Жилищният пазар на Германия се срива - сега ли е моментът за имот в най-голямата икономика на ЕС?

Ще е малко ако се каже, че жилищният пазар в Германия е просто нестабилен през последните няколко години както за купувачите, така и за продавачите. Вече няколко пъти ви разказваме как цените на имотите се сриват, строителни предприемачи фалират. Това обаче не значи, търсенето намалява, а напротив. Разглеждаме по-отблизо дали е добър момент за покупка на жилище и какви са перспективите, като се базираме на анализи от местни медии.

След поредица от падащи цени, търсенето се увеличава значително на пазара на имоти в Германия, според експерти по недвижими имоти.

Платформата за имоти ImmoScout 24 установи, че търсенето на покупки в градовете е "достигнало нов връх от 2017 г.", като платформата отбелязва рязко увеличение на запитванията за финансиране от април до юни.

"Пазарът на покупки на недвижими имоти продължава да набира скорост. Фазата на изчакване приключи от страна на купувача и продавача", заявява управляващият директор на ImmoScout24 Геза Крокфорд, добавяйки, че хората "искат да купуват отново".

Интересът (измерен чрез заявки) към закупуване на имоти в осемте най-големи града на Германия е особено голям - има ръст от 47% на годишна база в Берлин, Дюселдорф, Мюнхен, Лайпциг, Франкфурт, Хамбург, Кьолн и Щутгарт, установи ImmoScout 24.

Но тенденцията не е ограничена само до големите градове, интересът към покупки се е увеличил и в покрайнините на градовете и селските райони, по данни на платформата.

Анализът на Commerzbank в края на август стига до подобно заключение. Банката наблюдава нарастващ брой сделки с имоти и повече хора, кандидатстващи за ипотечни кредити.

Но все пак пазарът варира значително в различните части на страната по отношение на движението на цените. Например спадовете на цените не бяха толкова големи в градските райони около най-големите градове в Германия, където търсенето винаги е силно, в сравнение със селските райони, които бяха засегнати от кризата в много по-голяма степен, смята Марен Боерделинг, мениджър на активи в Quantum Imobilien, цитиран от изданието TheLocal.

Най-тежката криза от 10 години насам: Цените на имотите в Германия в определен сегмент паднаха със 7,4%

Секторът на имотите в страната страда след вдигането на лихвите

Какво означава това за цените на имотите?

Въпреки увеличения интерес Commerzbank очаква, че цените ще се повишат "умерено" в краткосрочен план, тъй като завишените лихви по ипотечните кредити ще компенсират липсата на жилищен фонд. Спадът на цените на имотите, предизвикан от повишаването на лихвените проценти от Европейската централна банка, може да е приключил.

"Цените на по-старите имоти се повишиха леко от началото на годината, след като паднаха с над 12% от пролетта на 2022 г. Това би означавало, че корекцията на цените е приключила по-рано, отколкото очаквахме", коментира Commerzbank.

Друг фактор, който може да доведе до по-високи цени, е липсата на жилищен фонд в много региони в Германия.

Институтът за икономически изследвания в Кьолн изчислява, че са необходими 370 000 нови апартамента до и 2025 г. включително и около 300 000 за годините до 2030 г. Въпреки това по-малко от 200 000 ще бъдат построени до 2026 г., според прогнози на мюнхенския институт Ifo за Икономически изследвания.

Голяма промяна на жилищния пазар в Германия прогнозира Deutsche Bank

Години наред страната е свидетел на постоянен спад в строителството на еднофамилни къщи

Освен имиграцията, промените в начина на живот на хората има все по-голяма нужда от повече налична собственост. Става въпрос за намаляването на броя на хората, живеещи в едно домакинство, което стимулира търсенето на повече жилища, според Асоциацията за съвременно строителство.

Трябва да се отбележи, че когато платформите за имоти съобщават за нарастващи цени на жилищата в своите онлайн реклами, това обикновено са офертни цени, които все още трябва да преминат през процеса на покупка. Апартаментите може да се окажат продадени за по-малко, отколкото са били първоначално обявени онлайн, или изобщо да не бъдат продадени, ако купувачите и продавачите не могат да постигнат споразумение.

Има ли разлика при покупка на ново строителство или по-стар имот?

Новопостроените къщи или апартаменти директно от предприемача едва ли ще бъдат по-евтини в момента - особено поради високите разходи за строителство. Германската статистическа служба Destatis показва, че цените на новите сгради са се повишили с 2,7 на сто на годишна база този май, заради нарастващите цени на повечето строителни материали.

Но много купувачи все още избират тях. В Хамбург, например, има намаляващо търсене на кооперации, но предпочитание към енергийно ефективни новопостроени апартаменти, които не се нуждаят от ремонтни дейности, изисквани при по-старите сгради.

Подходящ ли е моментът да си купите жилище в Германия?

Експертите в областта на имотите промениха позицията си през последните месеци. Commerzbank преди това очакваше, че цените ще продължат да падат до края на 2024 г., тъй като смяташе, че те все още са надценени с около 5 до 10%.

Банката все още изключва всякакъв вид имотен бум, но смята, че вече е вероятно цените да продължат да се покачват умерено през останалата част от годината, както вече стана ясно. Това е така, защото развитието на лихвените проценти е малко вероятно да доведе до голям тласък на цените.

"ЕЦБ вероятно ще намали своя лихвен процент с още 100 базисни пункта до следващото лято. Това обаче ще бъде малко по-малко от очакванията на пазара в момента, така че потенциалът за понижение на лихвените проценти по 10-годишни ипотечни заеми вероятно ще бъде ограничено", казаха от банката.

Лихвените проценти "едва ли ще бъдат много по-ниски, отколкото са сега през следващите месеци и през следващата година, около 3,5 процента, и дори може леко да се повишат през втората половина на 2025 г."

Като оставим настрана прогнозите за цена и процент, в крайна сметка закупуването на жилище е лично решение, което зависи от много фактори, включително финансовото състояние, нуждите и района, в който искате да станете собственик на имот.