4 сигнала, че пазарът на имоти ще бъде различен през 2019-а

Ако през последните 2-3 години сте се интересували от покупка на имот, най-вече в София, то вероятно сте се почуствали в неизгодна позиция: много кандидати за един имот и в резултат на това продажба на висока цена.

Диктуващите правилата продавачи и оптимизмът на купувачите доведоха до бързо нарастване на цените в цялата страна и особено в столицата. Вече обаче има ясни сигнали за промяна на пазарната ситуация и съвсем скоро водещите роли на продавача и купувача ще бъдат разменени.

Първи фактор: Стагнация при сделките

През 2018 година броят на сключените сделки е нараснал със символичните 0.09% спрямо предходната. През миналата година са реализирани 28 232 продажби или с 27 повече от 2017-а. Казано с други думи, една продадена сграда повече. Разбира се, има много сделки на зелено, които не влизат в статистиката преди получаване на акт 16, но въпреки това забавянето е видимо. Още повече, че най-видим беше спадът през последното тримесечие, което традиционно е най-силното.

Районът в София, където цените на луксозните имоти стигнаха 3000 евро на кв. м.

"Лозенец", "Изток" и зоната около Докторски паметник регистрират висока наемна активност

Втори фактор: Намаляващи ипотеки

Никога в новата банкова история на България лихвите по ипотечните кредити не са били толкова ниски, колкото сега - средно 3.24% по новоотпуснати по статистиката на БНБ, като при някои банки лихвата дори стига до 2.8%. Общите разходи по ипотечните кредити са значително по-ниски в сравнение с преди 10 години - не само лихви, но и такси за обслужване, задължителни застраховки и други.

При тази ситуация последните данни от Агенцията по вписванията за силен спад на сключените нови ипотеки ясно показва, че търсенето и предлагането на имотния пазар започват да се разминават. Ако кредитният ресурс е толкова евтин, а икономиката като цяло и заплатите в частност растат, трудно може да се намери друго обяснение за забавянето на сделките освен високата цена.

След сделките, и цените на имотите в София вървят към застой

Къде поскъпнаха най-много жилищата в столицата през 2018 г. и кой бе най-скъпият продаден апартамент?

Показва го и друга статистика - тази на най-голямата агенция за недвижими имоти у нас "Адрес", според която "кредитополучателите разчитат на по-голямо банково участие при сделките, респективно и теглят по-големи суми". Иначе казано, по-малко купувачи пристъпват към действие и заради по-високата цена ползват по-голям заемен ресурс.

Трети фактор: Ръст на новото строителство

Изоставащото предлагане събуди инвеститорския апетит у много строителни предприемачи, които започнаха свои жилищни проекти. Само през четвъртото тримесечие на 2018-а започнатите нови сгради в София са с 20% повече спрямо година по-рано - 935 броя. Издадените разрешителни за строеж също нарастват с 14% до 1 477 жилищни сгради, а броят на жилищата с тях - с 59.4%.

Иначе казано в столицата се строи и ще се строи здраво, което в даден момент ще увеличи значително предлагането. "Зад продължаващата експанзия в жилищното строителство стоят оптимистичните очаквания на инвеститорите, породени от бързото реализиране на проектите и нестихващия интерес на купувачите през последните 2 години. Темповете на пазара обаче вече се забавят и заедно с негативните демографски процеси, вече факт и в най-големите градове, ще предизвикат постепенното "отрезвяване" на желаещите да продават", коментира Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес".

Пазарът на недвижими имоти в София изпадна в застой

Ръстът на сделките за година е едва 0.09%

Четвърти фактор: По-дълъг престой на имотите на пазара

Не на последно място като сигнал за ставащото на пазара е времето, за което се случват сделките - това е периодът от обявяването за продажба до сключването на предварителен договор. Статистиката тук показва все по-ясно разминаване на между очакванията на купувачите и продавачите: реализираните сделки между 6 и 12 месеца се увеличават с 1/3 и представляват вече 21%. При жилищата, продадени от 3 до 6 месеца повишението е с 6% и делът им е 22%. Само ще припомним, че преди 2-3 години сделки се случваха масово за под 3 месеца.

Така че видимо пазарът върви към своя моментен пик, което далеч не означава, че предстои драстичен спад. По-скоро е вероятно да станем свидетели на корекции при силно надценени имоти и райони, както и на по-голям избор за купувача.