-често е направена от каменин, който въпреки че е дълготраен материал, е крехък и при евентуално земетресение или друго механично въздействие, тръбата може да се размести или напука, което да доведе до теч.

Решението и за двете инсталации е подмяна със съвременни полиетиленови и полипропиленови тръби. За разлика от металните вертикални щрангове те са по-добре свързани (на практика заварени) и не трупат отлагания от вътрешната страна на тръбата. Специфичен момент при тях е, че трябва да бъдат достатъчно добре фиксирани за стената, за да не се получат механични проблеми от разместване.

Така, независимо дали живеете или предстои да живеете в един от трите описани типове сгради - със стомано-бетонов скелет и тухлена стена, сграда изпълнена по метода ЕПК или панелна сграда, най-важният въпрос остава как е поддържана тя. Защото голяма част от елементите й могат да бъдат подменени и обновени, което значително да увеличи живота й, стига собствениците да пожелаят това.