Само през миналото десетилетие светът видя пукането на два „балона" на цените на активите: дотком балона и върлуващата в момента криза в жилищния сектор в САЩ.
Инвеститорът от САЩ Дан Амос (Dan Amoss) вижда един трети „балон", и за съжаление - тъкмо в България. Според този практик с опит на нашия пазар, третият балон, който ще се пукне, е в сектора на недвижимите имоти в България. Какви са основанията за подобна мрачна прогноза?
В началото на процеса на инвестиране в недвижими имоти в България се очакваше цените на имотите в София да достигнат тези в Прага и Будапеща, които от своя страна в близко бъдеще да достигнат тези в Рим и Берлин.
Инвеститорите използваха пари назаем, разбира се. Най-умните и съобразителните закупиха два или повече имота, като използваха първия закупен като гаранция за втория, а вторият като гаранция за третия и т.н. Те бяха гениите, които изградиха пътя на финансовите пирамиди.
Фундаменталните анализи сега доказват, че пазарът на недвижими имоти в България е надценен.
Сериозните анализатори на пазара на недвижими имоти използват два главни индикатора за оценка: (1) коефициентът наем спрямо цена и (2) коефициентът цена към доход.
Първият индикатор наем към цена разделя годишната рента от имота към цената му и така показва каква е текущата възвращаемост на инвестицията. Сто години американска история са демонстрирали, че нормалната възвращаемост е 10 - 12%. Имотът е евтин, ако възвращаемостта достигне 15-20%, а показател 6-8% предполага надценяване и „балон".
През последните три или четири години възвращаемостта в България се движи в границите 3-4%, което вече предполага един много раздут „балон" - имотите би трябвало да са надценени три до четири пъти.
Вторият индикатор, съотношението цена към доход показва колко годишни дохода (преди данъците) са нужни, за да може едно домакинство да си закупи дом.
За една зряла уравновесена икономика, правилото е коефициентът да е средно два пъти превишение цената на имота над годишния доход на домакинството (груби изчисления за пазара в България през 80-те години показват, че е било приблизително така).
В момента на повечето пазари в региона индексът е 7-9 годишни дохода на домакинство като цена на един имот, което отново показва, че цените на имотите у нас са „надути" три или четири пъти.
И въпреки че малцина анализатори в страната ще потвърдят, че в България има нещо подобно на балон (България винаги се е посочвала за специален случай), двата ключови показателя ни карат да се замислим какво става у нас.
Щом от имот се печели по-малко, отколкото от банков депозит, инвеститорите в сектора веднага реагират вдигайки цените, за да компенсират ниската доходност от вложенията в имоти. Това е един от психологическите механизми за надуване на балона.
Така че на хоризонта се мержелее вълна цунами. Ще станем ли свидетели на най-лошата имотна рецесия от последните 76 години? Брокерите ни карат да вярваме, че инвестицията в имот е най-сигурното нещо - но очевидно правилото не е валидно във всички случаи.
На пазара на имоти в България печалбите за година достигнаха 25-35% - може ли подобен пазар да е устойчив? Засега въпросът се потулва от приемането на страната в Европейския съюз, но виждаме, че и европейските страни са изправени пред същия проблем.
Балонът на недвижимите имоти се разпространи сред силните средиземноморски икономики на Испания, Португалия, Франция, Гърция, а след това и в Западна Европа.
Следва Източна Европа, първо Чехия, Полша, Унгария, след това балтийските републики, накрая са Балканите (Румъния, Сърбия, Черна гора, България).
Нито една европейска държава няма да остане незасегната. Кога ли и брокерите в България ще покажат притеснение?
