Кои имоти са най-добри за инвестиции в София?

Изминалата 2017 г. бе най-добра за недвижимите имоти в страната от над 4 години насам, според мнението на пазарни експерти. Сега обаче, ще погледнем към недвижимите имоти, не на база поскъпването им през изминалата година, а въз основа на това предоставят ли все още добри инвестиционни възможности на инвеститорите?

Всъщност, именно инвестиционната гледна точка, до голяма степен предопредели повишения интерес и цени на имотите. В условията на рекордно ниски лихви по депозитите у нас и отрицателни лихви по депозитите в еврозоната, все по-актуален за инвеститорите бе въпросът каква инвестиционна алтернатива да изберат?

Безспорно инвестицията в недвижим имот е една от най-популярните и разбираеми инвестиции за българите. Нещо повече, този род инвестиция се отличава от една страна с постоянен доход (под формата на наем), а от друга - с възможност за реализиране на капиталова печалба (при потенциално повишение в цените на закупените от тях имоти).

Първо, нека да разгледаме как стоят нещата по отношение на доходността от наеми на различните типове имоти в София. От графиката по-долу, на база на един от водещите сайтове за недвижими имоти в България - imot.bg, можем да проследим, с колко средни годишни наеми се изплащат различните типове имоти в столицата.

Както се вижда двустайните и едностайните имоти се изплащат за най-малко години - съответно 18.51 и 18.77. Или доходността от наеми на тези имоти са съответно 5.4% и 5.33%. Както става ясно, тези доходности все още са над 10 пъти над лихвите по депозитите в момента. Или една изключително добра инвестиционна алтернатива за депозантите.

Разбира се, тази доходност трябва да се намали с поне около 1%, заради допълнителните разходи свързани с поддръжката на имота, както и опасността да не са отдадени целогодишно под наем. Дори и тогава обаче доходността от наеми все още е в пъти по-висока от тази по депозитите.

В допълнение, за инвеститорите в имоти стои и потенциала за по-нататъшно поскъпване на имотите. Този потенциал оттук нататък до голяма степен може да се каже, че е далеч по-малък в сравнение с предходните 2 години, предвид на поскъпването на имотите средно с около 30% за посочения времеви период. И все пак, такива все още са налице.

Всъщност, ако погледнем цените на имотите, те бавно и сигурно са се насочили към най-високите си стойности от преди имотната криза през 2009 г.

Ако приемем, че целта на цените, са исторически най-високите им нива, какъвто обикновено е случая при нов възходящ цикъл във всеки един сектор, то четирите посочени типа имоти, имат потенциал да поскъпнат с още 20-на процента от текущите им нива.

С най-голям потенциал се отличават двустайните имоти. За да достигнат пиковите си стойности от средата на 2008 г., от средно 67 070 евро, те трябва да поскъпнат с близо 25% от текущите си средни нива при 53 770 евро.

При същия сценарий, едностайните имоти разполагат с потенциал за повишение от 21.2%, а многостайните с близо 10%. С най-малък потенциал за поскъпване разполагат тристайните имоти, които са и най-близо до исторически най-високите си нива. Те трябва да поскъпнат едва с 6%.

Или в обобщение, в момента от инвестиционна гледна точка, най-добре стоят двустайните софийски имоти. Те освен най-висока доходност от наем, предоставят и най-голям потенциал за поскъпване, ако приемем, че цените на имотите са се прицелили в най-високите си стойности от 2008 г.

Това е известна промяна на традиционното от последните няколко години, когато едностайните имоти предоставяха най-добра перспектива от инвестиционна гледна точка, отличавайки се както с най-висока доходност от наеми, но и с най-малка изисквана инвестиция.