Пазарът на имоти в София натисна спирачката, но цените не падат

За първи път от години купувачите на имоти в София вече не бързат, уплашени, че "ще изпуснат влака", а сравняват и мислят дълго. Сделките намаляват, решенията се взимат по-бавно, а инвеститорите стават по-внимателни с новите проекти.

Това става ясно от актуален анализ за пазара на жилищни имоти в столицата от SORENDA Real Estate, който проследява първите ясни признаци на нормализация след няколко години на силен ръст и еуфорично търсене.

Как AI може да влияе в бъдеще на имотния пазар в България и по света?

Да си поговорим за производителност, БВП, инфлация, облигации и ипотеки

По-малко търсене

Според официалните данни на Агенцията по вписванията, през първото тримесечие на 2026 г. в София са регистрирани 7529 сделки с имоти. Наблюдава се спад от 38,1% спрямо бурните последни месеци на 2025 г. 

От агенцията обаче допълват, че този спад не е толкова притеснителен - началото на всяка година традиционно е най-слабият период за имотния сектор, докато в навечерието на еврото имаше сериозна динамика.

Източник: БГНЕС

Показателен обаче е спадът от 12,3% през първото тримесечие на сделките в София на годишна база, който вече категорично доказва, че темпото се забавя. Въпреки това усещане, цените остават бетонирани на високите си нива, а за мащабен срив засега никой не говори.

Ипотеките

Интересното обаче е, че ипотечното кредитиране продължава да расте. Данните на БНБ показват годишен ръст от над 20% при ипотечните кредити.

Масовото очакване, че лихвите по кредитите ще изхвърчат нагоре след влизането на България в еврозоната, не се оправдава поне до този момент. Според експертите на пазара вече има оферти за ипотечни кредити около 2% лихва, включително от големи банки. Именно заради конкуренцията помежду им.

В София през първото тримесечие са вписани малко над 3900 договорни ипотеки, което е ръст от 1,7% спрямо година по-рано. Активността се забавя, но финансирането остава силно.

"По-скоро бих говорил за задържане на пазара, а не за рязко охлаждане", казва Евгени Василев от SORENDA Real Estate.

По думите му през последните месеци няколко фактора са започнали да действат едновременно - влизането на България в еврозоната, политическата несигурност в началото на годината, липсата на бюджет за част от периода, както и международната нестабилност около лихвите, енергията и икономическия растеж в Европа.

Източник: iStock

Така пазарът естествено се изчиства от спекулантите и се завърща към своите истински главни герои - хората с реална жилищна нужда. В момента активни остават младите семейства, купувачите, които искат да се преместят в по-зелен и уреден квартал, и родителите, които бързат да осигурят първия самостоятелен апартамент за своите наследници.

По принцип логиката диктува, че когато купувачите намаляват и сделките вървят надолу, цените също трябва да паднат. На имотния терен в София обаче се случва точно обратното.

Предлагането продължава (ли) да расте

Според анализа докато пазарът прелива от проекти "на хартия", готовите и качествени имоти в добрите райони остават дефицит. Данните на НСИ за първото тримесечие на 2026 г. отчитат сериозен скок от над 28% при разрешителните за строеж, но този бъдещ обем ще отнеме години, преди реално да излезе на пазара.

Данните на НСИ показват, че през първото тримесечие на 2026 г. са издадени разрешителни за строеж на над 2300 жилищни сгради с 13 567 жилища и близо 1,74 млн. кв. м разгъната застроена площ.

За първи път от десетилетие насам: продавачите на имоти у нас станаха повече от купувачите

Ще паднат ли цените?

На годишна база това е сериозен ръст - жилищата се увеличават с 28,3%, а РЗП с 33,3%.

Според SORENDA Real Estate при по-бавен пазар най-уязвими остават надценените имоти и проектите без добра концепция, инфраструктура или достатъчно подготовка.

До кога ще растат цените?

Очакването на пазара е, че драматичният срив на цените от 2009 г. няма да се повтори. Днес икономическият имунитет е на съвсем друго ниво, банките стоят стабилно, ситата за кредити са затегнати, а безработицата е рекордно ниска.

Експертите обаче подчертават, че това в никакъв случай не означава, че цените имат зелена светлина да растат до безкрай.

Прилики и разлики между българския и американския пазар на имоти

Средната цена на новопостроен дом в САЩ е на най-ниското ниво от близо 5 години насам

Според анализа пазарът започва отново да прави разлика между качествен и посредствен продукт. А това обикновено е знак, че секторът влиза в по-зряла фаза.