Какво се случва с пазара на жилища под наем и защо поскъпнаха толкова те?

Силното повишение в цените на имотите във водещите градове на страната, водено от София, има своите странични ефекти. През последните две години имотите поскъпнаха с около 30%. Подобно на тях обаче, наемите се повишиха с подобни темпове, дори с по-високи...

И докато покупката на имот е решение, което зависи от Вас, когато живеете под наем, Вие сте много по-зависим по отношение на месечния си разход. Всички, които си мислят, че защото живеят от много години в един апартамент са защитени от повишение на наема - могат и да са в голяма грешка...

Да, вярно е че наемодателите предпочитат дългосрочни наематели, но също така е вярно, че и те следят пазара на наемните нива. И няма как да не забележат, че нивата на наемите са нараснали с близо 50% за последните две-три години.

Проблемите за новите наематели идват от новите цени на имотите

Най-засегнати в момента са тези, за които тепърва предстои да наемат имот в столицата и останалите водещи градове.

Проблемът идва от новите апартаменти, които излизат на пазара. Макар, че те по принцип посрещат наемното търсене и би следвало да оказват низходящ натиск върху нивата на наемите, ефекта им е напълно противоположен. А причината - поскъпване на имотите с изключително ускорени темпове през последните няколко години.

София е втората столица с най-висока доходност от наеми в Европа

На първо място в това отношение е Талин, а непосредствено след българския град е съседен Букурещ

Хората, които са закупили наскоро имот (примерно преди година, година и половина) с инвестиционна цел, тоест с цел да ги отдават под наем, са хванали високите цени. И когато си направят сметка, че търсят доходност за инвестицията си от да кажем 5%, сметката им излиза в един твърде висок наем. Не, не казвам, че те ще успеят да отдадат имота си при тази цена, но това е първоначалното, което ще поискат и което смятат, че оправдава инвестицията им.

Един пример. Да кажем, че инвеститор е купил имот в "престижен квартал", както сме свикнали да четем по обявите, примерно от 100 кв. м. за 150 000 евро (това при добро стечение на обстоятелствата). За довършителни работи и обзавеждане е дал още поне 30 000 евро и инвестицията му възлиза на 180 000 евро.

Ако целената доходност за тази инвестиция е 5% (което е пет пъти по-високо от лихвите по депозитите и само с 2% над инфлацията), то търсения от този инвеститор наем ще възлиза на 9 000 евро на година. Или инвеститорът, ако е рационален ще търси наем на имота си от поне 750 евро.

При липсата на сериозно предлагане на имоти в момента, този имот автоматично вдига косвено средния наем, на всички отдавани в момента имоти. Той започва да създава илюзорни представи и в тези, които са отдали апартаментите си в момента. Илюзорни, защото започват да си мислят, че това са реалните нива на наемите в момента, без това да е подкрепено от статистика, че такива имоти се отдават, или от тезата дали ще се отдават под наем, ако достатъчно на брой имоти излязат едновременно на пазара на тази цена, както и дали техните имоти са конкурентни на посочения (но това е друга тема)...

Какво е противодействието на тези завишени офертни наемни цени?

Добрата новина е, че новодобавеният имот ще вдига средните цени с по-слаби темпове. Защото на пазара непрекъснато се освобождават имоти, които са закупени на по-ниски цени преди години и които излизат на пазара. Например, ако имот, който е закупен преди 8-10 години (в пика на кризата с недвижимите имоти), в същия квартал и при цена наполовина на горепосочената, излезе на пазара, ще подсигури доходност на собственика си от 5% при далеч по-нисък наем.

Как изглежда ситуацията при стария имот, който излиза на пазара?

Да кажем, че преди десет години подобен имот е бил закупен за 60% от стойността на новия в момента, или за 90 000 евро. Ако разходите за обзавеждане са малко повече, с отчитане на амортизацията - да кажем 35 000 евро, то общо инвестираната стойност възлиза на 125 000 евро. Ако този имот се освободи в момента, то собственика му спокойно може да поддържа по-висока доходност с по-нисък наем. Защото при наем от 600 евро (със 150 евро под този на чисто новия апартамент), доходността би възлизала на 5.8%.

