10 факта за имотите в България, които ще ви заинтригуват

Имотите у нас отново станаха "горещата тема" на деня. След поскъпване от близо 30% през последните две-три години, споровете достъпни ли са имотите, отново са на дневен ред.

От една страна потенциалните купувачи са изправени пред трудното решение кое е по-вероятно - да изтърват по-нататъшно поскъпване, или да се "качат на влака" в неподходящ момент и преди разразяване на следваща дългова криза, която да се отрази на недвижимите имоти.

Ето защо, сега ще погледна към някои факти свързани с недвижимите имоти, които могат да дадат мотиви в полза на една от двете посочени по-горе тези.

Офертните цени на някои имоти вече превишават нивата отпреди кризата

Справка сочи, че към началото на юни, офертните цени на тристайните жилища в София са при ниво от 93 100 евро средно за имот, спрямо 89 775 евро през 2008-ма година.

Данните дават повод за тревога по отношение на имотния пазар и следствие на бурния ръст в цените на жилищата. Динамиката в движението на средните цени на различните типове недвжими имоти в столицата, може да бъде проследена на графиката по-долу:

Данни: Іmоt.bg

Както се вижда от графиката, другите типове имоти, освен тристайните, все още не са достигнали пиковите си нива от 2008-ма година. Но уверено са се насочили към тях.

Най-близо до върховите си нива са многостайните жилища, които са на по-малко от 10% от тези си нива. На близо 15% от върха си са двустайните жилища.

Данните могат да се приемат, като първия по-сериозен симптом за прегряване на имотния пазар.

Доходността от наемите все още е в пъти по-висока от тази по депозитите

Въпреки ръста в цените на имотите, доходността от имотите в София, все още се запазва около и над 5%. При това при почти всички типове имоти, както може да се види от таблицата по-долу.

*Данните са в евро

При нива на лихви по депозитите от около 0.8% за година, при най-добрите предложения и инфлация от около 3-3.5%, доходността от наеми е повече от отлична.

Казано по друг начин, растат не само цените на имотите, но и нивата на наемите. Последните обаче, определено са много по-близо до своя лимит, на база на доходите и покупателната способност на населението.

Ще купувате имот за отдаване под наем - заложете на малкото

Силното търсене на тристайни и по-големи жилища, доведоха до изпреварващ ръст в цените на този род имоти. Това става ясно и от факта, че продажните цени на тристайните жилища в София са при рекордни нива, по-високи от тези преди кризата. Не така обаче стоят нещата при по-малките едностайни и двустайни жилища в столицата.

Както може да се види от таблицата по-горе, ако заложите на по-малките едностайни и двустайни имоти в София, освен по-малка инвестиция, ще получавате и по-висока годишна доходност от наеми. Това до голяма степен противоречи на здравата логика (и предвид на факта, че по-малките жилища се отличават с по-малки допълнителни разходи за поддръжка, ремонт, данъци, обзавеждане и довършителни работи и т.н.), но е факт.

Наемите започват да стават недостъпни

Сравнение с останалите столици от ЦИЕ, сочат че наемите в столицата започват да достигат своя потенциален праг. Справка сочи, че наемът на тристаен апартамент извън центъра на София заема около 68% от средния доход на столичанин, спрямо 65% средно за страните от региона.

Това въпреки факта, че средната цена на квадратен метър имот е далеч по-ниска от тази в ЦИЕ. И да, както всички се досещат проблемът е в доходите на българите.

Имотите в София по-недостъпни от тези в Сан Франциско

Всички сме чували за "невероятно високите" цени на имотите в Сан Франциско. Когато говорим за достъпност на имотите обаче, трябва да имаме предвид и доходите на жителите на съответния град, или страна.

Та колко точно недостъпни са имотите в Сан Франциско?

Според националната статистика в CAЩ, средната цена на имот в Сан Франциско е 800 000 дoлapa. Въз основа на средните доходи на жителите на града от 81 000 долара, това прави съотношение цена на имота към доход от 9.8.

Въз основа на средната продажна цена на имотите в София от 1 200 евро, то средният софийски имот, с площ от 70 кв. м. е с продажна цена от 84 000 евро (164 289 лева). Тоест съотношението цена на имот-среден доход е в размер на 10.2, или над това за Сан Франциско.

