Изминалата си вече 2024-та година започна като годината с много въпросителни и се превърна в поредната успешна година за имотния пазар. Имаше несигурност и неяснота по много въпроси - дали ще се вдигат лихвите, кога ще не приемат в еврозоната, дали ще се успокои темпът на инфлацията, какво ще се случи с предлагането и дали ще се повиши.
В края на годината можем да кажем, че много от негативните очаквания за пазара не се сбъднаха. Лихвите останаха на исторически най-ниските си нива, а банковото кредитиране нарасна с 36% за първите 9 месеца на годината. Това естествено води не до затихване, а до ускоряване на темпа на растеж на цените, особено през второто полугодие и към момента имаме ръстове на годишна база от 10-15% в много от водещите градове на страната. Това е много повече от затихващата си вече инфлация в рамките на около 2%.
Какво ще се случва с лихвите по ипотечните кредити?
Голяма част от покупките на недвижими имоти у нас, се извършва с банково кредитиране. И в тази насока, голямо парче от пъзела - накъде ще се движат цените на имотите у нас, е свързано именно с посоката на лихвите по ипотечните кредити.
Световните централни банки продължават да намаляват краткосрочните лихви. На последното си заседание на 18 декември Фед ги понижи с 0.25 процентни пункта. Преди около две седмици ЕЦБ също очаквано намали лихвите с 0.25 процентни пункта до ниво от 3%.
Действията на банките се предопределят от охлаждането на инфлацията през последните две години. Но сега, все повече стават експертите, които предупреждават, че през следващата година, темповете на намаление на лихвите може да се забави, до голяма степен в резултат на възстановяване на инфлационния натиск. И това може да не е толкова добра новина за бъдещите купувачи на имоти.
Намалението на лихвените проценти от страна на ЕЦБ, като цяло оказваше положително въздействие в посока на намаляване на лихвите по ипотечните кредити у нас. Те достигнаха нива между 2.4 и 2.8%, невиждани от много години насам.
Затягането на условията по отпускането на ипотечни кредити, от страна на БНБ, влезли в сила от първи октомври, като противно на страховете на много от пазарните наблюдатели, не оказа съществено въздействие върху размера на новоотупснатите кредити, както и кредитните нива. Сред новите условия бяха месечната вноска да е максимум 50% от дохода за периода, минимум 15% самоучастие, покриване от банката на до 85% от стойността на апартамента, максимален срок по договора за кредит - 30 години.
Но бъдещите купувачи на имоти у нас, едва ли могат да разчитат на това лихвите по ипотечните кредити да се понижат особено много от настоящите им нива. Причина за това, освен новите условия по кредитите, може да е и бъдещата политика на ЕЦБ на забавяне на темповете на намаление на лихвите, при потенциално забавяне на темповете на спад на инфлацията, или нейното ускоряване.
Ново жилищно строителство
Ако приемем, че търсенето на имоти у нас, се запази без особена промяна през следващата година (при липса на сериозна промяна в ипотечните лихви), то при равни други условия движението в цените на имотите, може да се предопредели до голяма степен от страната на предлагането.
В тази насока, можем да погледнем към новото жилищно строителство, за да видим каква е ситуацията там. През първите три тримесечия на тази година е започнало строителството на 4 654 жилищни сгради в страната, с обща разгърната площ в размер на 2.93 милиона квадратни метра.
За сравнение, през първите три тримесечия на миналата година са били започнати 4 315 жилищни сгради, с обща разгърната площ от 2.57 милиона кв. м., а година по-рано, за същият период - 4 199 жилищни сгради с разгърната площ от 2.76 милиона кв. м.
Определено може да се каже, че има известно повишаване на началното жилищно строителство през последните няколко години, факт, който при равни други условия, може да окаже натиск по отношение на цените на имотите през следващата година, макар и не особено голям.
Достъпни ли са имотите?
Повишението в цените на имотите у нас, ги прави все по-недостъпни, особено за първи купувачи. През третото тримесечие на изминаващата си вече година, имотите са поскъпнали средно с 16.5% спрямо същия период на миналата година, според данни на НСИ.
Съпоставени с второто тримесечие на тази година жилищата в края на септември са поскъпнали най-много във Варна и София - с темпове от над 5 процента.
