АДРЕС: Сделките с имоти осезаемо намаляват, но в това няма нищо драматично

Пазарът на жилища в България навлиза във фаза на по-умерена активност след силните години между 2023 и 2025 г., но засега няма признаци за драматичен срив. Данните на Агенцията по вписванията за второто тримесечие на 2026 г. показват спад от 18% спрямо рекордните нива от предходната година, но и ръст в София, Пловдив, Варна и Бургас спрямо първото тримесечие на 2026 година.

Според АДРЕС Недвижими имоти това е по-скоро естествено балансиране на пазара, отколкото начало на криза.

"Много прогнози в началото на 2026 г. сочеха, че второто тримесечие ще бъде дори по-слабо от първото и че ще станем свидетели на невиждан срив и спукване на балон. Нищо от това не звучеше реалистично за един активен, макар и рекорден през последните години пазар. Така и се случи — сериозното сътресение, с което мнозина спекулираха, не се състоя", коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС Недвижими имоти.

По думите ѝ данните за второто тримесечие потвърждават, че пазарът преминава към по-здравословен темп след бума от последните години. Активността през април, май и юни спрямо началото на годината следва сходна сезонна динамика с предходни години — сделките се увеличават спрямо първото тримесечие в обичайните за пазара пропорции.

Прилики и разлики между българския и американския пазар на имоти

Средната цена на новопостроен дом в САЩ е на най-ниското ниво от близо 5 години насам

От компанията посочват, че част от статистиката за по-слаб обем от 2019 г. обхваща цялата страна, включително и най-малките населени места, което не дава напълно точна картина за основните жилищни пазари. В четирите големи града ситуацията е различна — София и Бургас например са близо до нивата от 2023 г., която беше сред най-активните години за сектора.

"Пазарът на жилища не бива да бъде разглеждан като самостоятелна единица — той е функция на доходите на хората, както и на условията по ипотечните кредити. София, Варна, Пловдив и Бургас винаги са били по-активни, а сделките в тях са по-показателни. Вътрешната миграция влияе значително на бизнеса, а оттам — и на покупателната способност на населението", казва Тенекеджиева.

Според АДРЕС отливът на част от купувачите е започнал още през 2025 г. Хората без достатъчно спестени средства за самоучастие са станали по-пасивни, а ефектът от това поведение вече се вижда в статистиката. Въпреки това ипотеките продължават да бъдат важен двигател на пазара. Лихвите остават ниски, а банковите изисквания — разумни за купувачите със стабилни доходи.

Около 60% от сделките през последните три месеца са реализирани с ипотечен кредит, а в София делът им достига 70%.

"При появата на дългосрочен спад можем да видим повече спекуланти сред купувачите. Данните от последните шест месеца обаче очертават друг профил — най-активни са хората, които се нуждаят от дом. Устойчиви остават и купувачите с инвестиционна цел за отдаване под наем, както и тези със спестени средства. На практика житейските нужди и свободните пари са сериозен катализатор за сделка", допълва Тенекеджиева.

Богатството на българите: Над трилион лева, но 75% са жилища

Агресивното кредитиране създава огромни неравенства в обществото и подхранва инфлацията

Отстъпките, които доскоро почти не играеха роля при договарянето, вече се превръщат във фактор. Около 54% от продавачите през последните шест месеца са направили компромис с цената. Той обаче обикновено е ограничен — между 2% и 10% от офертната стойност. По-големите намаления се появяват основно при надпазарни и неправилно формирани цени.

"Работим с продавачите още преди появата на купувач, като целта е имотът да стартира с разумна пазарна цена. Така сделката идва много по-бързо. Отстъпки от 10% са рядкост в момента и се правят основно при оферти, формирани от продавачи, които все още живеят с еуфорията от предходните години", посочва Тенекеджиева.

Разпределението между двустайни и тристайни жилища от началото на годината е почти равномерно — 50:50, като засега няма очаквания някой от двата типа имоти да вземе отчетлив превес.

Очакванията на АДРЕС са пазарът да остане стабилен и през следващите месеци. Летният сезон също се очертава активен, тъй като купувачите продължават да търсят жилище, но с по-силен фокус върху добрата цена и възможността за договаряне.

На пазара на наеми се наблюдава различна тенденция. Нивата, които наемателите са готови да платят, са по-ниски спрямо преди година. Основната причина е ръстът на ежедневните разходи, който кара домакинствата да търсят оптимизация и при жилищния наем — едно от перата, при които най-често се настоява за компромис.