Шули Рен е колумнист за Bloomberg Opinion и пише за азиатските пазари. Преди това е била автор в Barron's, след кариера като инвестиционен банкер

Вземете за пример тази сложна ситуация: намирате се в романтична връзка, продължила дълго време. В началото е било страхотно, но целите ви са се променили. Дали прекратявате връзката с уважение и откровен разговор, или просто спирате да отговаряте на обажданията на партньора си? Това е дилемата, пред която е изправен Пекин в отношенията си с чуждестранните инвеститори, които са притеснени, че ще загубят всичко, ако Китай позволи на закъсалите строителни предприемачи да се срутят твърде бързо.

Пекин има причини да затегне примката около имотните гиганти. Те са натрупали толкова много дълг по време на експлозивната си експанзия — $2,5 трлн. само за най-големите публични 50 от тях — че дори Федералният резерв предупреди, че ситуацията може да засегне и САЩ. След години на лудо строителство Китай се намира в ситуация на свръхпредлагане на апартаменти и цели призрачни градове на различни места в страната, след като търсенето отслабна.

Но строителите изиграха и важна социална роля. През 1998 г., когато Китай даде начало на програмата за окуражаване на частната собственост върху жилищата, имаше остър недостиг на апартаменти в градските райони. Правителството предостави стимули и строителите се възползваха. В един момент Китай добавяше по 15 жилища на всеки 1 000 души — три пъти колкото в САЩ или Япония.

Строителният бум допринесе за бързата урбанизация. До 2020 г. 64% от населението живее в градове, при 36% през 2000 г.

С благословията на правителството гиганти като Evergrande подхраниха този бум с продажбите "на зелено", където купувачите плащат пълната цена далеч преди жилището да е готово. Практиката позволява на компаниите да се развиват много по-бързо. А най-агресивните от тях възприеха модела 3691 — първа копка след три месеца, продажби след шест, готови жилища след девет и връщане на парите на инвеститорите след година.

Но този бизнес модел пося и финансова нестабилност, тъй като предприемачите започваха проекти, които не могат да завършат за толкова кратко време. Evergrande има 1,6 млн. вече платени, но недовършени жилища, за които трябва да намери средства, с които да ги построи.

Междувременно раждаемостта в Китай се доближава до историческо дъно и няма такава нужда от огромен брой нови апартаменти на пазара всяка година. През следващите пет години ще бъдат създавани по 6,9 млн. нови домакинства годишно, при 8 млн. през 2010 г., според Goldman Sachs Group.

Променящата се демография означава, че дори и секторът да не бе попаднал в затруднение, изграждането на жилища постепенно ще заема по-малък дял от икономиката. Но Пекин изглежда бърза. С над 400 мерки за ограничаване на строителството тази година — от затегнат контрол върху отпускането на заеми до ограничение на предварителните продажби — строителните компании, които щяха да издържат поне още няколко години, вече са на ръба на колапса. Големият въпрос сега е как Китай ще се справи с инвеститорите, които са заели десетки милиарди долари на тези строители и сега има риск да не си получат парите обратно.

Ситуацията привлича международно внимание отчасти заради факта, че чуждестранните инвеститори са голямата част от облигационерите. С общо $12 млрд., които трябва да бъдат платени, Kaisa Group Holdings например дължи едва 27% от тях на местни банки. Инвеститорите очевидно се готвят за дефолт: дългът се продава за едва 43 цента на долар.

Пекин ще се радва да има по-малко гиганти в сектора, както и да намали експозицията на банките към него. Но какъв сигнал праща това на света? Следващият път, в който страна има нужда от капитал за друг бизнес — производство на чипове или на част за електромобили — дали чуждите инвеститори ще са готови отново да помогнат?