Като цяло цените на жилищата в страната през третото тримесечие на годината са се увеличили спрямо предходното тримесечие с малко под 4 процента. Сред градовете с най-големи изменения в цените са Стара Загора и Бургас, при които е отчетено повишение от малко над 4 процента.
За бъдещите купувачи на имоти обаче, освен ръстът в цените, много по-важна, като фактор за вземане на решение, е тяхната достъпност. Тя може да бъде измерена с това колко имот купува доходът на всеки един потенциален купувач.
И тъй като цените и доходите са различни, в различните градове на страната, за пример колко достъпни са имотите в момента, ще вземем столицата. За достоверност на данните, ще се доверим на международното издание за съпоставяне на разходите за живот - Numbeo.com.
Съгласно изданието, средната продажна цена на апартамент извън центъра на София е 5 802 лева, при среден нетен доход за софиянец от 2 607 лева. Това означава, че апартамент с площ от 85 кв. м., би струвал 493 170 лева средно. Въз основа на среден годишен нетен доход от 31 284 лева, това означава, че един среден апартамент се купува с 15.8 годишни нетни дохода на среден жител на столицата. Това съотношение може да се определи като изключително високо. Средното време за изплащане на този апартамент от двама работещи е 7.9 години. Това е далеч над съотношението от 5.1, което се смята, че сочи изключителна недостъпност на имотите.
Какво прогнозират имотните специалисти за пазара през 2025 г.?
Анас Хамид - Мениджър Фронт офис Явлена:
"През 2025 година пазарът на недвижими имоти в България се очаква да запази стабилността си, макар и с по-умерени темпове на растеж. Прогнозите сочат, че цените на имотите ще се увеличат с около 5% до 10%. Този ръст ще бъде резултат от взаимодействието на различни икономически фактори. От една страна, евентуалното покачване на лихвените проценти може да охлади интереса на купувачите, особено тези, които планират покупка на първи дом. От друга страна, завършването на значителен брой нови строителни проекти ще доведе до по-голямо предлагане и ще разшири избора за купувачите.
Потенциалното присъединяване на България към еврозоната също е ключов фактор, който би могъл да насърчи чуждестранните инвестиции, допринасяйки за допълнителна динамика на пазара. Макар че се очаква ръстът да бъде по-умерен в сравнение с последните няколко години, пазарът остава привлекателен както за местни, така и за международни инвеститори.
През последните две години пазарът на наеми демонстрира висока динамика и се очаква тази тенденция да продължи. През 2025 г. обаче е вероятно ръстът на цените и търсенето да се забави леко. Въпреки това, търсенето ще продължи да надвишава предлагането, което ще поддържа възходящия тренд в наемните нива. Смятаме, че през 2025 г. средните наеми в страната ще отбележат увеличение от поне 10%."
Елизабет Ценова - Главен Агент Ново Строителство в агенция за недвижими имоти Мирела:
"Цените ще продължат да растат, като очакванията са за около 10%. Наблюдава се подмяна на жилищния фонд в посока ново строителство, тъй като купувачите унаследяват от родителите си обекти в стари сгради, които са морално остарели и не отговарят на съвременните стандарти в строителството.
Активните купувачи в момента предпочитат проекти с допълнителни екстри и удобства (спортни съоръжения, алеи за тичане и разходки, заведения за хранене) и с правила, поддръжка и зелени площи, които осигуряват по-качествена среда на живот.
Отчитаме засилено търсене на апартаменти с по-големи площи и повече помещения, както и на обекти с устойчиви елементи и по-висока енергийна ефективност.
Обемът на отпуснатите кредити през 2024-та година се повиши, като тази тенденция е вероятно да продължи и през 2025-та година. В банковия сектор се очакват промени в посока регулиране на пазара (тенденция, която стартира още през м. октомрви 2024 г., когато БНБ наложи по-стриктни правила за кредитоискателите). Промените от м. октомври 2024 г. вече влияят на купувачите с ниско самоучастие и ниски доходи и очакванията ни са, че тази категория купувачи ще отпаднат от пазара следващата година.
-Банките ще селектират по-платежоспособни клиенти с високо самоучастие. И в този момент се наблюдава, че оценките на жилищните имоти вече трудно достигат продажните цени, с което автоматично се изключват купувачите с ниско самоучастие. Очакваме тази тенденция да се запази и следващата година."
*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари
USD
CHF
EUR
GBP