Факторът, който може да спре ръстът на имотите се казва - лихви по ипотечни кредити

Повишението на лихвените нива, би бил най-тревожния сигнал за потенциални бъдещи трудности за сектора и цените на недвижимите имоти.

Един пример за това. Да кажем, че имате кредит от 100 000 лева за период от 20 години. Ако сте късметлии и сте успели някак си да го предоговорите при 3,9% лихва на година, то месечната ви вноска ще е в размер на около 600 лева на месец. За целия период на кредита, при подобна лихва, ще върнете сумата от 145 219 лева.

Какво обаче ще се случи, ако лихвите по кредитите се повишат с 1% и се задържат там за целия период от време (много е възможно повишението в бъдеще за целия период, дори да е по-голямо)?

Вашата вноска, вече ще се повиши до 654.4 лева. И ако разликата от 54 лева Ви се струва малка, имайте предвид няколко неща. Първо - общият размер на изплатените средства нараства до 161 672 лева. A сега си представете какво би се случило, ако лихвите по кредитите се повишат с 3 процентни пункта...

Предлагането е друго направление за неприятности за имотния пазар

Поскъпването на имотите става реалност въпреки сериозното предлагане през последните няколко години. Справка сочи, че в страната през изминалата година са били въведени в експлоатация 8 100 жилища. Това се случва след въведени в експлоатация близо 8 400 жилища през 2017-та година и 9 300 през 2016-та година.

През 2016-та година са били издадени разрешителни за строеж на близо 16 000 имота. През 2017-та година цифрата нараства до близо 25 000 жилища. За сравнение през изминалата година разрешителните за строеж в страната са възлезли на близо 35 000 жилища. И това предлагане се очаква да започне да се появява на пазара през следващите няколко години.

Всъщност имотите са били по-добра инвестиционна алтернатива от акциите

По принцип в инвестиционните среди (особено на развитите пазари), витае схващането, че инвестициите в акции се отличават с далеч по-добра доходност от тази на инвестициите в имоти.

Оказва се обаче, че това е мит... поне по отношение на България!

Средностатистическия купувач на недвижим имот е изкарал по-висока доходност от трейдърите на БФБ през последните няколко години. След фалита на КТБ и върнатите депозити, интересът към недвижимите имоти се повиши и станахме свидетели на силно и изпреварващо поскъпване в цените на недвижимите имоти.

Първо ще направя едно сравнение в доходността от инвестиции в имоти и акции от далечната вече 2000-на година, когато бе създаден SOFIX, до момента.

Равносметката е следната - индексът на сините ни чипове е при ниво от 567 пункта, докато средната цена на софийски имот е около 1 850 лева за кв. м. Индексът на сините чипове стартира при 100 пункта преди 18 години, докато средната цена на недвижимите имоти, въз основа на статистиката на НСИ е била 583.83 лева за кв. м. в София през 2000-та година.

На база посочените данни излиза, че инвестицията на борсата е донесла на инвеститорите среден годишен доход в размер на 9.6% без да се отчитат дивидентите. Без да се смята доходът от наеми пък, инвестицията в имот е донесла на инвеститорите средна годишна възвръщаемост от 6.3%.

И макар везната да изглежда като да клони доста към инвестициите в акции, тя се изравнява, като добавим доходността от наеми и дивиденти.

Как стоят нещата от дъното на двата актива?

Индексът на сините чипове SOFIX се е повишил 2.4 пъти от дъното си през февруари на 2009-та година. Това се превежда в средна годишна доходност от 10.1%, без да се отчитат дивидентите.

Дъното при недвижимите имоти бе регистрирано доста по-късно - към края на 2011-та година. От тогава насам, цените на недвижимите имоти в София, добавиха близо 50% към стойността си. Или това се превежда като 6% средна годишна доходност за последните седем години, без да се отчитат наемите.

Отново, когато добавим доходите от дивиденти и наеми, нещата се изравняват.

Големите предимства до момента на имотите, бяха две. Първо те са много по-достъпни и разбираеми за инвеститорите. И второ - те са много по-слабо волатилни. Тоест възможностите за инвеститорите да реализират огромни загуби при имотите са по-малки, в сравнение с акциите. А това, определено е много ценна тяхна характеристика, в среда на почти изравнена доходност с акциите, в дългосрочен план.

