Все по-висок данък за всяко следващо притежавано жилище след първото - властта опипва почвата за такава законодателна промяна с идеята да спре спекулата на пазара, но и да облагодетелства общините. От имотния бранш обаче не очакват бърз ефект върху цените и предупреждават, че мярката трябва да се планира внимателно.
Каква е идеята?
През миналата седмица премиерът Румен Радев обяви пред Националното сдружение на общините в България, че правителството обмисля основното жилище да се облага по един начин, а всяко следващо - по повишаващата се скала.
И в момента данъкът върху основното жилище се намалява с 50%, но липсата на свързаност между общините създава трудности при установяване на обстоятелствата при притежателите на множество имоти. Затова и председателят на бюджетната комисия Константин Проданов заяви, че "техническите детайли предстои да се уточняват".
В същото време той беше категоричен в телевизионно участие през уикенда: "Имотите и къщите са за живеене, не за спекулиране. Това ще помогне да се поохлади малко и прегряващия пазар на недвижими имоти, който ги прави недостъпни за голяма част от младите хора".
Подобен централизиран подход е добре дошъл за местните власти, защото и при действащото законодателство те имат определени граници (0,1%-0,45% от данъчната оценка), в които могат да определят ставката на данък сгради, но много малко са на максимума, а и всяко вдигане е политически непопулярно в навечерието на местни избори.
Какво ще се случи?
Ефектът зависи от дизайна на мярката, коментира пред Money.bg управителят на SORENDA Real Estate Евгени Василев. По думите му при умерено по-висока ставка за трети и четвърти имот "ефектът вероятно няма да бъде драматичен в краткосрочен план".
"Целта, според заявките, е да се насърчи покупката за живеене, а не спекулативното натрупване на имоти, както и да се подпомогнат общините. Това е разбираема логика, особено в градове, в които жилищата поскъпват по-бързо от доходите. Въпросът е мярката да бъде прецизна, за да не засегне механично хора, които не са спекулативни инвеститори", подчерта той.
Затова и Василев призова да не се слага всичко под общ знаменател. Даде и пример - "второ жилище" може да е имот, закупен с инвестиционна цел и отдаден под наем, но може и да е купен за деца, родители или близки, да е периодично използван или пък да е празен поради наследствени казуси, нужда от ремонт или липса на активен интерес.
При трето и четвърто жилище по-често говорим за инвестиционен профил, но отново случаите са различни, посочи експертът - някои заможни домакинства защитават чрез имоти спестяванията си особено в периоди на инфлация и несигурност, докато за други е алтернатива на банков депозит или дългосрочен актив за децата.
"Ако държавата иска да ограничи спекулативното търсене, трябва да направи разлика между активно използван имот, отдаван под наем имот и празен имот. Най-проблемни за пазара са жилищата, които се купуват и задържат без реално да участват нито в пазара на продажби, нито в пазара на наеми. Те намаляват ефективното предлагане и допринасят за усещането за недостиг", подчерта експертът.
На пазара - нормализация и поглед на север
SORENDA Real Estate публикува анализ на пазара в София, според който налице са признаци не на отстъпление, а на успокояване - динамиката на сделките е по-слаба, но продължава да се строи активно.
"Сделките се случват след по-внимателен анализ. Купувачите сравняват повече, питат повече и по-трудно приемат компромис с локация, качество или срокове. Цените не се движат еднакво във всички сегменти. Добри проекти в добре свързани райони запазват интереса към себе си, докато по-слабите оферти стоят по-дълго на пазара", заяви пред Money.bg Евгени Василев.
По думите му приемането на еврото не е довело до "драматичен обрат". Според наблюденията му банките остават активни при приемливи лихви, но освен това гледат по-внимателно доходите, самоучастието, устойчивостта на клиента и качеството на имота.
"Това не означава рязко затягане, а по-скоро връщане към по-нормална оценка на риска. При част от купувачите именно това води до отлагане на решение или до избор на по-малък имот", коментира Василев.
От гледна точка на търсещите имот има и друг тип промяна: "Купувачът вече гледа разпределение, изложение, складово пространство, възможност за работен кът, паркомясто и обща поддръжка на сградата. Един добре проектиран имот с по-малка площ може да е по-предпочитан от по-голям, но неефективен апартамент. Локацията също се разбира по-различно. Преди водещо беше името на квартала. Сега все по-важни са конкретната улица, достъпът до транспорт, училища, детски градини, магазини и зелени площи".
Страничен ефект от това е, че две десетилетия жилищен бум в южната част на София, вече започва да се гледа в други посоки. "Южните квартали на София няма да загубят привлекателността си, но моделът на развитие там вече е много по-труден. Причината не е една. Терени има все по-малко, цените на земята са високи, процедурите са по-сложни, а инфраструктурата в част от зоните е под силен натиск. Това се вижда в трафика, в недостига на паркоместа, в натоварването на училища, детски градини и локални улици", обясни управителят на SORENDA Real Estate.
На този фон районите около Илиянци, Требич, Негован, Чепинци, Кубратово и Враждебна вече не се възприемат като периферия с лоши инфраструктура и имидж: "Голямото предимство на Северна София е наличието на повече терени и възможност за по-мащабно планиране. Това позволява не просто да се строят отделни сгради, а да се мисли за цели квартали с по-добра вътрешна организация, паркиране, зелени пространства и услуги".
Не на последно място идва и достъпността от ценова гледна точка.
Затова и Евгени Василев е оптимист: "Ако инфраструктурата продължи да се подобрява, Северна София има потенциал да се превърне в една от посоките на следващия цикъл на развитие на столицата".
USD
CHF
GBP
