Имотният бум в периода 2019-2025 г. доведе до еуфория, невиждана от предходния възходящ цикъл.
Заедно с рекордните цени, водени от рекордни депозити, ускорена инфлация, ръст на заплатите, недостиг на качествени имоти, висока строителна активност и придружаващо я усилено търсене, оживеният сектор на недвижимите имоти показа и своята по-тъмна страна.
Това е страна, за която сякаш бяхме получили "генерационна амнезия".
Така анализира пазара на недвижими имоти у нас Момчил Кръстев, партньор и брокер в агенция "Примо Плюс".
На преден план отново излязоха недобросъвестни инвеститори, имотни измами, нелоялни брокерски практики и спекулации. Общественият фокус рязко се насочи към темата за жилищата, а разговорът за една от най-важните човешки потребности все по-често започна да носи горчив привкус.
Теориите за пазарните цикли траят около 15-18 години - точно толкова, колкото е необходимо на едно ново поколение купувачи и предприемачи да порасне, без да има финансови белези от предходната криза.
"В предишния си анализ на имотния пазар споделих как бях директен участник на имотния пазар като инвеститор и видях как стойността на някои от инвестициите ми се утрои за 6 години.
Същите, а и по-добри резултати, постигнаха и наши клиенти - стотици граждани, които повярваха в трите основни аргумента зад инвестицията в недвижим имот:
- реален физически актив;
- потенциал за увеличаване на капиталова стойност;
- възможност за регулярни парични потоци от използването му.
Това само създаде още повече вяра и глад за инвестиции в мен и обкръжението ни, но също така ни показа, че не всички сме си научили урока. А и е лесно да повярваш, че бичият пазар е вечен, когато си му свидетел като 20-28-годишен.
Към средата на 2022 г. вече ни свикваха на затворени врати с неофициални покани по телефона. На място ни запознаваха с чл. 307 от Търговския закон (стопанска непоносимост), но повечето от нас го виждаха като опит за извиване на ръцете, след като бяхме осигурили безлихвени кредити за строителство.
Тук гледната точка е важна - ако бяхте инвеститор, щяхте да изкарате наяве това как новото строителство пред разрешение за строеж се котираше на 780-900 евро/кв.м в края на 2019 - началото на 2020 г., преди Ковид, а към 2022 г. тези стойности вече бяха към 1250-1400 евро/кв.м.
Ако бяхте купувач, щяхте да мислите само за това, че 25% индексация на цената означава, че смелата ви инвестиция "на зелено" - инвестиция с цел увеличаване на капиталова стойност, изтегляне на по-малък заем за изплащане и по-малка начална вноска за имота, спестявана с години, до немалка степен се обезсмисля. Вече щяхте да анализирате алтернативната цена на решението си да купите точно тук имот, а не в съседния обект, където успяха да си запазят сроковете и да изпреварят цикъла на увеличаване на цените, започващ от нарушените доставки на суровини и материали, увеличението на цените им, към доставчиците на суровини и материали, до подизпълнители, до счетоводния отдел на инвеститора, към самия инвеститор...
Коя е вашата гледна точка и кой е прав и кой е крив, оставям на читателя да реши, вярвам, че изборът е ясен."
Един от най-ярките примери е с вече небезизвестната "Грийнлайф", които са основната причина много купувачи да станат в пъти по-внимателни в партньорството със строителни инвеститори и далеч по-чувствителни, когато нещо изглежда прекалено добро, за да е истина. Такива примери има и на други места, но "Грийнлайф" бяха най-яркият пример поради поведението, историята и размера на компанията им, обяснява Кръстев.
Последваха и други примери в бранша, в които уж формално уредените договорни условия между надяващи се млади семейства и млади инвеститори заставаха на заден план пред уговорки в стил "90-те години" и случаи от типа на: "Ако не си съгласен, просто ти връщам парите, ти ако искаш ме съди."
Заемането на далеч по-консервативна позиция относно избора за покупка на зелено от моя страна ограничи изцяло възможността аз и клиентите ми да попаднем отново в подобни ситуации, но не мога да кажа същото за други хора в обкръжението ми. До ден днешен има стотици семейства, учредяващи дружества с цел покриване на разходи и задължения на обявили несъстоятелност инвеститори, опитващи се сами да въведат сградите, в които притежават имоти, в експлоатация. Иронията на ситуацията е, че си купуваш нов дом, за да избягаш от битовизми, а накрая се оказваш на общо събрание във входа, гласувайки бюджети за трафопостове, договаряйки се с подизпълнители и учейки право по неволя. Това превърна американската мечта за собствен дом в София в български административен ужас.
Какво заключение бихте направили вие като читател от написаното дотук зависи от вашия личен опит и това в кое се фокусирате - възможността за създаване на наследствено богатство и финансова свобода, която дори наши съграждани са постигнали през годините, или най-голямата и скъпа грешка, която човек може да направи в живота си. И в двата случая ще сте прави, защото покупката на недвижим имот винаги е била една от най-сигурните инвестиции, но никога не е била инвестиция с 0% риск."
Експертът е категоричен, че пазарът на недвижими имоти, макар и инертен по природа, е жив организъм и че правилата и възможностите от вчера не са същите днес.
"Защото, макар да се фокусирахме на пазар ново строителство в тази статия, добрите сделки и нуждите на домакинствата от собствен дом не се ограничават само до решение за покупка на незавършен самостоятелен обект в сграда. В столицата все още доминиращият пазар е вторичният и завършените сделки доминират. Всеки знае златната мантра "локация, локация, локация". Следейки историята, виждаме, че зад нея стоят и други фактори, на които си струва да си обърне внимание в днешно време, повече от всякога: историята на инвеститора, който ни продава имота, договорните условия и възможността за гъвкавост при тях, цената на заемния капитал в комбинация със схема на плащане, когато става въпрос за ново строителство, справедлива цена".
Именно справедливата цена е онова, което позволява на инвеститора да покрие всички непредвидени проблеми по пътя от разрешение за строеж до акт 16 и/или такава, която не би ви поставила в ситуация, в която цената на заемния капитал превишава алтернативната стойност на живот под наем в аналогично жилище или дохода от въпросния имот.
"Почти 15 години в бранша ми показаха, че решението за покупка може да бъде много различни неща за различни хора", подчертава Момчил Кръстев.
Емоционално решение за семеен дом, което за някои надхвърля логика и финансов смисъл. Стриктно премислено финансово решение, възползващо се от лоста на заемния капитал, по-нисък или равен на инфлацията в страната през последните 10 години. Създаване на имотно портфолио, което превърна стотици, ако не хиляди хора в България, в полу-/професионални имотни инвеститори. "Складиране" на капитал, алтернатива на пенсионен фонд и гаранция за завръщане в България след живот зад граница. Вяра и надежда, че следващият ще го закупи на по-висока стойност. Страх, обоснован, от това, че в бъдеще ще бъде все по-трудно да се превърнеш в собственик на имот.
"И това е краткият списък, защото с промяната на поколенията начинът, по който се гледа на притежаването на дом като културна цел, се изменя".
Брокерът допълва, че това, което за нашите родители беше най-висша цел и признак за гордост, днес е далеч по-прагматично за днешното младо поколение - наемът не е компромис, има далеч повече алтернативи за спестяванията и инвестициите на 25-годишните или те просто решават, че са родени в погрешното време и при днешното състояние на пазара притежанието на собствен имот е загубена кауза.
"Не ме разбирате? Отделете си 30 минути на тази тема с представител на Gen Z поколението и ще ме разберете", обобщава Момчил Кръстев.
USD
CHF
GBP