Най-голямото поевтиняване при имотите бе в размер на около 35% от върха им, при загуба от близо 90% за SOFIX в разгара на кризата. Тоест ако се претеглят доходността и волатилността при двата типа активи, имотите определено печелят. И това безспорно се оценява от инвеститорите.

Имотите срещу акциите в краткосрочен план

Ако погледнем още по-краткосрочно на нещата - за последните две години, ситуацията при имотите и акциите изглежда доста по-различна, като лек превес този път имат имотите. Индексът на сините чипове SOFIX се повишава от 485 на 567 пункта, или средна годишна доходност от 8.12% без да се отчитат дивидентите.

Въз основа на силното поскъпване на имотите, за посочения период, с около 30%, средната доходност на този инвестиционен клас е по-високо - при ниво от 14% на година. С добавяне на доходността от наеми обаче, която превишава близо три пъти тази от доходността от дивиденти и е в размер на 5%, имотите се оказват по-добрия инвестиционен клас активи.

Още повече в полза на имотите стоят нещата, ако гледаме само последната една година. За този период имотите са поскъпнали с около 15%, без отчитане на доходите от наем, докато акциите са загубили 8.9% от стойността си.

Демографският срив и имотите

Всички, които очакват цените на имотите да продължат да растат с текущите ускорени темпове, до безкрай, трябва да се замислят върху един ключов фактор - демографската криза в страната ни.

Страната ни се отличава с третата най-висока средна възраст на населението в ЕС, след Германия и Италия, по данни на Световната банка. Още по-тревожни са прогнозите на банката, че България може да се превърне в страната с най-рязък спад в съотношението между застаряващо население и такова в трудоспособна възраст.

Това ще засили натиска върху икономиката и пенсионната система. Прогнозите сочат до 2050-та година трудовите ресурси да намалеят с 40%. В резултат на това на един на трима ще е над 65 години а един на всеки двама ще е в трудоспособна възраст.

Сега, въз основа на статистиката по-горе и тази, че българите се отличаваме с един от най-високите проценти на собственост на имоти - около 90%, задайте си въпроса кой ще купува огромния запас от жилища, който ще започне да се "овакантява". Дори и да видим "удвояване" на броя на жителите на най-големите градове, при очакваното застаряване на населението едва ли ще има "свежа кръв", която да поддържа високия темп на повишение в цените на имотите от тук нататък и в дългосрочен план.

Най-скъпо продаваните имоти в момента в София

И накрая малко любопитна статистика на база на офертните цени на имотите.

Най-скъпо продавания едностаен апартамент, който откриваме да се продава в София, е разбира се в Центъра на столицата. За апартамент с площ от 54 кв. м., "луксозно обзаведен" се търсят 175 000 евро, или 3 240 евро за кв. м., въз основа на оферта в сайта imot.bg.

При двустайните няма как да не отбележа една "главозамайваща" оферта за имот с площ от 145 кв. м., в престижния квартал Докторски Паметник с продажна цена от 470 000 евро, или отново ключовата цена от 3 241 евро за кв. м.

Няма как да не ми направи впечатление, че има все повече обяви за двустайни имоти с площ между 80 и 100 квадратни метра и обявени продажни цени за по над 200 000 евро (цена при която можете да си купите прилично студио в близост до плажа в Барселона).

Като гледате офертните цени при най-скъпите двустайни, едва ли ще Ви учуди факта, че тристайните в тази категория (най-скъпо предлагани имоти) започват от 400 000 евро. Те обаче не се ограничават с психологическата граница от 500 000 евро. И стигаме, разбира се, отново до ключовия Докторски Паметник, където тристаен луксозен имот с площ от 175 кв. м. е обявен за 615 000 евро, или 3 514 евро за кв. м.

Няма как да не отбележа още една оферта, която ми прави впечатление. Мястото, разбира се отново е Докторски Паметник, а тристаен апартамент с площ от 100 кв. м. е с обявена продажна цена от 490 000 евро. Или това прави 4 900 евро за кв. м. и може би един от най-скъпите апартаменти, които се предлагат на пазара въз основа на този показател.