Недостигът на кадри ще свали цените на наемите на офиси в София

През следващите години се очаква огромно предлагане и намаляващо търсене, прогнозират от Cushman & Wakefield Forton

Разбира се собственикът ще погледне средните нива на търсените имоти в квартала и ще прецени, че може да иска за този имот 650 евро - с около 10% под наема на чисто новия апартамент (заради това, че вече е ползван). При подобна цена, доходността вече би се повишила до 6.2%. А пазарът ще покаже, дали наемателите биха предпочели да дават по-висок наем за нов апартамент, или по-нисък за стар.

Въпросът обаче има и друг гледна точка. При старите имоти, които излизат на пазара потенциалните наематели имат много по-голям шанс да искат и да получат намаление в наема. Докато при новите имоти, които тепърва излизат на пазара, възможността за подобна отстъпка е далеч по-малка (заради сериозното понижение на доходността от наеми към нивото на инфлацията, което обезсмисля направената инвестиция).

Текущата ситуация ще има и други ефекти, които ще засегнат всички наематели...

Първият страничен ефект ще е - все по-голям натиск ще се оказва върху настоящите дългосрочни наематели, чиито наеми не са били променяни от години, да плащат повече. И те ще са принудени да го правят, защото в противен случай ще трябва да се изправят на един пазар, където новото предлагане е при наеми с поне 50% по-високи от това, което плащат.

На второ място - закупилите нови имоти с цел отдаването им под наем и търсене на доходност от поне 5% за спестяванията си, които не успяват да ги отдадат, могат да излязат на пазара на продажбите, предвид текущите високи цени на имотите.

Те вече са загубили две години в чакане и ако преценят, че не могат да ги отдадат при желаните от тях нива, могат и да сметнат, че ще е по-добре да се отърват от тях, докато цените все още са високи. Това само по себе си също може да има няколко ефекта. Първо низходящ натиск върху цените на продажните имоти. Второ - изтегляне на предлагането и допълнително натиск върху цените нагоре (дори и на старо строителство).

Защо януари и февруари са едни от най-добрите месеци за наемане на имот?

Един нагледен пример

Търсещите имоти наематели, могат да прибягват все по-често към по-агресивни действия с цел да изкарат от имотите наематели, които плащат далеч по-ниски наеми от пазарните. Това може да включва директна връзка със собственици, пускане на оферти за наемане при по-високи нива, предплащане на няколко наема и др.

Какви са перспективите при наемите в краткосрочен план?

Проблемът е, че в близката една две години, ситуацията едва ли ще се подобри особено много. Чисто новите сгради и имоти, които ще се вливат на пазара са закупувани при относително високи цени и собствениците им няма да могат да са особено гъвкави по отношение на отстъпки от наемите. Предвид на големия брой нови сгради обаче, които ще излязат на пазара наемателите ще имат далеч по-голям избор.

Старите имоти, които ще излизат на пазара, най-вероятно ще се опитват да си присвоят високите офертни цени на новите, но едва ли ще успяват и ще им се налага да правят по-сериозни отстъпки, за да не стоят празни. При тях наемателите ще имат много повече свобода да преговарят за цената, защото за текущите високи наемни цени ще имат много по-добри алтернативи (в лицето на чисто новите апартаменти, които са излезли на пазара).

Най-отстъпчиви, най-вероятно биха били собствениците на сгради построени между 2010-2014 година, имотите в които са купувани при далеч по-ниски цени, включително и по време на кризата.

В крайна сметка, пазарът на наемни нива е възможно да започне да намира своя баланс, съобразявайки се не само с инвестиционните разходи на новите имоти и с това което всички си мислят, че струват имотите им, но и с реалните доходи и възможности на българите.

А трябва да подчертаем, че средните разходи за наеми на софиянци, са при нива от около 39% от доходите им, или малко над средните за жителите на столиците в Централна и Източна Европа - от около 37%. Така че резервите за повишение на този процент, или за повишение на наемите без реален ръст на доходите, определено изглеждат изчерпани.