USD
CHF
EUR
GBP
Vallentin
на 04.12.2007 в 00:00:56 #12По отношение на това какво правят мутрите с имотите, би било добре да си спомним с колко имота се оказа Самоковеца, когато го убиха. А колко имота е придобил чрез подставени лица няма как да разберем. Когато някой има постоянен и силен поток от финанси, които надвишават многократно личните потребности и инвестиционните нужди на сегашния му бизнес, той търси начин да вложи парите в нещо. Най малкото инфлацията кара човек да желае да вложи парите си в нещо трайно, което не инфлира. Инфлацията на цените в БГ е не само инфлация на лева, но също така и инфлация на еврото, защото лева е фиксиран към еврото. Това означава че със същото количество евро се купуват по-малък брой стоки и услуги. Мутрите най-вече влагат в земя, която могат да застроят в зависимост от местоположението или предназначението (жилищен комплекс блокове, комплекс къщи или хотелски комплекс). Може да ги отдаде под наем, може и да ги остави да си седят за по-добри времена. Да не забравяме, че целта е да се да се вложат наличните пари, така, че те не търсят непременно обратно кешова възвращаемост в кратък срок. С други думи имаме натрупване на недвижима собственост, която продължава постоянно и напосоки, поради което търсенето не спира. Защо мисля, че лесните (мръсни) пари са в основата на ценовия скок. Ето няколко факта. България се води една от страните с много висока имотност на населението. Сиреч повечето българи си имат собствен имот на базата (предимно) на наследяване от семейството. T.e по-голямата маса от хора си имат вече собствени жилища. Втория факт е че населението на България намалява с всяка изминала година (с около 70 000 души на година) а не се увеличава. Това предполага, че по-малко хора ще имат нужда от жилища, а не повече с всяка изминала година. И на фона на традиционната висока имотност, нещо куца на целия пейзаж. От друга страна да вземем наемите. Не е вярно, че наемите в София са ниски. Една що годе хубава и сравнително нова къща под наем започва от 1500 евро на месец. По-луксозните са от 2500 евро на месец. Това е изключително висок наем, като се има предвид ужасната БГ инфраструктура, трагичния трафик и високата несигурност на живота в БГ. В същото време една много хубава къща в Минеаполис, САЩ може да се наеме за $800-$900 на месец. Явно е че нещо не е наред в БГ, картината е изкривена и дисбалансирана. Не е за учудване, че американците са смутени от това, което виждат и правят подобни коментари. Поради горните фактори е очевидно, че ситуацията с цените на имотите в БГ не се формира от нормални пазарни принципи, а е силно деформирана от странични фактори. Най-логичния извод, до който съм могъл да стигна е, че този деформиращ фактор е наличието на огромни количества лесни (мръсни) пари, които се инвестират хаотично и напосоки в недвижимо имущество. Всички знаем, че тези пари са тук и съществуват. Може и да бъркам, че именно те са този деформиращ фактор, но ако някой има по-смислено обяснение, може да го даде да размислим върху него.
mc solaar
на 03.12.2007 в 23:41:30 #11бе , купувайте щото мамата си тракало.... не останаха евтини панелки под 100 000 евра, пък заплатите се вдигат,вдигат и няма къде да си харчи народа парите общо взето ,тука е куха система за кухи лейки неслучайно няма борса за търговия със злато още
StanislavLem
на 03.12.2007 в 23:38:44 #10От къде се е пръкнал тоя велик американски инвенститор, така и не ми стана ясно. Отделно какъв именно е великия му опит на БГ пазара е още по съмнително. 1. Ние не сме САЩ, няма никаква логика да се ползват показатели от американската практика. Типично каубойски подход, да сравняваме целия свят според нас си. Логиката им е нещо от рода, вие имате по-малко МакДоналдс на глава на населението от нас, значи сте в дълбока криза и западналост. 2. Статията абсолютно нищо не споменава за инфлацията в БГ, както и за данъците и анализа на Валентин по-долу е много смислен. 3. Във всяка страна дори и във великите САЩ, е често безсмислено да се говори за страна като цяло. Там и тук, на всеки му е ясна първата максима на недвижимите имоти: "Location, location, location.". Така че всичко е относително, дори и страната да пада като цяло, винаги ще има райони които ще растат много по-бързо и позитивно. 4. В САЩ икономиката на недвижимите имоти е съвсем различна, не само поради факта че има много повече хора които цял живот живеят под наем, а поради това че много от къщите се строят от пресовани дървени плоскости (т.е.) сшперплат и срока им на годност е 20-30 години макс в най-добрия случай. 5. Да столицата се задръства и издишва, но това пък ще даде шанс на местата около нея и в провинциалните градове да растат по-бързо в цените.
