Кризата принуди много строителни предприемачи да преразгледат моделите, по които работеха доскоро, и да търсят алтернативни мeтоди на продажби 

„Топоферта. Директни продажби на жилища." С подобен надпис върху голям транспарант недалеч от Руски паметник в столицата рекламира един от жилищните си обекти строителна фирма „Врачев". Мениджърът по продажбите в компанията Таня Боянова твърди, че директните продажби - без намеса на посредници в лицето на брокери за недвижими имоти, не е нова за тях.

От самото създаване на компанията част от изградените жилищни сгради се продават по този начин. За други от обектите си се доверява на агенции за недвижими имоти. Като много от колегите си от други строителни компании Боянова не пожела да се ангажира с обобщения накъде в момента се наклоняват везните - към директните продажби или чрез посредници. Според нея не е и коректно да се твърди, че откакто икономическата криза притисна строителния бранш, предприемачите от сектора са променили съществено подхода си при договарянето на покупко-продажбите. По-скоро се търсят повече възможности, за да бъдат сключвани повече сделки.

Подобно е и мнението на Пламен Андреев, управител на строителната група „Планекс Холдинг". В групата от доста време има отдел, който се занимава с директни продажби, но изградените жилища се предлагат и на определени агенции за недвижими имоти. Напоследък обаче наблюденията на Андреев показват, че повечето от продажбите на изградени от тях обекти минават директно през специализирания им отдел, докато сделките, които са договорени от посредниците, са на критичния минимум. „Може да се каже, че много от агенциите за недвижими имоти почти останаха без работа, тъй като сделките, които се договарят през тях, сериозно се понижиха", уточни Андреев.

Кражба на брокери

Има и други съществени причини, заради които строителните предприемачи напоследък заобикалят доскорошните си партньори. На първо място това са спестените комисиони, които на практика се приспадат от крайната цена на имота и купувачът остава с впечатлението, че е договорил по-ниска цена. „В името на негово величество купувача започнахме да си крадем брокери", признава собственик на неголяма строителна компания, която изгражда жилищни сгради в западните райони на столицата, но не пожела да бъде цитирано името му. Според него „кражбата" не изисква особени усилия, защото много от по-малките агенции за недвижими имоти са прекратили официално работа и техните собственици предпочитат да бъдат наети от доскорошните си партньори. Засега обаче други представители на строителната гилдия и на агенциите за недвижими имоти не искат да потвърдят тази практика, която става все по-популярна през последните месеци.

„Като цяло бих казал, че самите клиенти, които в момента имат възможност и желание да придобият недвижима собственост, вече предпочитат да контактуват директно със строителните предприемачи", признава Пламен Андреев. В същото време обаче той не скри, че проучването на пазара от страна на тяхната група показва, че в момента се наблюдава

сериозен спад на продажбите

Става въпрос за около 60-70% понижение спрямо същия период на миналата година. Намалява, макар и с по-слаб темп, и общата строителна продукция. По данни на националната статистика спадът през февруари 2009 г. спрямо същия месец на миналата година на сградното строителство е 9.4% (сградното строителство има относителен дял от 68.5% в общото строително производство).

Причините са няколко - като се започне от липсата на свободни средства и се стигне до скъпите банкови ресурси и завишените изисквания на финансовите институции към кредитополучателите. Това до известна степен обяснява защо немалко собственици на строителните фирми, инвестиращи в жилищни сгради, започнаха да трансформират проектите си. Николай Пехливанов, собственик и изпълнителен директор на инвестиционната компания Green Life, прогнозира, че кризата ще насочи бранша към изпълнение на по-малки сгради тип кооперация. Тази тенденция вече се потвърждава и от националната статистика. НСИ отчете известно оживление през февруари 2009 г. спрямо предходния месец януари (нарастване на сградното строителство с 3.1%).

„Заради кризата реализирането на строителни проекти с над 200-300 апартамента става невъзможно", уточнява Пехливанов. Поради вихрещата се доскоро спекула на пазара на земята предприемачите бяха принудени да купуват големи парцели извън населените места. Построените там комплекси са изолирани от инфраструктурата на градовете, което неизбежно оскъпява живота в подобни комплекси и жилищата там стават трудно продаваеми. В София квартали с подобно строителство са „Витоша" и „Манастирски ливади".

Освен да „пренареждат" обектите си за довършване, кризата застави строителните компании

да се конкурират в бонуситe

за да привличат купувачи. Отстъпката в цената е задължителна част от сделката, ако за имота се плаща в брой или се купуват два или повече апартамента наведнъж. Такива нови собственици на жилища получават и задължителните бонуси - най-често напълно обзаведена кухня и в по-редки случаи нов автомобил.

Затягането на кредитния режим и вдигането на летвата от страна на банките при отпускането на ипотечните заеми доведе до налагане и на различни схеми за разсрочено плащане, които се оферират директно от строителните предприемачи.

Една от тях е лизингът, който и при покупката на жилищен имот не се различава от стандартния. При него собствеността върху имота се придобива след цялостното погасяване на вноските, а не както е при ипотечните заеми - веднага. В същото време купувачът е длъжен да покрива всички данъци и такси и да плаща всякакви други разноски по имота по време на лизинговия договор.

Обратният лизинг е малко по-различен и обикновено се прилага, когато става въпрос за бизнес имоти. Обикновено собственикът продава имота си на финансова компания, която впоследствие му го предоставя обратно с плащане на лизингови вноски. По този начин собствениците на недвижими имоти си осигуряват оборотни средства, без да прибягват до теглене на банкови заеми.

Прогнозите

Експертите очакват, че новите модели при покупко-продажбите ще привлекат няколко групи клиенти. На първо място това са купувачи, които разполагат с по-голяма част от сумата за покупка на имота и биха желали да разсрочат по-малката за следващите няколко години. На второ място са купувачите, които предпочитат да наемат жилището и след година-две, когато преодолеят страха от кризата, да пристъпят към сделка.

Ниска себестойност, но цената без промяна

Икономическата криза постигна и някои оздравителни ефекти в строителния бранш, който през последните години генерираше огромни печалби. Пример в тази посока са понижените офертни цени на парцелите. „Цените на земята в България вече са значително по-ниски и се доближават до реални и съпоставими нива с други страни от ЕС", коментира Енрико Жечев, регионален директор на германската компания „Проплан инвест".

„Днес земята може да се купи на 50% от първоначално обявената цена, защото спекулантите се изплашиха и искат бързо да затворят сделките, за да освободят парите си. Това и намалената цена на целия строителен процес означава, че проектите, в които влизаме днес, ще имат до 20% по-ниска себестойност от сегашните", допълва Николай Пехливанов. Това намаление обаче няма да се отрази съществено върху крайната цена на имота, защото част от освободените по този начин средства ще се пренасочат за реализиране на нови и по-агресивни маркетигнови стратегии. А друга част - за повече довършителни работи и скъсяване на сроковете за предаване на обектите до ключ.