Не че имаше нужда, но и икономистите го заявиха ясно: жилищата в София са надценени (поне на някои локации) и като цяло са недостъпни за софиянци. Доклад на UniCredit Bulbank, представен в четвъртък, сочи, че едва една пета от жителите на София и още три големи града — Пловдив, Варна и Бургас — могат да си позволят спокойно да си закупят жилище.

Кристофор Павлов, главен икономист на банката, посочва, че на редица локации в София жилищата са достигнали нива, "които са над онези, които преобладаващото ниво на доходите сочи". А това означава, че е "налице риск от спад в цените в някои локации".

Той подчертава още, че ако евентуалният спад в цените на жилищата съвпадне във времето с момента, в който цените на ипотечните кредити започнат да нарастват отново, рисковете за финансовата стабилност ще се увеличат".

Разбира се, този спад може и да не се материализира: "Възможно е цените на жилищата да се стабилизират на вече достигнатите нива, докато в същото време доходите продължат да нарастват, което, ако продължи достатъчно дълго, би направило жилищата в София отново достъпни", казва той.

Докладът на UniCredit Bulbank не е първият, който говори за надценените имоти и за рисковете, които ситуацията създава. Притеснение вече се забелязва и сред централните банки, както и в редица доклади от последните месеци.

Макар че международни сравнения са много трудни поради разликите в използвания подход на измерване, жилищата в България изглеждат по-малко недостъпни в сравнение с повечето страни от Централна и Източна Европа. По подобен начин жилищата в България през 2020 г. изглеждат по-малко недостъпни и от тези в повечето страни от Европейския съюз, се казва още в доклада.

Какво означава недостъпни?

Според използваната в анализа скала за оценка жилищата се смятат за "достъпни", когато домакинство със среден доход трябва да спестява до 3 пъти годишния си брутен доход, за да си купи жилище с размер равен на средния за страната (73 кв. м). Жилищата се смятат за "умерено недостъпни, когато този показател е между 3.1 и 4, "сериозно недостъпни", когато е между 4.1 и 5 и "крайно недостъпни" когато е над 5.1.

В столицата, достъпни за домакинствата със средни доходи са жилищата в 16% от общо 98 изследвани локации (тоест в тези квартали съотношението средна цена на жилище разделена на средния брутен годишен доход на домакинство е по-ниско от 4.1 пъти), като дела на крайно недостъпните локации (тези със съотношение цени на жилище към доходи на средното домакинство по-високо от 5.1 пъти) е 46%. В същото време в по-малките населени градове като Плевен, Пазарджик, Перник, Шумен и Велико Търново жилищата остават достъпни за домакинствата са средни доходи през 2020 г., според изследването.

Ситуацията в София

Данните сочат, че достъпни са жилищата само в 4% от локациите в София са умерен онедостъпни (със съотношение цени на жилища спрямо доходи на домакинства между 3.1 и 4 пъти) са 12% от локациите. Сериозно недостъпни (със съотношение цени на жилища спрямо доходи на домакинства между 4.1 и 5 пъти) са жилищата в 38% от локациите, докато крайно недостъпни (със съотношение цени на жилища спрямо доходи на домакинства между над 5.1 пъти) са жилищата в оставащите 46% от локациите.

По време на най-високата точка от балона с цените на недвижимостите през третото тримесечие на 2008 г. няма нито една локация със съотношение цени спрямо доходи в интервала до 3 пъти - отговарящ на "достъпни жилища" и от 3.1 до 4 пъти - отговарящ на "умерено недостъпни жилища". Локациите със сериозно недостъпни жилища са само 2%, като във всички останали локации - 98% жилищата са крайно недостъпни В края на предишния цикъл с цените на жилищата са достигнати най-ниските стойности на показателя цени на жилища спрямо доходи на домакинствата. Така например през третото тримесечие на 2013 г. в 3%от локациите жилищата са "достъпни", в 40% са "умерено недостъпни", в 36% са "сериозно недостъпни", и в оставащите 20% са "крайно недостъпни".

Ръстът вероятно ще продължи

Икономистите очакват, че през 2021 година вероятно цените на жилищата ще се увеличат с по-високи темпове в сравнение с доходите на домакинствата, поради покачване на цените на строителни материали, допълнителния ефект на пандемията от Covid-19, който се очаква да генерира по-високо търсене, както и продължаващия спад в доходността на банковите депозити, който ще продължи да насочва все повече средства към пазара на жилища. "Тези три фактора в комбинация, най вероятно ще доведат до ускоряване на темповете на нарастване на цените на жилищата през 2021 г., на фона на по-скромно протичащо увеличаване на доходите. Това сочи, че през 2021 г. вероятно ще наблюдаваме допълнително влошаване на достъпността на жилищата. Картината на ниво отделни населени места ще продължи да бъде нюансирана, като в София и другите големи градове, където търсенето остава най-високо, негативната тенденция на влошаване на индикаторите за достъпност на жилищата ще бъде най-ясно изразена", обобщават в прогнозата си икономистите. Влияние върху цените на имотите може да окаже и предстоящото присъединяване на България към еврозоната.