Недостигът на висококвалифицирана работна ръка в България съвсем скоро ще се отрази негативно и на още един сектор - офис площите. Очакваното по-бавно развитие на IT и аутсорсинг сектора през следващите години ще въздейства негативно и върху търсенето на висококачествени площи в столицата, като ще подложи и цените на натиск, прогнозират от Cushman & Wakefield Forton.

Компаниите в IT и аутсорсинг секторите в момента отговарят за 70 процента от пазара в столицата и са основен фактор за движението му. В среда на рекордно ниска безраоботица, забавяне на икономическия растеж и неподкрепящо отношение от страна на държавата, се очаква фирмите в бранша също да забавят ръст при разширението на броя служители, казват от компанията. До 2021 г. ще бъдат наети около 20 000 нови служители в IT и аутсорсинг сектора, което ще доведе до по-бавен темп на заемане на новите площи, които ще излязат на пазара.

Предлагане

Очакванията на Cushman & Wakefield Forton за предлагането е за значителен ръст през следващите години до 2022 г. На пазара ще излязат висококачествени офис площи с общ размер над 600 000 кв. м. Само до края на 2018 г. или първите месеци на следващата година, на пазара ще излязат още 180 хил. кв. м. офиси.

"Ако всички проекти бъдат реализирани в заявените срокове, през следващите четири години ще излязат площи, които обичайно се усвояват за поне шест години. Това от своя страна ще доведе до превес на предлагането над търсенето, спад на наемните цени и ръст на незаетите площи", коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на компанията.

"През следващите години очакваме нива на ново строителство, сравними с тези от пазарния пик през 2007-8 година и първите години на кризата, когато предлагането растеше бързо. Тогава се завършваха между 150 000 и 200 000 кв. м. нови офиси годишно при обем на усвояване от пазара под 100 000 кв. м.", допълва и Станимира Пашова, мениджър "Офис площи".

Тези данни карат Cushman & Wakefield Forton да твърдят, че пикът на пазара вече е достигнат и предстои обръщане. Очаква се към второто полугодие на 2019 г. цените да тръгнат надолу.

Към края на третото тримесечие на настоящата година незаетостта на офис площи клас "А" е много ниска - около 2-3 процента. При включването и на клас "Б", неусвоените площи са около 9,5%.

През 2017 г. са били заети около 200 000 кв. м. площи, като обикновено годишният темп е 150 000 кв. м. Към края на септември т.г. са усвоени около 130 000 кв. м., а без релокациите и сключените предварително договори за все още незавършени сгради усвояването е 80-90 хил. кв. м. През тази година се отчита и забавяне на сключените предварителни договори.

Кои са най-предпочитаните локации?

80 процента от офис площите в най-високия класа са около The Mall, Capital Fort, Mall Paradise, Бизнес парк и "Декатлон". Пашова посочва, че подобно развитие е съвсем нормално, тъй като компаниите, освен качества на сградата, търсят и среда.

Цените

Офертните цени се запазват към момента без промяна, с прогноза за намаляване през второто полугодие на втората година. Около €15 струва квадратът в центъра на София, а в останалите предпочитани локации - между €12 и €14.

Без големи сделки до края на годината

Обемът на инвестиционния офис пазар от началото на годината е около €230 милиона, като Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари", не очаква други големи сделки до края на 2018 г.

Все пак, през тази година обемът им е два пъти по-голям от този през 2017 г. и 10 пъти по-голям от 2016 г.

Институционалните сделки за Polygraphia Office Center, Millennium Center, Sofia Tower (Mall of Sofia) и Megapark, която е най-голямата за годината на стойност около €80 милиона.

Инвестиционният пазар също забавя активност. "Силното първо полугодие на пазара доведе до нереалистични очаквания за цени и нива на доходност сред много собственици на бизнес сгради. Това блокира пазара и доведе до липса на инвестциционен продукт въпреки наличието на почти 1 млн. кв. м. първокласни площи в София", коментира Костов.

Споделените офиси

Споделените офиси става все по-значим фактор, въпреки че делът им все още е твърде нисък - около 1-2 процента. Общата им площ към момента в София е около 27 000 кв. м. с над 3 100 работни места. През 2019 г. се очаква ръст от 50%.

От Cushman & Wakefield Forton препоръчват всяка офис сграда да има около 10 процента от площта си, предназначена за споделени офиси. Именно толкова е делът им в общия на пазара в някои от по-развитите западни градове.