След банковата криза дали е възможно следващото домино да бъдат всички онези празни офис сгради в центъра на вашия град? Инвеститори и икономисти бият тревога за пазара на бизнес имоти, виждайки проблеми с рефинансирането. Този сектор е силно засегнат от години с преминаването към дистанционна работа, което води до нарастващи нива на свободни работни места и спад в стойността на имотите.
От своя страна Лиза Шалет, главен инвестиционен директор на Morgan Stanley Wealth Management и стратезите, виждат "огромно препятствие" пред себе си.
"Опасяваме се, че напрежението в други класове активи ще се превърне в друг насрещен вятър за технологичните акции с мегакапитал, заедно с тези, предизвикани от рецесия на печалбите и/или икономическа рецесия", пише Шалет в седмичната бележка на Глобалния инвестиционен комитет. И тя представи някои плашещи цифри.
"Повече от 50% от 2,9 трилиона долара търговски ипотеки ще трябва да бъдат предоговорени през следващите 24 месеца, когато новите лихвени проценти по кредитите вероятно ще се повишат с 350 до 450 базисни пункта", пише Шалет. Тревожно Шалет отбелязва, че регионалните банки представляват 70% до 80% от всички нови заеми през изминалия цикъл, като всички погледи са насочени към сектора след историческите сривове на Silicon Valley Bank и Signature Bank миналия месец.
Шалет каза още, че офис имотите вече са изправени пред "светски насрещни ветрове" от дистанционна работа и сега вижда по-нататъшен натиск с нива на свободни работни места, близки до 20-годишен връх: "Анализаторите на MS & Co. прогнозират спад на цените на CRE от пика до най-ниското ниво с около 40%, по-лошо от Голямата финансова криза."
Почти 1,5 трилиона долара дългове за търговски недвижими имоти в САЩ трябва да бъдат изплатени преди края на 2025 г. Големият въпрос, пред който са изправени тези кредитополучатели, е кой ще им даде заем?
"Рисковете при рефинансиране са отпред и в центъра" за собствениците на имоти от офис сгради до магазини и складове, пишат в бележка миналата седмица анализатори на Morgan Stanley, включително Джеймс Игън. "Стената за зрялост тук е заредена отпред. Както и свързаните с това рискове."
Инвестиционната банка изчислява, че оценките на офисите и имотите за търговия на дребно могат да паднат с до 40% от пика до минимума, увеличавайки риска от неизпълнение.
В допълнение към главоболието, малките и регионалните банки - най-големият източник на кредит за индустрията миналата година - бяха разтърсени от изтичане на депозити след прекратяването на Silicon Valley Bank, което поражда опасения, че ще ограничи способността им да предоставят финансиране на кредитополучателите.
Стената от дълг ще се влоши, преди да се подобри. Падежите се покачват през следващите четири години, достигайки връх от 550 милиарда долара през 2027 г., според бележката на MS. Банките също така притежават повече от половината ценни книжа, обезпечени с търговска ипотека на агенцията - облигации, подкрепени със заеми за имоти и емитирани от субекти, спонсорирани от правителството на САЩ, като Fannie Mae - увеличавайки тяхната експозиция към сектора.
"Ролята, която банките играят в тази екосистема, не само като заемодатели, но и като купувачи", ще утежни вълната от рефинансиране, която предстои, пишат анализаторите.
Повишаването на лихвените проценти и притесненията за неизпълнение на задължения вече навредиха на сделките на CMBS. Продажбите на ценните книжа без държавна подкрепа са паднали с около 80% през първото тримесечие спрямо година по-рано, според данни, събрани от Bloomberg News.
Както Fortune съобщи по-рано, вече са вероятни по-строги стандарти за кредитиране на пазара на търговски имоти. Всъщност вече бяха въведени по-строги стандарти за кредитиране, когато Федералният резерв повиши лихвените проценти в опита си да намали инфлацията, а банковата криза само ще влоши съществуващата липса на ликвидност. Това от своя страна ще увеличи риска от неизпълнение на задължения, проблеми и просрочия, тъй като индустрията до голяма степен е изградена върху дългове, казаха експерти по-рано пред Fortune.
Бедствието от този мащаб, казва Шалет, ще навреди на наемодателите и банкерите, които им отпускат заеми, като се разпространи надолу към бизнес общностите, частните финансиращи капитали и собствениците на базови ценни книжа. Нито технологичният, нито потребителският дискреционен сектор ще бъдат "имунизирани", каза още тя.
А какво да кажем за по-широкото въздействие върху икономиката? Въпреки че Шалет вижда все още възможно меко приземяване, тя казва, че шансовете това да се случи намаляват в светлината на вероятността от по-строги стандарти за кредитиране.
Това мнение се споделя и от главния изпълнителен директор на Twitter и Tesla Илон Мъск, който наскоро туитна, че състоянието на дълговия пазар на търговски недвижими имоти е "най-сериозният задаващ се проблем". Но, разбира се, той има собствени проблеми с офис сградите, които може да подхранват тревогата му.
Насред сумрака има някои късчета добри новини. Консервативните стандарти за кредитиране след финансовата криза осигуряват на кредитополучателите, а от своя страна и на техните кредитори, известна степен на защита от падащи стойности, пишат анализаторите.
Настроенията към многофамилните жилища също остават много по-положителни, тъй като наемите продължават да се покачват, една от причините Blackstone Real Estate Income Trust да има положителна възвръщаемост през февруари, въпреки че нарастващият брой инвеститори подават заявки за теглене. Наличието на заеми, обезпечени от агенция, ще помогне на собствениците на тези имоти, когато трябва да рефинансират.
И все пак, като изключим жилищните блокове, мащабът на проблемите пред банките става още по-голям. Според доклада около 70% от другите заеми за търговски недвижими имоти с падеж през следващите пет години се държат от банки.
"Търговските недвижими имоти трябва да бъдат преоценени и са необходими алтернативни начини за рефинансиране на дълга", казаха анализаторите.
Междувременно европейските емитенти на недвижими имоти имат еквивалента на повече от 24 милиарда евро, дължими за изплащане през остатъка от годината, пише анализаторът на Bloomberg Intelligence Толу Аламуту в бележка.
"Определено виждаме компаниите за недвижими имоти да правят всичко по силите си, за да намалят инвестиционните програми, повече съвместни предприятия, обратно изкупуване на облигации и където е възможно, намаляване на дивиденти", каза тя в имейл. "Изхвърлянето също е ключов фокус. Някои скорошни коментари от емитенти на недвижими имоти показват, че все още не е лесно да се продават големи портфейли.
*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на облигации на финансовите пазари.
USD
CHF
EUR
GBP