dzver
на 03.12.2007 в 23:08:20 #9принципният проблем в България е, че парите губят стойност. Да приемем, че имаш 60 000 евро. Седиш в България и днес имаш 120 тона домати, след 6 месеца имаш 60 тона домати, след още 12 ще имаш 30 тона. Тази тенденция се запазва вече доста време. За това хората купуват имоти и разчитат, че инфлацията ще им изяде кредитите. Вече са го виждали как става 91 година, после 94-97. Вторият проблем е, че все някъде трябва да се живее.
*1912*
на 03.12.2007 в 20:58:40 #8Мен ми е много интересен въпроса със собствеността и използването на новопостроените имоти в БГ. Говорим тука, че 30% от покупките се правят от чужденци. Ако приемем, че те си купуват ваканционни жилища, всичко е ОК за този сегмент от пазара - те си ги изплащат и толкоз. Какво обаче става с останалите 70% от пазара? Ако приемем пак, че болшинството се купуват с мръсни пари от мутри и т.н. се появява въпроса какво правят "мутрите" с толкова жилища след като си ги купят? В смисъл - явно е че много малко са жилищата за лична употреба, щото мутрите така или иначе и до момента са живели в жилища, които да ги радват (нали имат пари), а освен това смятам че броят на новите жилища е по-голям от броя на мутрите (някой да ме поправи ако смята, че не е така). Дори да се перат пари чрез жилищата те пак трябва да стигнат до крайния си собственик в един момент, който да плати обявените цени на пазар в момента. Въпросът е после какво става с тези жилища? Ако се дават под наем - вижда се че наемите са много ниски и има по-голяма доходност от банкови депозити, така че това не е рентабилно? Би ли могъл някой да ми обясни? Може би има хиляди българи плащащи ипотеки по 1 000 евро месечно?
Dimitar
на 03.12.2007 в 20:46:45 #7Щом и money.bg обърна плочата, значи момента наближава или вече е дошъл.
mc solaar
на 03.12.2007 в 19:51:31 #6все повече стават 'официалните признания' за 'мержелеещото се' цунами, което говори ,че може и да е по-скоро от очакваното... а що се отнася до мръсните пари,не сме ние най-големите тарикати на света ,та само тук да има такова явление, по-скоро това се използва за параван ,за да се подлъжат хората и да се заробят колкото може повече с кредити. 'пирамиди,фараони, и балъци за милиони' , дет се вика !
IstinaTa
на 03.12.2007 в 19:43:52 #5То беше ясно като бял ден.Мутрите играят партия с вестници и списания, като по този начин диктуват фалшивите си прогнози с цел извличане на огромни печалби за кратко време. Не питайте кой губи.
