Колко би трябвало да струват жилищата в София спрямо цените на наемите в момента?

Когато купувате имот, трябва да правите това много отговорно, защото тази покупка най-вероятно ще е една от най-значимите в живота Ви. Още по-внимателно трябва да я правите, ако целта Ви е инвестиционна и предвид на сериозното поскъпване в имотите през последните две-три години у нас.

Или казано по друг начин, трябва да направите "правилна покупка" на имот. И докато това е ясно за почти всички купувачи, в момента покупките се правят при цени с около 30% по-високи в сравнение със същите само преди три години.

Трябва обаче да сте много внимателни да не сте "изтървали влака" и да купите в момент, когато цените на имотите са "балонизирани". А това е много трудно да се каже и определи.

Ето защо можете да смените подхода. Вместо да се опитвате да отгатнете дали цените на имотите ще продължат да се повишават и каква ще е тяхната посока в бъдеще, можете просто да съпоставите нивата на имотите с това, което Ви устройва.

Недостигът на кадри ще свали цените на наемите на офиси в София

През следващите години се очаква огромно предлагане и намаляващо търсене, прогнозират от Cushman & Wakefield Forton

Всъщност да почнем малко по-отдалеч. Най-вероятно обмисляте покупката на имот с цел инвестиция, защото лихвите по депозитите са рекордно ниски, а инфлацията е с около два процентни пункта по-висока от тях. Тоест, на практика спестяванията Ви губят от покупателната си способност. Или пък просто искате да живеете в собствено жилище...

Когато инвестирате в недвижим имот с цел защита на спестяванията си, доходът, който ще получавате ще е по две направление - капиталов прираст (следствие на поскъпването на цените на имотите) и доходност от отдаването на имота под наем.

И докато първият компонент е неизвестен, тоест никой не може да каже какви ще са цените на имотите след примерно 10 години, то по отношение на доходността от наемите нещата са далеч по-ясни и определени.

На развитите имотни пазари има едно просто правило, което определя дали покупката на имот е резонна на база на текущите нива на наемите и жилищата. И то е - стойността на имота, заедно с необходимите разходи за реновиране и привеждането му в добър вид, не бива да превишава петнадесет пъти очаквания годишен наем.

София е втората столица с най-висока доходност от наеми в Европа

На първо място в това отношение е Талин, а непосредствено след българския град е съседен Букурещ

Сега да видим как стоят нещата в родната столица?

Ще започнем отзад напред. Въз основа на средните нива за отдаване под наем на обзаведените едностайни в София, при ниво от 300 евро на месец (съгласно данните на водещ сайт за недвижими имоти) излиза, че "правилната" покупна инвестиционна цена на този род имоти в столицата трябва да е под 54 000 евро.

Справка със същия сайт сочи, че средната продажна цена на този род имоти е 47 220 евро. Тоест може да се каже, че покупката на едностайно жилище все още е в рамките на разумното. А това дали подобен род имот ще Ви върши работа е съвсем друг въпрос...

Всъщност при посочените нива на наем и цена на имота, ако се направи инвестиция в едностайно жилище, тя би носила доходност от 7.6%, което е повече от отлично.

4 сигнала, че пазарът на имоти ще бъде различен през 2019-а

Той достигна своя пик, което обаче не означава още спад

Трябва да се има предвид, че тази доходност е при потенциална пълна заетост и липса на допълнителни разходи, каквито на практика най-вероятно ще имате. И все пак, дори и доходност от 5% на година е повече от отлична - пет пъти по-висока от лихвите по депозитите и близо два пъти над инфлацията.

При двустайните имоти нещата стоят така. Средният наем е 390 евро, или "правилната им цена" е 70 200 евро.

За сравнение, средната им продажна цена е в размер на 76 975 евро, или вече над смятаната за "разумна". При текущите реални офертни нива на наемите и продажните цени на двустайните, средния софийски имот с една спалня, би носил годишна доходност от наем в размер на 6.1%. Това отново при пълна заетост и без допълнителни разходи за реновиране.

Районът в София, където цените на луксозните имоти стигнаха 3000 евро на кв. м.

"Лозенец", "Изток" и зоната около Докторски паметник регистрират висока наемна активност

Все още процентът изглежда доста разумен, макар и по-нисък от този на едностайните имоти.

При тристайните имоти нещата са доста сходни. При среден размер на наема от 637 евро, "правилната им цена" според правило е 114 660 евро. Средната им цена обаче е при ниво от цели 122 883 евро. Ако успеете да купите и да отдадете под наем имот с две спални в София, при средните офертни цени, то доходността Ви от наем би била 6.2% при пълна отдаденост и без допълнителни разходи.