Vallentin
на 03.12.2007 в 19:26:54 #4Написаното в статията би било вярно, ако обикновените граждани в България бяха основния покупателен фактор на имоти. Т.е статията е написана на базата на покупателната способност на населението. Факт е обаче, че НЕ покупателната способност на населението движи пазара на имоти в БГ. Около 30% от сделките се правят от чужденци. Останалите 70% от българи. Една част от тези българи са такива които взимат кредити (това са нормалните граждани на базата на които е изградена логиката на статията). Аз не знам каква част от тези 70% са сделките на нормалните граждани, но огромен % от сделките се правят с мръсни, мутренски и политически пари. Именно тези пари са основния движещ фактор в сделките на имоти. Статията не взима предвид този основен фактор, поради което нейните калкулации и прогнози не са базирани на реалните факти. Докато има корупция в БГ и наличие на голямо количество мутренски пари, няма да може да се направят реалистични прогнози за това какво ще стане с цените на имотите в БГ. Наличието на пари от сивата икономика също е фактор който оказва своето влияние на този пазар. Ето още някои фактори. С въвеждането на 10% плосък данък за фирмите, много фирми имащи бизнес в чужбина започнаха да вкарват парите си от вънка и да ги легализират в БГ, защото 10% звучи приемливо за повечето. Така тази година се наляха допълнителни количества пари в БГ. Мнозина са инвестирали тези пари в имоти. Догодина с влизането на 10% плосък данък и за гражданите, мнозина граждани биха внесли парите си в БГ които сега стоят в чужди банки. В това число влизат и българите живеещи и работещи в чужбина, които биха се възползвали от по-ниския данък да си купят имот в родината. Това ще налее допълнително ресурси в купуването на имоти. Така, че може да се предположи, че през 2008-а цените на имотите ще продължават да се покачват. Може би не с такива темпове, но е логично покачването да продължи. Балона би се поспихнал в момента в който кредитите започнат да гърмят. Това до 2-3 години ще започне да се случва. Инфлацията е висока, това означава че българина трябва да отделя все повече пари за насъщните нужни и ще му остават все по-малко да изплаща кредитите си. Рано или късно лошите кредити ще започнат да растат. В момента казват че процента на лошите кредити е нисък, но е възможно истинския процент да се крие от банките за да не се плашат новите клиенти за кредити. Разбира се ако мутренските пари са основния движещ фактор, то балона няма да се спука докато има мръсни пари. Възвращаемостта от имоти обаче е много по-висока в страни като Дубай, и рано или късно хората с пари (чисти или мръсни) ще се ориентират в по-изгодни инвестиции и това ще отслаби БГ пазара. По отношение на написаното от "селянина", аз бих коментирал че трудно ще намериш къща за 20-30 хил евро на 25-30 км от София. Е може да намериш някоя вила в гората без път, ток и вода. Къщите в този диапазон вървят по около 50 хил. евро и то съборетините, за които ще се иска да се налеят поне още 15 хил евро за да стават за нещо. По изгодно е да си купиш земя и да си построиш нещо ново. Верно тичане, главоболия, разправии, но цените на селските къщи около София са на границата на пълното безсмислие.
Nik604
на 03.12.2007 в 18:54:49 #3имотите ще го духат, имотниците и те!
Kreten
на 03.12.2007 в 18:20:34 #2И аз съм на същото мнение както в статията.
Селянина
на 03.12.2007 в 17:56:34 #1В България със строителство и продажби се занимават мафията и политиците скрити зад мутри.Не може в страната или например в София където заплатите са по 300-400евро а наемите по 200-250 цените да растат всяка година с по 25-30%само след 2-3години цените на тристайните апартаменти ще стигнат 200-300 000евро.Това са смехурии.Тези пари в банка носят 16-24 000евро.Трябва да си идиот за да дадеш толкова пари за апартамент и незнам какъв да го направиш с банков кредит.С тези пари човек може да живее охолно без да работи.За 20-30 000евро ще си купя къща в някое селце на 25-30км от София и ще си гледам кефа.За качеството на строителството няма да говорим.В София строят цигани и помаци ит цялата страна кадри на бившите строителни войски.Презастрояването води до липса на места за паркиране,недостатъчен капацитет на пътища транспорт,канализация и електрически мрежи.София се превръща в гето.След всеки дъжд ще гледаме боклуците чак пред НДК.За съжаление вече няма нищо престижно в това да живееш в София.Всички алчни глупаци ще си платят за тарикатлъка въпрос на година максимум две е.